BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Mit der Novelle LGBl 31/2015 zur Kärntner Bauordnung (K-BO) hat der Kärntner Landesgesetzgeber die Voraussetzungen für eine Änderung der Verwendung von Wohnobjekten in Freizeitwohnsitze verschärft. Im vorliegenden Beitrag werden die Inhalte und Konsequenzen dieser Novelle anhand eines Bauträgerprojekts illustriert.

Die Baubehörde hat die baupolizeilichen Interessen vor Erteilung der Baubewilligung zu prüfen. Die Vorgangsweise, dass die Baubehörde ein baupolizeiliches Interesse (hier: Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Einhaltung der OIB-Richtlinien) nicht prüft, sondern dem Bauwerber einen Nachweis über dessen Einhaltung mittels Auflage im Baubewilligungsbescheid vorschreibt, ist rechtswidrig. Die Vorschreibung einer Auflage mit dem Inhalt, dass eine bereits gemäß § 36 bgld BauVO verbindlich erklärte OIB-Richtlinie einzuhalten ist, ist nicht erforderlich und daher unzulässig.

Die Errichtung einer Zeltanlage mit einer Fläche von 35 m2 und 3 m Höhe, dessen Stahlrohrgerüst aus ca. 3 bis 4 cm starken Rohren besteht, schwere Querverstrebungen aufweist und bodenschlüssig verbunden ist, ist baubewilligungspflichtig.

Haben bereits außer Kraft getretene (hier: zwischen 1972 und 1995 in Geltung gestandene) örtliche Raumordnungsprogramme weiterhin Rechtswirkungen auf in ihrem früheren Geltungsbereich verwirklichte Sachverhalte, muss die Gemeindebehörde auf Antrag Einsicht in diese gewähren, wenn sie nicht nach wie vor sonstwie zugänglich sind, etwa auf Grund seinerzeitiger Publikationsvorschriften.

Die Frage der Parteistellung eines Nachbarn ist nicht an Hand des Vorbringens der in Betracht kommenden Nachbarn, sondern von Amts wegen an Hand des konkreten Bauvorhabens zu prüfen.

Bloße Vorbereitungshandlungen für die Ausführung des bewilligten Vorhabens (hier: Probeschlitze mit einer Tiefe von 40 bis 60 cm ohne Absicht der Fortführung der Arbeiten in absehbarer Zeit) stellen noch keinen Baubeginn dar.

Unter dem in einem Bebauungsplan verwendeten Begriff „gewachsenes Gelände“ ist – in Ermangelung einer Definition in der BauO, im BauTG und ROG – das im Zeitpunkt der Beschlussfassung des Bebauungsplanes bestehende Geländeniveau zu subsumieren.

Die Haltung von zwei (Freizeit-) Pferden auf einer 1,3 ha Wiesenfläche und 2.558 m2 Waldfläche ist keine landwirtschaftlich betriebene Tätigkeit.

Ein Bauvorhaben ist ein unteilbares Ganzes, das nur als solches von der Behörde bewilligt oder abgelehnt werden kann. Es ist unzulässig, dass das LVwG über bestimmte Teile der Baubewilligung eine Sachentscheidung trifft, andere Teile der Baubewilligung aber als ergänzungsbedürftig ansieht und insoweit an die Baubehörde zur Entscheidung zurückverweist.

Die Errichtung von Flutlichtbauwerken und Tribünenanlagen ist unabhängig davon, ob solche Anlagen als „Bau“ oder „Bauten“ im Sinn des § 1 sbg BauPolG zu qualifizieren sind, baubewilligungspflichtig. Die in § 2 Abs 2 Z 14 sbg BauPolG normierte Baubewilligungsfreiheit erfordert eine vorherige schriftliche Mitteilung an die Baubehörde. Die Mitteilung der Errichtung bildet ein eigenes Tatbestandsmerkmal, sodass es sich bis zum Zeitpunkt der Mitteilung um bewilligungspflichtige Maßnahmen handelt.

