BBL
Baurechtliche Blätter

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In der im Zentrum der Stadt Salzburg errichteten Fußgängerzone gibt es zahlreiche Gebäude mit baurechtlich konsentierten Stellplätzen für das Abstellen von Kfz nutzungsberechtigter Personen. Aufgrund des Verbots jeglichen Fahrzeugverkehrs (§ 76a Abs 1 StVO) ist eine Zufahrt zu diesen Stellplätzen grundsätzlich unzulässig, es sei denn, dass für die Zufahrt eine Ausnahmebewilligung (AB) gemäß § 45 Abs 2 StVO vorliegt. § 45 Abs 2 StVO sieht unterschiedliche Kategorien von Voraussetzungen für die Bewilligung einer Ausnahme vor, nämlich drei alternativ zu erfüllende Voraussetzungen und eine weitere, jedenfalls zu erfüllende Voraussetzung. Dabei legt der VwGH einen strengen Maßstab an und meint, dass eine AB nur bei Vorliegen gravierender, eine Partei außergewöhnlich hart treffender Gründe zu erteilen sei; dies mit der Folge, dass zahlreichen Personen die Inanspruchnahme des Rechts auf Zufahrt und Benützung baurechtlich konsentierter Stellplätze versagt werden müsste. Hinzukommt, dass durch die Verhinderung der Benützung konsentierter Stellplätze in großer Zahl auch das Interesse des Landes als Baurechtsgesetzgeber beeinträchtigt wird. Im folgenden Beitrag soll gezeigt werden, wie auf Grundlage der verfassungsgesetzlichen Rücksichtnahmepflicht und mit Hilfe verfassungskonformer Interpretation des § 45 Abs 2 StVO Personen, denen eine Berechtigung zur Benützung konsentierter Stellplätze zukommt, eine Ausnahmebewilligung vom Verbot jeglichen Fahrzeugverkehrs in der Fußgängerzone erteilt werden kann.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Ein Holzunterstand mit der Abmessung von 2 m (l) x 1 m (b) x 1 m (h) ist weder als Gebäude noch als bauliche Anlage (im Sinn der krnt BauO) zu qualifizieren.

Die erhebliche Verringerung der Hallengröße (hier: um ca 30%) sowie die Verlegung des geplanten Festmistlagers (hier: von der Ostseite auf die Nordseite der Halle) sind Projektmodifikationen, die das Wesen des Vorhabens verändern. Bei Wesensänderung der Sache liegt ein neuer Antrag unter konkludenter Zurückziehung des ursprünglichen Antrages vor.

Wird dem Amtssachverständigengutachten mit einem Privatgutachten entgegentreten, muss sich die Baubehörde mit diesem zureichend auseinandersetzen. Erforderlichenfalls hat die Baubehörde den Amtssachverständigen aufzufordern, jeden einzelnen Kritikpunkt in einer auch dem nicht fachkundigen Rechtsanwender einleuchtenden Weise zu widerlegen. Der bloße Hinweis der Baubehörde, dass der Amtssachverständige die Schlüssigkeit, Nachvollziehbarkeit und Vollständigkeit des Privatgutachtens begründet verneint habe, ist keine hinreichende Begründung für den Vorzug des Amtssachverständigengutachtens.

Auch im Fall eines vorangegangenen negativen UVP-Feststellungsbescheides können Nachbarn im Baubewilligungsverfahren das Erfordernis eines UVP-Verfahrens einwenden.

Unter „Gastgewerbe“ iSd oö BTypVO sind die in § 111 GewO aufgezählten Tätigkeiten (Beherbergung von Gästen; Verabreichung von Speisen jeder Art und den Ausschank von Getränken) zu verstehen. Der Betrieb eines Hotels (hier: mit 28 Gästebetten) ist im „Kerngebiet“ zulässig.

Die Benützung eines Gartenhauses für die Taubenzucht (hier: mit mindestens 20 Tauben) stellt eine Änderung des Verwendungszweckes des Gebäudes dar und ist baubewilligungspflichtig.

Nachbarn kommt ein subjektiv-öffentliches Recht zu, dass aus Anlagen zur Beseitigung von Niederschlags- und Abwässern keine schädlichen Einflüsse (Immissionen) auf ihre Grundstücke gelangen. Bestehen Bedenken gegen die Dimensionierung und Ausgestaltung eines Retentionsbeckens, müssen Nachbarn dem Gutachten des Amtssachverständigen auf gleicher fachlicher Ebene entgegengetreten.

