BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Bis spätestens 2020 sollen alle europäischen Haushalte an schnelles Internet (Breitbandinternet) angeschlossen sein. Um dieses Ziel zu erreichen (und die Kosten des Breitbandausbaus zu minimieren) wurden unionsrechtliche Vorgaben erlassen, welche bis 1.1.2016 ins österreichische Recht umzusetzen waren. Wenngleich die meisten Maßnahmen zur Verringerung der Kosten beim Breitbandausbau die Telekommunikationsbetreiber in die Pflicht nehmen, trifft eine der unionsrechtlichen Vorgaben allein den Bauwerber. Dieser hat bei Neubauten oder umfangreichen Renovierungen sein Gebäude (auf eigene Kosten) mit breitbandtauglicher Infrastruktur auszustatten, sofern nach dem 31.12.2016 eine Baugenehmigung (iSd unionsrechtlichen Vorgaben) für den Neubau oder die umfangreiche Renovierung beantragt wird. Die nationale Umsetzung dieser Ausbauverpflichtung erfordert Regelungen sowohl auf Bundesebene (Telekommunikationsrecht) wie auch auf Ebene der Länder (Baurecht). Im Folgenden wird die den Bauwerber treffende Verpflichtung zur Herstellung der Breitbandtauglichkeit im Detail dargestellt und gezeigt, wie ab 1.1.2017 die (nicht zur Gänze den unionsrechtlichen Vorgaben entsprechenden) telekommunikationsrechtlichen und bau(verfahrens)rechtlichen Regelungen zusammenspielen (sollten).

Infolge Bevölkerungszuwachs in den Großstädten und der damit einhergehenden verstärkten Nachfrage nach Wohnimmobilien ergibt sich in letzter Zeit eine zunehmende Notwendigkeit der städtebaulichen Verdichtung, wie beispielsweise in der steirischen Landeshauptstadt Graz. Dies führt vermehrt zu Einwendungen wegen heranrückender Wohnbebauung durch bestehende Betriebe in den baurechtlichen Genehmigungsverfahren für benachbarte Wohnbebauungen. Der vorliegende Beitrag analysiert die diesbezügliche Rechtslage und zeigt praxiserprobte Lösungsmöglichkeiten auf.

Die nö BauO sieht für die Straßengrundabtretung ua dann eine Entschädigungspflicht vor, wenn eine solche zum wiederholten Mal vom selben Grundstück für dieselbe Verkehrsfläche erfolgt. Voraussetzung ist, dass die vorherige Abtretung das „volle, damals gesetzmäßige Ausmaß“ erreichte. Dieses Kriterium legt der OGH in der Entscheidung v 22.12.2015, 1 Ob 238/15d, streng aus: Erreichte die abgetretene Fläche nicht die seinerzeit gesetzlich geregelte Maximalbreite, hat die Gemeinde für das „Nachholen“ dieser Vorschreibung aufgrund eines neuerlichen Änderungsanlasses keine Entschädigung zu leisten. Die Gründe, aus denen eine weitergehende Abtretung unterblieb, sind irrelevant.

Die Errichtung eines Krematoriums (hier: ohne Verabschiedungsräume) ist im „Bauland – Industriegebiet“ zulässig.

Einwendungen, insbesondere von rechtskundig nicht vertretenen Parteien, sind nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern auch nach ihrem Sinn zu beurteilen. Einwendungen gegen Verkehrsprobleme (hier: bei Zufahrt zur Tiefgarage) können aber nicht als Einwendungen gegen Immissionen gedeutet werden.

Bei der Beurteilung, ob eine bauliche Anlage zum Wohngebäude „dazugehört“, ist auf baurechtliche Aspekte abzustellen. Eine Garage, deren Benützung durch die Eigentümer oder andere rechtlich befugte Benützer des Wohnhauses erfolgt, stellt eine „dazugehörige“ bauliche Anlage dar.

Der Bauwerber kann auch mehrere Baubewilligungen für ein und dasselbe Grundstück erwirken.

Die Nachfrist für die Bauvollendung hat jedenfalls kürzer als die Regelfrist für die Bauvollendung von 5 Jahren zu sein.

Restaurantbetrieb und (hier: eine nicht beantragte) Lärmschutzwand stellen ein unteilbares Ganzes dar, das nicht in zwei selbständige Vorhaben getrennt werden kann. Die Bewilligung des Restaurantbetriebes ohne Lärmschutzwand verletzt das subjektiv-öffentliche Nachbarrecht auf Immissionsschutz.