Im Fall des bloßen Fehlens eines hydrologischen Gutachtens ist das LVwG nicht ermächtigt, die Angelegenheit zur Erlassung eines neuen Bescheides an die Baubehörde zurückzuverweisen.

Ein Bauwerk ist ein Nebengebäude, wenn es nach seinem äußeren Erscheinungsbild eine entsprechende bauliche Selbständigkeit aufweist und zwischen ihm und einem anderen Gebäude kein solcher baulicher und funktioneller Zusammenhang besteht, dass beide als eine Einheit betrachtet werden müssen.

Soll durch ein Bauvorhaben die Grundgrenze überbaut werden, ist das Bauansuchen nicht abzuweisen, sondern die Baubewilligung unter der aufschiebenden Bedingung der Zusammenlegung von Grundstücken zu erteilen.

Nachbarn haben kein subjektiv-öffentliches Recht, dass zu erwartende Naturgefahren auf dem Nachbargrundstück keine quantitative Veränderung erfahren.

Die OIB-Richtlinie 4 enthält keine Pflicht zur Errichtung einer Wendefläche auf privatem Grund.

Werden die Kosten der Baugrubensicherung bei der kalkulierten Alternativvariante ohne Fremdgrundbenützung nahezu verachtfacht (hier: EUR 1.484.250,-), liegen unzweifelhaft „unzumutbare hohe Kosten“ vor.

Nachbarn kommt im Bauverfahren kein Mitspracherecht zur Frage der Ableitung von Oberflächenwässern zu.

Sind bei der Beanspruchung des Luftraumes von Nachbargrundstücken keine nachteiligen Auswirkungen zu erwarten, dann sind etwaige Mehrkosten, die durch andere technische Verfahren entstehen, jedenfalls als unverhältnismäßig anzusehen.

Bei der rechtwidrigen Verwendung eines Freizeitwohnsitzes handelt es sich um ein Dauerdelikt. Ein Freizeitwohnsitz liegt vor, wenn die Wohnung unstrittig nicht zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient und auch kein deutliches Übergewicht hinsichtlich der beruflichen Nutzung feststellbar ist.

Im vlbg BauG ist die Erstreckung der Parteistellung auf ausländische Nachbarn nicht vorgesehen. Es gilt Art 37 vlbg L-VG, wonach sich die erfassten Sachverhalte mit rechtlicher Relevanz nur innerhalb des Landesgebietes verwirklichen können.

Die Betreuung (Pflege) obdachloser und/oder (ua alkohol-) kranker Menschen dient sozialen Zwecken und ist im Wohngebiet zulässig. Durch die Anführung bestimmter Gebäudetypen hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass er diese als nicht immissionsträchtig ansieht. Die von einem solchen Betreuungsprojekt ausgehenden Immissionen sind von den Nachbarn als widmungskonform hinzunehmen.

Ein Wortzeichen kann von der Eintragung ausgeschlossen werden, wenn es zumindest in einer seiner möglichen Bedeutungen ein Merkmal der in Frage stehenden Waren oder Dienstleistungen bezeichnet.

Infolge des im Bauwesen typischen Zusammenwirkens von Bauherrn, bauausführenden Unternehmen und Sonderfachleuten wie Statikern besteht neben der Hauptpflicht auf Erstellung eines bestimmten Werkes immer die Nebenpflicht der Kooperation zwischen Werkbesteller und ausführendem Werkunternehmer mit gegenseitigen Aufklärungspflichten und Kontrollpflichten. Wäre im Zuge dieser Kooperation die Untauglichkeit des bestellten Produktes erkennbar gewesen, dann haften die Unternehmer für die Warnpflichtverletzung solidarisch, wenn ihr Anteil am Gesamtschaden nicht erkennbar ist.

