BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832 (Print)
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In der Verwaltungspraxis sind die Baubehörden im Zuge von Baubewilligungs- oder Instandsetzungsverfahren nicht selten auch mit Verfahren zur vorübergehenden Benützung des Nachbargrundes befasst. Dies vor allem dann, wenn bauliche Anlagen ohne Fremdgrundinanspruchnahme überhaupt nicht oder nur mit verhältnismäßig hohen Kosten errichtet oder Instandsetzungsarbeiten nicht durchgeführt werden können. Im Folgenden sollen einige praktische Aspekte, die für die Verwaltungspraxis von besonderer Bedeutung sind, beleuchtet werden.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Nachbarn haben kein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung eines bestimmten Lichteinfalles. Nachbarn haben weder ein Recht auf eine bestimmte Aussicht noch auf Freihaltung von Schattenbildung.

Die Wiederherstellung einer Absturzsicherung bei einem im Jahr 1981 bewilligten Gebäude hat nach Maßgabe der Baubewilligung und der zu diesem Zeitpunkt in Geltung gestandenen krnt BauVO zu erfolgen.

Der Verwendungszweck einer baulichen Anlage muss aus der Baubeschreibung und/oder dem Lageplan erkennbar sein. Angaben zum geplanten Verwendungszweck in der einen Bestandteil der Baubewilligung bildenden Niederschrift zur Bauverhandlung sind für sich alleine (ohne der Vorlage von Auswechslungsplänen) weder als Antrag noch als bescheidmäßige Bewilligung zu qualifizieren.

Bei gekuppelter Bebauungsweise reicht es nicht aus, dass die Gebäude nur an einem Punkt oder an einer im Verhältnis zur Größe der Baukörper sehr geringfügigen Kontaktfläche an der gemeinsamen Grundgrenze aneinander angebaut werden.

Bei einem um 1880 errichteten Gebäude darf nur die Wiederherstellung jenes Zustandes vorgeschrieben werden, der den zur (hier: vermuteten) Zeit seiner Errichtung in Kraft gestandenen technischen Vorschriften entspricht.

Bei den in § 23 Abs 3 nö BauO aufgezählten Bauvorhaben ist bei Vorliegen der Voraussetzungen die Bauplatzerklärung auszusprechen, ohne dass es hiefür eines Antrages bedarf.

Eine gläserne Brüstung (hier: als Absturzsicherung auf dem obersten Geschoß) kann eine Minderung des freien Lichteinfalles auf dem Nachbargrundstück bewirken.

Bloße Geländeveränderungen (hier: Aufschüttung) sind im „Sondergebiet des Baulandes– Strommeisterei und Flussbauhof“, das den Standort für die Errichtung eines Flussbauhofes sichern und zugleich andere Verwendungszwecke ausschließen soll, widmungswidrig. Dass eine Aufschüttung einer zukünftigen Bebauung dienlich sein könnte, reicht für die Widmungskonformität nicht aus, da darauf auch widmungszweckfremde Anlagen errichtet werden könnten.

Der Begriff „Wohngebäude“ ist im Sinn des gewöhnlichen Sprachgebrauches zu verstehen. Dies bedeutet, dass einerseits ein bloßes Übernachten oder ein auch nur länger dauernder Aufenthalt im Gebäude davon nicht erfasst ist, wenn damit nicht auch eine Haushaltsführung verbunden ist, und andererseits auch Gebäude mit einem besonderen Verwendungszweck, bezüglich dessen das Wohnen in den Hintergrund tritt (wie zB Pflegeheime oder Krankenhäuser), nicht als Wohngebäude zu qualifizieren sind. Ein einer „Kinder- und Jugendhilfe-Wohngruppe“ dienender Neubau ist als Wohngebäude anzusehen, wenn in diesem integrationsbedürftige Kinder und Jugendliche auf längere Dauer untergebracht sowie von Erwachsenen professionell betreut werden und von dort aus die Schule besuchen.