Bei der Beherbergung von Fremden (hier: in einer Pension) handelt es sich um eine Tätigkeit, bei der – wenn auch in beschränkter Form – eine laufende Obsorge im Sinn einer Betreuung des Gastes erfolgt. Auch bei der Unterbringung von Asylwerbern handelt es sich um Fremdenbeherbung.

Unter dem Begriff „Strommeisterei“ sind die Dienststellen der Schifffahrtsaufsichtsorgane zu verstehen. Im „Sondergiebiet des Baulands – Strommeisterei und Flussbauhof“ sind nur Bauwerke und sonstige bauliche Anlagen zulässig, die nach ihrem Verwendungszweck für die Wahrnehmung öffentlicher Aufgaben, nämlich der schifffahrtspolizeilichen Aufgaben, bestimmt sind.

Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der Mindestabstände zwischen Bauten innerhalb eines gemeinsamen Bauplatzes zu.

Bei der Berechnung des erforderlichen Mindestabstandes des Baues zur Bauplatzgrenze ist auf die Höhe der obersten Dachtraufe abzustellen. Ein Zwerchgiebel ist als oberste Traufe zu qualifizieren.

Das baubehördliche Ermessen bei der (Ausnahme-)Bewilligung zum Unterschreiten des Mindestabstandes muss in gleichgelagerten Fällen gleichartig ausgeübt werden. Die Argumentation, dass eine Verhüttelung (und damit eine Wertminderung der Nachbargrundstücke) nicht zu erwarten sei, ist in dieser uneingeschränkten Form zur Begründung der Ausnahmebewilligung nicht tragfähig.

Im Baubewilligungsverfahren dürfen aus kompetenzrechtlichen Gründen keine Vorschreibungen erteilt werden, die dem Denkmalschutz und nicht (auch) baurechtlichen Aspekten dienen. Baupolizeiliche Verfügungen, die ein Einvernehmen mit dem Bundesdenkmalamt zum Gegenstand haben, sind kompetenzrechtlich nicht gedeckt.

Beim Ordinationsschild eines Arztes (hier: Acrylglastafel an der Hausfassade) handelt es sich um eine baurechtlich anzeigepflichtige Ankündigungseinrichtung. Bei der Bewilligungspflicht gemäß § 7 Abs 1 GAEG (Altstadtschutzgebiet) kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich ein Einfluss auf das charakteristische Erscheinungsbild eines Stadtteils vorliegt, sondern es genügt die Möglichkeit eines Einflusses. Der Begriff der Ankündigungseinrichtungen in § 7 Abs 3 Z 1 GAEG ist aufgrund der aufgezählten Beispiele weit zu verstehen.

Motoren, Maschinen und Apparate sind keine baulichen Anlagen im Sinn des § 4 Z 13 stmk BauG. Bei einer Abluftleitung (hier: aus Hartschaum mit Polyestermantel inklusive der Befestigung an der bauseitigen Unterkonstruktion) handelt es sich um den Bestandteil einer Maschine. Die Änderung der Leitungsführung der Abluftleitung ist als Aufstellung einer Maschine gemäß § 20 Z 5 stmk BauG anzeigepflichtig.

Auch im Falle der heranrückenden Wohnbebauung ist die Parteistellung des Nachbarn auf den Eigentümer (bzw Baurechtsinhaber) der Nachbargrundflächen beschränkt. Ein bloßer Betreiber einer Betriebsanlage kann keine rechtswirksamen Nachbareinwendungen gegen die heranrückende Wohnbebauung erheben.

Bei der Ermittung der „angemessenen“ Größe eines Spielplatzes ist nicht nur auf die Anzahl der Wohnungen, sondern auch auf die angenommene Anzahl der dort wohnenden Kinder (nach Erfahrungswerten bei Wohnanlagen gleichen Typs) Bezug zu nehmen. Die Auslegung des § 11 Abs 1 tir BauO kann nicht allein durch Rückgriff auf die Rechtsvorschriften anderer BauO oder rein technische Sicherheitsnormen (hier: zur Ausstattung von Kinderspielplätzen) erfolgen.

Der von einer Gemeinde erlassenen „Richtlinie für die Beurteilung von Werbe- und Hinweiseinrichtungen sowie Geschäfts- und Betriebsstättenbezeichnungen innerhalb der geschlossenen Ortschaft für die zuständige Baubehörde“ kann auch Verordnungscharakter zukommen.

Durch die Brennholzlagerung im Ausmaß von 5 m3 auf dem Kfz-Abstellplatz (hier: Flugdach) werden keine baurechtlich geschützten Interessen beeinträchtigt.