Der Haftrücklass oder die Haftrücklassgarantie soll nach dem allgemeinem Sprachgebrauch ganz offensichtlich die Gewährleistungsansprüche sichern und somit auch den Anspruch des Bestellers auf Verbesserung des mangelhaften Werkes.

Zum geschäftlichen Verkehr im Sinne des Wettbewerbsrechtes genügt jede auf Erwerb gerichtete Tätigkeit, soweit sie über eine rein private oder amtliche Tätigkeit hinausgeht. Gewinnabsicht ist nicht unbedingt erforderlich. Es genügt eine selbstständige zu wirtschaftlichen Zwecken vorgenommene Tätigkeit, in der eine Teilnahme am Erwerbsleben zum Ausdruck kommt. Eine reine Beschaffungstätigkeit, mag sie auch einen noch so großen Umfang haben, ist indes keine Teilnahme am Erwerbsleben.

Die Bestimmungen dienen im Wesentlichen dazu, möglichst rasch Klarheit über die Abrechnung zu schaffen. Der Auftraggeber soll zu einem möglichst frühen Zeitpunkt das gesamte Ausmaß seiner Verpflichtungen überschauen und erfahren können. Ob der Auftraggeber der „Nichtzahlung“ lediglich die Ablehnung weiterer Zahlungen zugrunde legt oder ob er darüber hinaus ein Guthaben zu seinen Gunsten behauptet, ist ohne Relevanz.

Der Alleinvermittlungsauftrag ist, wenn er ohne zeitliche Begrenzung ausgesprochen oder eine zu lange Frist vereinbart wurde, nicht unwirksam, sondern es gilt die unter Berücksichtigung der Umstände des Falles nach der Verkehrssitte und nach billigem Ermessen zu ermittelnde angemessene Zeitdauer.

Die in § 25 Abs 2 LiegTeilG vorgesehene Ausdehnung der Wirksamkeit der Eintragung eines räumlich begrenzten Wegerechts auf den zugeschriebenen Teil bedeutet nur, dass auch dieser – wie das Grundstück, dem zugeschrieben wird – mit dem Wegerecht belastet ist. An der räumlichen Beschränkung des Wegerechts auf den näher beschriebenen Bereich ändert dies nichts, weil § 25 Abs 2 LiegTeilG keine Änderung des materiell-rechtlichen Inhalts der einverleibten Servitut normiert.

Die Wiederherstellung des letzten Besitzstandes im Sinn des § 454 ZPO bedeutet nicht die Zurückversetzung in den vorigen Stand im Sinn des § 1323 ABGB, sondern der neueren Lehre folgend, einen bloßen Unterfall des Beseitigungsanspruches. Das auf die Wiederherstellung des vorigen Zustandes gerichtete Begehren ist nur dann berechtigt, wenn die Störung noch fortwirkt und es sich nicht bloß um eine vorübergehende, abgeschlossene Besitzstörung handelt. Der besitzrechtliche Wiederherstellungsanspruch ist dabei einschränkend auszulegen, wobei darauf abzustellen ist, ob die Wiederherstellung leicht einer allfälligen späteren Korrektur im petitorium zugänglich ist. Es besteht insbesondere dann kein Wiederherstellungsanspruch, wenn dessen Erfüllung mit erheblichen Kosten oder der endgültigen Vernichtung erheblicher, wirtschaftlicher Werte verbunden wäre.

Im Verfahren über die Genehmigung einer Änderung nach § 16 Abs 2 WEG  können Hindernisse, die sich aus den Vorschriften der jeweiligen Bauordnung ergeben, für sich alleine nur dann zur Versagung der gerichtlichen Genehmigung führen, wenn von vornherein feststeht, dass mit einer Bewilligung der Baubehörde keinesfalls gerechnet werden kann.