Es liegt im Planungsermessen der Gemeinde, ob sie eine Grünlandfläche dem geförderten Mietwohnbau zuführen will. Wenn die Gemeinde ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Eigentümer keine Umwidmung in Bauland vornimmt und die Beibehaltung des Grünlandes dem Räumlichen Entwicklungskonzept (hier: „Ergänzungsfläche für den 30-Jahres-Bauland-Horizont“) entspricht, bedient sie sich keines als verfassungswidrig erkannten Mechanismus.

Nachbarn haben kein subjektiv-öffentliches Recht, dass eine brandabschnittsbildende Wand einer Garage an der Grundgrenze mit einem bestimmten Material ausgeführt wird. Mit welchem Material die baurechtlich geforderte Feuerwiderstandsklasse erreicht wird, obliegt allein dem Bauherrn. Eine Auflage, wonach die Brandschutzmauer aus Beton zu errichten und mit einem feuerfesten Anstrich zu versehen ist, wäre ein unzulässiger Eingriff in die Baufreiheit.

Im Feststellungsverfahren zur Frage des rechtmäßigen Bestandes einer konsenslos errichteten baulichen Anlage ist keine Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich.

Bei der Beurteilung der Höhe einer Einfriedung ist auch die Höhe der Zaunsteher (hier: 30 bis 50 cm höher als die 1,5 m hohe Holzwand) einzubeziehen.

Bei einer Stellungnahme der Bezirkskammer für Land- und Forstwirtschaft, die von einem gerichtlich beeideten Sachverständigen in der Funktion als Kammersekretär verfasst worden ist, kann nicht ohne nähere Begründung ausschlossen werden, dass sie ein (Gegen-) Gutachten auf gleicher fachlicher Ebene wie jenes des Amtssachverständigen ist.

Eine dem Betriebstyp der Gaststätte entsprechende Pizzeria ist im „Kern-, Büro- und Geschäftsgebiet“ uneingeschränkt zulässig.

Die Aufstellung von zusammenklappbaren, leicht transportablen Werbedreiecksständern ist baurechtlich anzeigepflichtig. Auch die Aufstellung zeitlich begrenzt genutzter Werbe- und Ankündigungsanlagen stellt eine „Errichtung“ iSd stmk BauG dar.

Eine abgebrochene bauliche Anlage (hier: Wohnhaus) kann nicht zum Gegenstand einer bescheidmäßigen Feststellung über den vermuteten Baukonsens gemacht werden.

Bei der Nicht-Glaubhaftmachung der Schaffung der erforderlichen Kfz-Stellplätze handelt es sich um keinen verbesserungsfähigen Mangel iSd § 13 Abs 3 AVG, sondern um einen sonstigen Abweisungsgrund nach § 27 Abs 4 lit d tir BauO 2011.

Bewilligungs- und anzeigefreie Geräteschuppen, Holzschuppen udgl dienen ausschließlich dem Schutz von Sachen. Werden in einem Gartenhäuschen Gegenstände nicht bloß – wie in der Regel üblich: platzsparend und staubgeschützt – verstaut, sondern zum Zwecke des Aufenthalts von Menschen arrangiert (hier: Tisch und Stuhl auf einem Teppich, Dekorationsgegenstände auf Wandregalen, an der Wand aufgehängter Setzkasten usw), handelt es sich um ein als Aufenthaltsraum benutztes, baubewilligungspflichtiges Gartenhäuschen.

Allein die Tatsache, dass innerhalb des bebauten Gebiets ein weiteres (hier: lediglich durch eine Verkehrsfläche vom Bauplatz getrenntes) unbebautes Grundstück vorhanden ist, hindert nicht das Vorliegen einer Baulücke. Ein Bauplatz, auf dem sich nur ein konsensloser Holzschuppen (hier: mit ca 3 m2) befindet, ist als unbebautes Grundstück im Sinn des § 55 Abs 1 lit a tir ROG 2006 zu qualifizieren.

Ein sich mit der geplanten Verbauung überlappender Baubestand des Nachbarn (hier: 3,40 m) ist dem Ausmaß der Bebauung entlang der Grundgrenze nicht hinzuzurechnen.