Die Verpflichtung zur Eindeckung der Dächer mit Holzschindeln liegt im öffentlichen Interesse (hier: Erhaltung des Landschaftsbildes) und stellt – in Verbindung mit Fördermöglichkeiten und Ausnahmebewilligungen – auch keine unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung für Grundstückseigentümer dar.

Die Errichtung eines Verkehrskontrollplatzes an einer Autobahn (hier: bestehend aus einem Dienstgebäude mit Überdachung und einer Prüfhalle) ist baubewilligungspflichtig.

Die Erlassung eines Feststellungsbescheides über die Bewilligungspflicht eines Bauvorhabens ist unzulässig, weil diese Frage Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens sein kann.

Im „Bauland–Wohngebiet“ ist die Haltung von ein bis zwei Hunden erlaubt, nicht aber die Betreibung einer Hundezucht.

Der vom Haftpflichtversicherer geschuldete Rechtsschutz wird durch Übernahme der für die Verteidigung gegen den Haftpflichtanspruch erforderlichen Kosten gewährt. Demgemäß sind nur jene außergerichtlichen Vertretungskosten gedeckt, die versicherte Schadenersatzansprüche betreffen.

Ob eine Liegenschaft als landwirtschaftlich genutztes Grünland, als Bauerwartungs- (Bauhoffnungs-)land oder als Bauland anzusehen und dementsprechend zu bewerten ist, ist eine nicht vom Sachverständigen, sondern auf Grund der gesamten Verfahrensergebnisse vom Gericht zu beantwortende Rechtsfrage. Gesetzliche Vorgaben für die Bewertung einer Liegenschaft als Bauerwartungsland bestehen nicht.

Ist ein als (technischer) Bauleiter bezeichneter Angestellter eines Bauunternehmens weder dessen organschaftlicher Vertreter noch Prokurist, ist davon auszugehen, dass er gemäß § 54 UGB zu allen Geschäften und Rechtshandlungen bevollmächtigt ist, die die Vornahme der Geschäfte eines solchen Bauleiters gewöhnlich mit sich bringen. Dazu gehört es grundsätzlich nicht, einen von befugten Vertretern seines Unternehmens geschlossenen Vertrag in wirtschaftlich bedeutenden Punkten zu ergänzen oder abzuändern.

Bei einem Abstellplatz im Sinn des § 2 Abs 2 WEG muss es sich nicht um einen Stellplatz für mehrspurige Kfz handeln. Eine den sonstigen Kriterien des WEG entsprechende Abstellfläche ist solange als wohnungseigentumstauglich anzusehen, als darauf zumindest ein einspuriges Kfz geparkt werden kann.

Der verschuldensunabhängige Ausgleichsanspruch nach § 364a ABGB wird dem Nachbarn als Ersatz für den Entzug des Unterlassungsanspruchs nach § 364 Abs 2 ABGB gewährt. Die Haftung knüpft daher nicht an den schadenersatzrechtlichen Begriff des Schädigers an, sondern an die negatorische Störerverantwortlichkeit.

Bei einem geringfügigen Grenzüberbau kann der Schikaneeinwand des Bauführers berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Grundnachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt, und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt.

Im Einspruchsverfahren nach § 20 LiegTeilG hat das Grundbuchsgericht infolge des Verweises auf § 14 LiegTeilG nach den Grundsätzen des Verfahrens außer Streitsachen vorzugehen, sodass keine Beschränkung auf den Urkundenbeweis besteht.

§ 422 ABGB verleiht nicht das Recht, abgeschnittene Äste auf das Baumgrundstück zurückzuwerfen.

Ordnet die Wasserrechtsbehörde oder der Bürgermeister gemäß § 31 Abs 3 WRG Maßnahmen unmittelbar an und werden diese (etwa von der Gemeinde selbst) unverzüglich durchgeführt, obwohl Gefahr im Verzug nicht vorlag, sodass es die Wasserrechtsbehörde ablehnt, die dadurch entstandenen Kosten vorzuschreiben, kann ein auf § 1042 ABGB gegründeter Anspruch dessen, der die Maßnahmen durchführte, bestehen, wenn der Verursacher der Verunreinigung nach § 31 Abs 2 WRG gesetzlich verpflichtet gewesen wäre, die durchgeführten Maßnahmen selbst zu treffen.

Hat der Makler seine Pflichten gegenüber dem Auftraggeber verletzt, kann bei Vorliegen auch der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen Schadenersatz verlangt werden. Insofern verweist Satz 1 des § 3 Abs 4 MaklerG lediglich auf allgemeines Schadenersatzrecht.