Der nach § 5 Abs 3 Satz 1 wr AuslGEG geforderte Nachweis der Staatsangehörigkeit kann sowohl durch einen Staatsbürgerschaftsnachweis als auch durch einen Reisepass erfolgen. Gleiches gilt auch für einen Schweizer Reisepass und die Schweizer Staatsangehörigkeit, dienen doch gemäß Art 1 Abs 2 Bundesgesetz über die Ausweise für Schweizer Staatsangehörige (Ausweisgesetz, AwG) Ausweise im Sinn dieses Gesetzes der Inhaberin oder dem Inhaber gerade zum Nachweis der Schweizer Staatsangehörigkeit und der eigenen Identität.

Im Fall eines Kettenbaurechtsvertrags ist die Bauberechtigte noch vor Intabulation des neuen Baurechts ab dem vereinbarten Stichtag zur Weiterverrechnung des Bauzinses an den Nutzungsberechtigten berechtigt.

Das Problem des etwaigen Ersatzes der Sowieso-Kosten stellt sich dort, wo ein Werk einen bestimmten Erfolg aufweisen soll, dieser Erfolg aber nicht erreicht wird, weil mit dem laut Vertrag qualitativ und/oder quantitativ einzusetzenden Mitteln dieser Erfolg nicht erreichbar ist.

Das im § 39 Abs 1 WRG festgelegte an sich verwaltungsrechtliche Verbot der Privatwillkür konkretisiert zum Schutz des Unterliegers nachbarrechtliche Rücksichtnahmepflichten, deren schuldhafte Verletzung Schadenersatzansprüche des Unterliegers gegen den Oberlieger auslösen kann.

Auch persönliche Dienstbarkeiten, wie Wohnungsdienstbarkeiten, können offenkundig sein und eine Erkundigungspflicht des Wohnungskäufers nach sich ziehen, bei deren Unterlassung kein gutgläubiger lastenfreier Erwerb möglich ist.

Der primär nicht auf Geldleistung gerichtete Befreiungsanspruch des Versicherungsnehmers geht gemäß § 154 Abs 1 VersVG dann in einen Zahlungsanspruch an den Versicherungsnehmer über, wenn der Anspruch des geschädigten Dritten befriedigt oder durch rechtskräftiges Urteil, durch Anerkenntnis oder Vergleich festgestellt worden ist, wobei unter Anerkenntnis nur das konstitutive Anerkenntnis zu verstehen ist.

Die Übernahme eines laufenden risikoreichen Bauprojekts in einem besonders heiklen Stadium, in dem Folgeschäden unvermeidbar sind und Abgrenzungsschwierigkeiten zu neu auftretenden Schäden vorprogrammiert sind, stellt bei Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung einen erheblichen Umstand im Sinn von § 16 Abs 1 VersVG dar, der dem Versicherer vor Vertragsschluss mitzuteilen ist. Die Verletzung dieser vorvertraglichen Aufklärungspflicht stellt eine Obliegenheitsverletzung dar, die zur Leistungsfreiheit führen kann. Der Einwand der Versicherungsnehmerin, sie sei davon ausgegangen, dass sie keine Haftung treffe, wenn sie nachweisen könne, dass sie ihre Arbeiten ordentlich ausgeführt habe, ändert daran nichts.

Das Recht auf Verlegung eines Servitutswegs auf einen erst noch herzustellenden Ersatzweg steht dem Begehren des Ersitzers auf Feststellung und Einverleibung im ursprünglichen Verlauf nicht entgegen. Solange die Verlegung nicht vorgenommen wurde, kann der Berechtigte sein Recht so in Anspruch nehmen, wie er es erworben hat.