Vordächer in der Gesamtlänge von 11 m und mit einer Ausladung von 1,20 m an einem 36,40 m langen Haus sind keine untergeordneten Teile.

Betriebsgebiete sind primär betrieblichen Nutzungen vorzubehalten. Bei einem Anteil der Betriebswohnungen von 31,5 % hinsichtlich der Grundfläche bzw 36,6 % hinsichtlich der Baumasse des Betriebsgebäudes kann nicht mehr von einem untergeordneten Flächenanteil der Betriebswohnungen gesprochen werden.

Die Errichtung eines Buschenschanks ist – ausgenommen die Bewirtung im Rahmen der Almbewirtschaftung (§ 2 Abs 4 Z 10 GewO 1994) – auf einem Grundstück mit der Widmung „Freifläche Landwirtschaft“ unzulässig.

Immissionen, die sich im Rahmen des in einer Widmungskategorie (hier: Freiland-Landwirtschaft) üblichen Ausmaßes halten, sind als zumutbar anzusehen. Zur Beurteilung der Zumutbarkeit von Immissionen im „Freiland-Landwirtschaft“ muss die Notwendigkeit des Bauvorhabens nachvollziehbar dargelegt sowie konkrete Raumnutzungen (Darlegung der Tätigkeiten und die dadurch verursachten Emissionen) festgegelegt werden. Mit der Angabe „Multifunktionswirtschaftsraum“ wird keine konkrete Raumnutzung festgelegt.

Dem grundbücherlichen Miteigentümer kommt hinsichtlich eines Antrages auf eine Sonderbaubewilligung gemäß § 71b wr BauO kein Zustimmungsrecht zu.

Ob eine Liegenschaft als landwirtschaftlich genutztes Grünland, als Bauerwartungs-(Bauhoffnungs-)land oder als Bauland anzusehen und dementsprechend zu bewerten ist, ist eine nicht vom Sachverständigen, sondern aufgrund der gesamten Verfahrensergebnisse vom Gericht zu beantwortende Rechtsfrage. Legen die Gerichte der Entscheidung über die Festsetzung aber die tatsächlichen Ausführungen des Sachverständigen zugrunde, beantworten sie Fragen auf der Tatsachenebene.

Grobe Fahrlässigkeit setzt ein Verhalten voraus, von dem der Versicherungsnehmer wusste oder wissen musste, dass es geeignet ist, die Gefahr des Eintritts eines Versicherungsfalls herbeizuführen oder zu vergrößern.

Den Verkäufer einer Ware trifft nur dann eine besondere Aufklärungs- und Warnpflicht, wenn diese entweder vertraglich übernommen wurde oder sich gemäß der Verkehrssitte oder aufgrund eines Handelsbrauchs als nötig erweist.

Bei einer 1885 durch Regulierung am Wörthersee trocken gelegten Landfläche handelt es sich um Regulierungsneugrund im Sinne des § 47 krnt LWRG. Eine solche künstlich hergestellte Landfläche ist kein verlassenes Wasserbett im Sinne des § 4 Abs 1 WRG. Damit steht einer Ersitzung des Eigentums an dieser Fläche das Verbot nach § 4 Abs 6 WRG 1959 (zuvor § 4 Abs 5 WRG 1934) nicht entgegen.

Die Bauaufsicht soll den Bauherrn, der hiefür seinen Architekten gesondert zu entlohnen hat, vor Fehlern schützen, die in den Verantwortungsbereich der einzelnen bauausführenden Unternehmer fallen, nicht aber diese von deren Verantwortung entlasten oder deren Verantwortung mindern. Deshalb kann bei Verletzung der Bauüberwachung der bauausführende Werkunternehmer kein seine Haftung minderndes Mitverschulden geltend machen.