Dem oö AbwasserentsorgungsG liegt ein flexibles Modell zugrunde, das bei der Frage der Kanalanschlusspflicht eine verfassungsgesetzlich notwendige Einzelfallbetrachtung zulässt. Wird durch ein durchdachtes und technisch ausgefeiltes System sowie eine an den Zielen des oö AbwasserentsorgungsG angepasste Lebensweise der Anfall jeglichen häuslichen Abwassers vermieden, besteht für das betreffende Gebäude keine Kanalanschlusspflicht.

Mangels einer einfachgesetzlichen Regelung können Rückübereignungsansprüche auch unmittelbar auf Art 5 StGG gestützt werden. Auch bei einem unmittelbar aus Art 5 StGG abgeleiteten Rückübereignungsanspruch sind die baurechtlichen Bestimmungen über die Größe und Gestalt von Bauplätzen zu beachten. Der Rückübereignungsanspruch kommt dem Eigentümer (bzw dem Rechtsnachfolger) jenes Grundstücks zu, von dem ursprünglich die Abtretung in das öffentliche Gut erfolgte.

Ein Ortsplaner ist ein „Fachmann“, der grundsätzlich in der Lage ist, zum Ortsbildschutz eine den inhaltlichen Anforderungen an ein Sachverständigengutachten genügende Expertise zu erstellen.

Im Bewilligungsverfahren über eine außen an der Gebäudefront angeschraubte Stahlkonsole, auf der eine Luftwärmepumpe eines Wohnhauses angebracht ist, kommt dem Nachbar Parteistellung zu.

Ob eine bestimmte Betriebstype wegen ihrer Immissionswirkungen als zulässig anzusehen ist, kann nur anhand der Auswirkungen eines bestehenden Vergleichsbetriebes beurteilt werden. Zur Beurteilung, ob die vom Amtssachverständigen angeführten Betriebe mit dem geplanten Bauvorhaben vergleichbar sind, bedarf es auch expliziter Feststellungen, über wie viele Stellplätze diese Vergleichsbetriebe verfügen.

Das Vorliegen eines Dachgeschoßes muss im Fall einer innovativen Dachform im Lichte einer am Schutzzweck orientierten und auch den Gleichheitssatz beachtenden Auslegung anhand eines fiktiv anzunehmenden Satteldaches mit einem Kniestock von 1,25 m und einer Dachneigung von 70 Grad geprüft werden.

Die Bestimmungen der tir BauO 1998 sowie der tir BauO 2011, wonach Baubewilligungen innerhalb einer bestimmten Frist auch für übergangene Nachbarn rechtswirksam werden, sind auf Bauvorhaben, die bereits vor Inkrafttreten dieser BauO abgeschlossen worden sind, nicht anwendbar.

Sind einer Baubewilligung zwei einander widersprechende Pläne angeschlossen, ist zur Auslegung des in der Folge unklaren Bescheidspruches auch die Bescheidbegründung (einschließlich eines eingangs des Bescheides angeführten Befundes) heranzuziehen.

Nachbarn kommen bezüglich der Versickerung der Niederschlagwässer sowie damit in Zusammenhang stehender Vorgaben aus einem wasserrechtlichen Bescheid (zB Beschränkung der Gebäudetiefe) keine subjektiv-öffentlichen Rechte zu.

Auch eine in der Benützungsbewilligung ausdrücklich als „bewilligt“ bezeichnete und vom hochbautechnischen Sachverständigen in die Baupläne eingezeichnete Holzlege (hier: als 2,35 m breiter, 4 m langer und 2,45 m hoher Zubau zur Garage) kann die hierfür erforderliche Baubewilligung nicht ersetzen.

Die Beurteilung, ob es sich bei einem Vordach um einen „untergeordneten Bauteil“ handelt, hat mit Rücksichtnahme auf seine dimensionalen Verhältnisse zum restlichen Bauwerk zu erfolgen. Ein 31,9 m langes Vordach mit einer Ausladung von 1,20 m stellt an einem 36,40 m langen Gebäude keinen „untergeordneten Bauteil“ dar, der innerhalb der Abstandsflächen auf dem Baugrundstück errichtet werden darf.

Hat der Grundeigentümer seine Zustimmung zu mehreren Bauvorhaben auf derselben Liegenschaft erteilt, ist der Bauwerber zur Vorlage einer aktuellen Zustimmungserklärung bzw einer Erklärung über den Fortbestand der seinerzeitigen Zustimmungserklärung verpflichtet.