Das Recht zur Anfechtung eines Vertrags wegen Irrtums besteht auch dann, wenn nicht eingehaltene mündliche Zusagen über das Bestehen eines Zugangs zur Schiabfahrt (von der Wohnung zur Schipiste) in den später abgeschlossenen Kaufvertrag nicht aufgenommen wurden. Dem steht auch ein Schriftformvorbehalt für Abänderungen durch mündliche Zusagen nicht entgegen, wenn die mündliche Zusage vor Abschluss des Kaufvertrags gemacht worden ist, dann aber nicht Eingang in den schriftlichen Kaufvertrag gefunden hat, weil das Recht zur Irrtumsanfechtung kein Recht aus dem Vertrag darstellt, sondern sich aus einem Mangel beim Abschluss des Vertrages ableitet.

Mehrere zur Herstellung desselben Werks bestellte Unternehmer treffen – auch ohne Bestellung eines Generalunternehmers – im Rahmen ihrer Kooperationsverpflichtung Warnpflichten, wenn die Untauglichkeit des bestellten Produkts erkennbar gewesen ist. Sie haften bei Warnpflichtverletzung solidarisch, wenn ihr Anteil am Gesamtschaden nicht ermittelbar ist. Dem Geschädigten kann eine Sorglosigkeit in eigenen Angelegenheiten nur dann als Mitverschulden eingewendet werden, wenn sie für den Schaden kausal war. Es kann ihm ein Teil des Schadens daher nur dann zur Last gelegt werden, wenn die von ihm unterlassene Handlung geeignet gewesen wäre, den Schaden geringer zu halten; für nicht adäquat verursachte Folgen seines Verhaltens hat der Geschädigte nicht einzustehen.

Die Zusage, einen Mangel in Ordnung zu bringen, vorher aber noch eine Sachverhaltsaufklärung im Vorverfahren abwarten zu wollen, kann nur als eine Verbesserungszusage verstanden werden, woraus ein neuer Erfüllungsanspruch erwächst. Der Verbesserungsanspruch kann innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist durchgesetzt werden. Verbessert der Unternehmer innerhalb dieser Frist und ist die Fünfjahres-Frist des § 933b ABGB noch nicht abgelaufen, kann sich der Gewährleistungsverpflichtete bei seinem Verkäufer gemäß § 933b ABGB regressieren.

Ein obligatorisches Nutzungsrecht (an einem Erdkeller) geht auf den Erwerber der dienenden Sache entweder durch vertragliche Übernahme oder im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über. Ein schützenswertes Vertrauen auf das Nichtbestehen von Verpflichtungen gibt es in diesem Fall nicht.

Auch im Fall einer verkehrsüblichen oder bestimmungsgemäßen Nutzung kann der durch eine Lärmimmission wesentlich beeinträchtigte benachbarte Wohnungseigentümer Unterlassung gemäß § 364 Abs 2 ABGB begehren, wenn der störende Wohnungseigentümer selbst einen die Lärmimmission verursachenden unzureichenden Trittschallschutz errichtet hat. Die Immissionsklage nach § 364 Abs 2 ABGB steht gegen den benachbarten Wohnungseigentümer aber auch dann zu, wenn dieser die Beseitigung der Ursache störender Immissionen seines Mieters (wegen mangelhaften Trittschallschutzes) verhindert.

Einer Regievereinbarung, mit der ein bestimmtes Entgelt pro tatsächlich aufgewendeter Arbeitsstunde festgelegt wurde, steht die nachträgliche Angemessenheitsprüfung hinsichtlich des Zeitaufwandes nicht entgegen. Nur der tatsächlich zum Erreichen des Ziels erforderliche Einsatz wird von der Regievereinbarung umfasst. Der Werkbesteller trägt daher die Beweislast für den fehlenden Rechtsgrund von getätigten Werklohnzahlungen bzw für die Unzweckmäßigkeit der aufgewendeten Arbeitsstunden.

Angesichts des umfassenden Gebotes eines effektiven Rechtsschutzes muss auch die fehlerhafte Wahl eines Vergabeverfahrens ohne Bekanntmachung bekämpft werden können, und zwar gerade auch von jenen Unternehmen, die nicht eingeladen wurden, an dem betreffenden Vergabeverfahren teilzunehmen.