Ein Vertrag, mit dem einem Architekten nur der Auftrag zur Herstellung der Baupläne erteilt wird, ist als Werkvertrag zu qualifizieren. Wenn aber über die Herstellung der Baupläne hinaus dem Architekten die Verrichtung von Vertretungshandlungen aufgetragen wurde, kann ein gemischter Vertrag vorliegen, der auch Elemente eines Bevollmächtigungsvertrags enthält. Obliegt dem Architekten auch die Bauaufsicht, kommt darin zum Ausdruck, dass der Architekt auch mit der Wahrnehmung der Interessen des Bauherrn gegenüber den Professionisten betraut ist. Immer dann, wenn die damit übernommene Aufgabe zur Wahrung der Interessen für den Auftraggeber den Ausschlag gibt, überwiegen die Elemente des Bevollmächtigungsvertrags.

Hinsichtlich der Obliegenheit, alle Wasserzuleitungen abzusperren und geeignete Maßnahmen gegen Frostschäden zu treffen, wenn Gebäude länger als 72 Stunden von allen Personen verlassen werden, hat der Versicherer den objektiven Tatbestand der Obliegenheitsverletzung, der Versicherungsnehmer aber die mangelnde Kausalität der Obliegenheitsverletzung für den Schaden, sowie das Fehlen groben Verschuldens nachzuweisen.

Die dem Käufer einer Liegenschaft zugesicherte vollkommene Lastenfreiheit eines Grundstücks im Kaufvertrag bzw die Zusicherung der Lastenfreistellung auf eigene Kosten, berührt nicht offenkundige Dienstbarkeiten, welche durch Übereignung einer von zwei Liegenschaften des Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entstehen. Wurden im Kaufvertrag die offenkundigen Dienstbarkeiten des Geh- und Fahrtrechts sowie des Leitungsrechts (hier: oberirdische gut sichtbare Gasleitung) nicht erörtert, ergibt sich schon daraus, dass sich die im Kaufvertrag zugesicherte Lastenfreiheit nicht auf diese Dienstbarkeiten beziehen sollte.

Die Zivilgerichte sind an ein verwaltungsgerichtliches Erkenntnis auch dann gebunden, wenn gegen das Erkenntnis eine außerordentliche Revision an den VwGH erhoben wurde. Liegt eine rechtskräftig behördlich genehmigte Anlage (Wasserbenutzungsanlage) gemäß § 26 Abs 2 WRG vor, ist der zivilrechtlichte Unterlassungsschutz gemäß § 364 Abs 2 ausgeschlossen. § 26 Abs 2 WRG verdrängt die nachbarrechtlichen Ansprüche nach §§ 364 Abs 2 und 364a ABGB. Die sich aus § 364 Abs 2 ABGB ergebenden Rechte sind durch schuldrechtliche Vereinbarung grundsätzlich modifizierbar. Die in einem Kaufvertrag übernommene Verpflichtung des Verkäufers, durch Wassernutzungsanlagen die Wassernutzungsrechte des Käufers nicht zu beeinträchtigen oder zu gefährden, kann nicht so verstanden werden, dass auch nur ganz geringfügige Einwirkungen untersagt und trotz rechtskräftiger wasserrechtlicher Bewilligung zu unterlassen wären.

Tritt bei Überlastung des Kanalsystems aus dem benachbarten Gully Wasser aus, welches auf die angrenzende Liegenschaft fließt und dort eine Überschwemmung herbeiführt, so stellt dies eine unmittelbare Zuleitung dar, die untersagt werden kann. Für den Unterlassungsanspruch ist nicht relevant, ob dem Kläger im Bewilligungsverfahren der Kanalanlage rechtliches Gehör gewährt wurde bzw dass ein Antrag auf Fortsetzung des wasserrechtlichen Anpassungsverfahrens zurückgewiesen wurde. Für die begehrte Feststellung der Haftung für zukünftige Schäden aus der unmittelbaren Zuleitung genügt das rechtswidrige Verhalten des Schädigers, sowie die Darlegung, dass der Eintritt künftiger Schäden nicht unwahrscheinlich ist.