Für die Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung im Sinn des § 364 Abs 3 ABGB unzumutbar ist, kommt es auf die konkrete Nutzungsmöglichkeit für den Kläger an. Der Rechtssatz, die Beeinträchtigung einer verhältnismäßig geringfügigen Fläche der Nachbarliegenschaft werde im Regelfall unabhängig von ihrer Dauer nicht unzumutbar sein, bezieht sich auf die vom jeweiligen Kläger (Mit-, Wohnungseigentümer) tatsächlich genutzte Grundfläche. Im Einzelfall könnte allenfalls die Schwelle der Unzumutbarkeit für den einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer bei der Beeinträchtigung eines bloß allgemeinen Teils der Liegenschaft höher anzusetzen sein als bei der Beeinträchtigung des ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Wohnungseigentumsobjekts.

Vom Schuldner unternommene Verbesserungsversuche sind als deklaratives Anerkenntnis der Schadenersatzforderung des Gläubigers anzusehen und unterbrechen den Lauf der Verjährungsfrist. Diese Grundsätze gelten auch für Gewährleistungsfristen. Die Gewährleistungsfrist läuft erst ab Vollendung der Verbesserung.

Der Schadenersatzanspruch für ein unrichtiges Sachverständigengutachten setzt voraus, dass die Unrichtigkeit des Gutachtens ausschlaggebend für einen verlorenen Gerichtsprozess war. Hat ein Gutachter eine nachgewiesen mangelhafte Dachkonstruktion nicht erkannt, konnte aber aufgrund einer meteorologisch plausiblen hohen Windgeschwindigkeit nicht festgestellt werden, dass die mangelhafte Dachkonstruktion für einen Sturmschaden verantwortlich war, so haftet der Gutachter nicht für den verlorenen Gerichtsprozess, aufgrund dessen der Versicherer des Geschädigten zur Leistung verpflichtet ist.

Eine zur Besicherung des Deckungsrücklasses gegebene Garantie, welche der Sicherung von Abrechnungsungenauigkeiten dient, kann vom Begünstigten nicht einseitig zur Besicherung des Haftrücklasses, welcher der Abdeckung von Gewährleistungsansprüchen dient, verwendet werden. Die Vereinbarung zwischen Auftragnehmer und der Auftraggeber, dass der Deckungsrücklass mit der Fälligkeit der Schluss- bzw Teilschlussrechnung durch den Haftrücklass zu ersetzen ist ändert daran nichts, wenn diese Vereinbarung in der Garantieabrede keinen Niederschlag gefunden hat (formelle Garantiestrenge). Im Falle des rechtsmissbräuchlichen Abrufs der Bankgarantie steht der Bank ein eigener Rückabwicklungsanspruch gegen den Begünstigten zu.

Ein mit der örtlichen Bauaufsicht betrauter Architekt haftet nur dann für das Deckungskapital des Verbesserungsaufwands für mangelhafte Herstellung einzelner Gewerke der Professionisten, wenn feststeht, dass die Schäden bei pflichtgemäßer Bauaufsicht nicht oder nicht in der endgültigen Höhe eingetreten wären (Mangelfolgeschäden). Der Beweis dafür obliegt dem Werkbesteller, dem diesbezüglich der Anscheinsbeweis zu Gute kommt.

Der Vermieter eines nicht konsensgemäß errichteten Bestandsobjektes, ist nicht ohne weiteres berechtigt, den Auftrag der Verwaltungsbehörde, das Bestandsobjekt zu entfernen, dem Mieter gegenüber als Vertragsauflösungsgrund im Sinn des § 30 Abs 1 MRG geltend zu machen. Er muss nachweisen, dass er alle ihm zur Verfügung stehenden Mittel ausgeschöpft hat, um seine Verpflichtung aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Die Anrufung der Baubehörde darf er nur unterlassen, wenn die Rechtslage so eindeutig ist, dass eine Verweigerung der baubehördlichen Genehmigung mit Sicherheit anzunehmen ist.

Dem Besteller steht ein Leistungsverweigerungsrecht zu, um vom Unternehmer die geschuldete Verbesserung seines mangelhaften Werkes zu erreichen. Das Begehren auf Zahlung eines Deckungskapitals lässt erkennen, dass er eine zunächst geforderte Verbesserung des Werkes nicht (mehr) zulässt bzw vereitelt. Damit tritt die Fälligkeit des Werklohns ein.

Die Zusicherung des Verkäufers für eine mindestens 30-jährigen Haltbarkeit von Dachziegeln bzw für den Ersatz fehlerhafter Dachziegel zu garantieren umfasst jedenfalls bei ausdrücklicher Ausnahme der Ersatzpflicht für Verlege-, Transport- und sonstige Kosten sowie Folgeschäden nicht die Austausch bzw Verlegekosten für Ersatzziegel, sofern sich der Anspruch nur aus der Garantie nicht aber aus Gewährleistung ableiten lässt.