Der Auftrag zur Programmierung und Inbetriebnahme einer elektrischen Steuerungsanlage für ein Bauvorhaben umfasst – auch wenn dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde – die Pflicht zur Herausgabe des Administratorenpassworts, wenn dieses selbst zur Durchführung geringfügiger Änderungen der Steuerungsanlage oder im Falle eines Defektes vom Auftraggeber benötigt wird. Andernfalls wäre der Auftraggeber selbst bei kleinen Änderungen an weitere Dienstleistungen gebunden und es würde auch ohne – hier nicht vorliegenden – Wartungsvertrag zu einem Knebelungseffekt kommen. Einer allfälligen Manipulation am Programm und daraus resultierenden Haftungsansprüchen kann durch Sicherung des Datenbestandes bei Inbetriebnahme der Anlage vorgebeugt werden, sodass die Herausgabe des Passworts nicht von einem Gewährleistungsverzicht abhängig gemacht werden kann.

Die Eigentumsfreiheitsklage muss grundsätzlich gegen sämtliche Miteigentümer einer Liegenschaft gerichtet sein. Dies gilt auch dann, wenn die Unterlassungsklage auf das Nichtbestehen einer behaupteten Dienstbarkeit gestützt wird. Gegen einen einzelnen Miteigentümer kann nur dann mit schlichter Unterlassungsklage vorgegangen werden, wenn nur dessen Störung und nicht ein allen Miteigentümern gemeinsam zustehendes vermeintliches Recht Gegenstand des Verfahrens ist. Dies gilt auch wenn die Entfernung von Thujenhecken bzw Waschbetonplatten begehrt wird, die nicht von den beklagten Eigentümern, sondern von deren Rechtsvorgängern gepflanzt bzw verlegt wurden. Auf die Frage, ob die strittigen Flächen im Verhältnis der Miteigentümer einzelnen von ihnen zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, kommt es dabei nicht an.

Wird ein Aufschließungsbeitrag erst anlässlich der Erteilung der Baubewilligung vorgeschrieben, weil auf der Liegenschaft bisher kein Gebäude errichtet worden war, bestand im Zeitpunkt der Übergabe des Baugrundstücks noch kein Rückstand, für den der Verkäufer des Baugrundstücks einzustehen hat. Insofern handelt es sich bei einem erst nach dem Verkauf vorgeschriebenen Aufschließungsbeitrag nicht um Schulden und Rückstände, welche im Sinn des § 928 ABGB auf der Sache haften.

Streitigkeiten über den Bestand von Nutzungsrechten im Sinn der agrarrechtlichen Bestimmungen sind durch ausdrückliche gesetzliche Anordnungen vor die Agrarbehörden verwiesen. Nicht unter die Nutzungsrechte fallen gemäß § 1 Abs 1 Z 3 WWSGG und § 1 Abs 1 Z 3 sbg EinforstungsrechteG Wegerechte. Unter einem Wegerecht im Sinn dieser Bestimmungen ist auch die Nutzung eines Wegs zum Viehtrieb zu verstehen. Dies folgt aus den Regelungen der §§ 477, 492 ABGB, welche für die Auslegung der genannten Bestimmungen heranzuziehen sind.

Die Regelung der Zuständigkeiten der Vergabekontrollbehörden ist einer Festlegung in den Ausschreibungsunterlagen entzogen und kann daher auch nicht bestandfest werden. Der Anteil eines Loses am Gesamtauftragswert und dass dieses Los Arbeiter mit Beschäftigungsort Wien umfasst, gibt keine Auskunft über die Zuordnung zu einem Rechtsträger.

Verschulden des Auftraggebers ist keine Voraussetzung für die Verhängung einer Geldbuße.

Das Verhandlungsverfahren räumt dem Bieter einen besonderen Mitgestaltungsspielraum ein. Bei der Frage, ob sich ein Bieter an die Ausschreibungsbestimmungen hält, ist daher ein differenzierender Maßstab anzulegen. Hinsichtlich der Wettbewerbsstellung eines Bieters ist es egal, ob ein Auftraggeber mit zwei oder mehreren Bietern Verhandlungen führt.

Nach Verlesung des Angebotspreises samt Nachlass kann das ausgepreiste Summenblatt nachgereicht werden.