Nicht nur die Dauer, sondern auch das Ausmaß einer Immission ist wesentlich für die Beurteilung der Ortsüblichkeit und wesentlichen Beeinträchtigung. Bestehen die Lichtreflexionen in einem Ausmaß, dass schon einige Sekunden direkter Betrachtung ausreichen, um massive Augenschäden zu bewirken, kann dem Kläger nicht zugemutet werden, seine Wohnung während der gesundheitsgefährdenden Blendwirkung komplett zu verdunkeln. Eine gesundheitsgefährdende Immission, die nie als ortsüblich beurteilt werden kann, kann auch nach drei Jahren nicht ortsüblich werden.

Ist der Schuldner seit mehreren Jahren mit der Erfüllung der vertraglich übernommenen Pflicht zur Herstellung einer Halle, die nach Fertigstellung vermietet hätte werden sollen, in Verzug, so liegt eine fortgesetzte Schädigung im Sinne von wiederholten Pflichtverletzungen vor. Dies gilt umso mehr, wenn der Schuldner wiederholt zusagte, die mangelhafte Halle zu verbessern. Die Schäden aus den entgangenen Mietzinseinnahmen sind Folgeschäden für welche die Verjährung jeweils neu zu laufen beginnt. Um der drohenden Verjährung zu entgehen, ist eine Feststellungsklage dann nicht erforderlich, wenn Folgeschäden nicht vorhersehbar sind. Die ist dann der Fall, wenn der Eintritt der künftigen Schäden vom Verhalten des Schuldners abhängig ist.

War dem Antragsteller anlässlich des Erwerbs der Liegenschaft zu einem wesentlich günstigeren Preis – als für die Lage normalerweise üblich – bekannt, dass ihre Rechtsvorgänger eine Regelung zum Umfang der bestehenden Servitut getroffen hatten, in der auch deren eigenmächtige Ausweitung ausdrücklich ausgeschlossen wurde – so liegt darin eine auffallende Sorglosigkeit des Notwegewerbers gemäß § 2 Abs 1 NWG.

Eine Bestimmung der Bauordnung, die bei einem Antrag auf Baubewilligung ausdrücklich eine Überprüfung der im Flächenwidmungsplan festgelegten Widmungsart des Baugrundstücks sowie des Bebauungsplans vorsieht, dient dazu, vor Erteilung der Baubewilligung abschließend festzustellen, ob das beantragte Bauvorhaben durchgeführt werden kann. Eine Unterlassung dieser Verpflichtung durch die Baubehörde, welche eine Baubewilligung und Bauplatzerklärung erteilte, diese später aber wegen Unvereinbarkeit mit dem Flächenwidmungsplan wieder aufhob, führt zur Haftung für die vom Bauwerber getroffenen wirtschaftlichen Dispositionen in Hinblick auf ein Bauvorhaben, welches letztlich mangels der Voraussetzungen nicht durchgeführt werden konnte.

Ein Abhängigkeitsverhältnis aus jahrelanger enger Zusammenarbeit und die Projektleitung in beiden Angeboten durch denselben Projektleiter begründet eine unzulässige Mehrfachbeteiligung.

Nehmen verbundene Unternehmen das „Privileg“ in Anspruch, als Einheit auftreten und sich folglich untereinander absprechen zu können, so gelten sie für dieses Vergabeverfahren als Einheit und unterliegen auch insoweit dem Verbot einer für den Auftraggeber potentiell nachteiligen oder wettbewerbswidrigen Mehrfachbeteiligung.

Ist die Beistellung der Deponie mit der Leistung geschuldet und ist der Bieter nicht zur Sammlung oder Behandlung von Abfällen berechtigt, dann ist für diesen Leistungsteil ein Subunternehmer zu nennen. Ob Leistungen im Rahmen der gewerblichen Nebenrechte nach § 32 Abs 1 Z 1 GewO erbracht werden dürfen, muss im Vergabeakt in schlüssig nachvollziehbarer Weise geprüft worden sein.

Entscheidend für die Begründungstiefe der Zuschlagsentscheidung ist, ob es dem Bieter unschwer möglich ist, gegen die Zuschlagsentscheidung einen begründeten Nachprüfungsantrag einzubringen. Bereits in der Zuschlagsentscheidung ist jedenfalls darüber zu informieren, mit welcher Punkteanzahl die jeweiligen Zuschlagskriterien und mit welcher Gesamtpunkteanzahl das erfolgreiche Angebot einerseits und das abgelehnte Angebot andererseits bewertet wurden.