Benachbarte Wohnungseigentümer sind berechtigt, unzulässige Schallimmissionen auch in einer anderen (hier: Dachgeschoßwohnung) als der eigenen Eigentumswohnung einzuwenden.

Es reicht grundsätzlich weder für die Offenlegung der Vollmacht noch für die (objektive) Erkennbarkeit eines Vertretungsverhältnisses aus, wenn der Vertragspartner den Wunsch äußert, dass die Rechnung an einen anderen gesendet werden soll.

Selbst ausgehend von ortsüblichem Lärm im städtischen Ballungsgebiet durch Verkehr etc ist bei Wohnungslage in einem ruhigen Innenhof der von angrenzenden Proberäumen von den stundenlangen Proben diverser Heavy-Metal- und Hardrockgruppen ausgehende Lärm nicht als ortsüblich anzusehen und gemessen an den sonstigen ortsüblichen Lärmimmissionen als besonders „lästig“ einzustufen.

Ein Vertrag ist nicht in Schwebe, sondern von allem Anfang an nichtig, wenn die Parteien die grundverkehrsbehördliche Zustimmung gar nicht beantragen wollen, weil sie wissen, dass diesem Vertrag nicht zugestimmt werde. Ein von vornherein gar nicht erlangbares Recht kann auch kein Anwartschaftsrecht vermitteln.

Die vorzugsweise Zuweisung einer von der Liegenschaft zu entrichtenden Abgabe (hier: Aufschließungsabgabe gemäß § 38 nö BauO 1996) setzt voraus, dass für die öffentliche Abgabe ein gesetzliches Pfand- oder Vorzugsrecht ausdrücklich eingeräumt ist. Dass die Abgabe von der Liegenschaft zu entrichten ist, genügt hingegen nicht.

Bei der Enteignung des Vermieters hat der Mieter als Nebenberechtigter im Sinn des § 5 EisbEG Anspruch auf Ersatz aller durch die Enteignung entstehenden Nachteile und nicht nur derjenigen Nachteile, wie sie bei einer Kündigung durch den Vermieter entstünden. Alle Nachteile des Mieters sind zu berücksichtigen, ohne Rücksicht darauf, ob der Mieter gegen den (enteigneten) Vermieter Ansprüche hat.

Lediglich unlautere Geschäftspraktiken des Arbeitgebers oder gesetzwidriges Verhalten zählen nicht zu den Umständen, an deren Geheimhaltung der Arbeitgeber ein objektiv berechtigtes Interesse hat.

Es liegt im Wesen der Bankgarantie, auf die bloße Behauptung hin, der Garantiefall sei eingetreten, dem Begünstigten zunächst einmal Zahlung zu verschaffen und seinen Vertragspartner wegen Mängeln des Valutaverhältnisses auf den Weg einer Rückforderungsklage zu verweisen. Im Verhältnis zwischen Auftraggeber und Begünstigtem kommt es grundsätzlich für die Frage der Berechtigung der Leistungskondiktion darauf an, ob dem Begünstigten bei Abruf der Garantie und Zahlung durch den Garanten aus dem Valutaverhältnis der entsprechende Anspruch zustand oder nicht.

Sowohl Unklarheit der Rechtslage als auch Auftreten von mehreren Forderungsprätendenten bilden einen rechtlichen Grund zum Gerichtserlag im Sinne des § 1425 ABGB.

Für den Umfang des Eigentumserwerbes an einer Liegenschaft ist nicht die Grundbuchsmappe, sondern der Wille der Parteien entscheidend, also in welchem Umfang das verkaufte Grundstück tatsächlich übergeben wurde.

Ein ernster Schaden im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG liegt jedenfalls dann vor, wenn einem Menschen nach herrschender Auffassung die Benützung eines Raumes nicht mehr zugemutet werden kann. Darunter fallen jedenfalls Feuchtigkeitsschäden. Liegt ein ernster Schaden vor, fällt nicht nur die bloße Schadensbehebung, sondern die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft, und zwar unabhängig von den Zulässigkeitsvoraussetzungen für Änderungen nach § 16 Abs 2 WEG.

Zum Leitungswasser zählt nicht Wasser, welches aus Dachrinnenrohren in eine Zisterne und bei Überschuss in eine Rollierung abgeleitet wird. Schäden, die durch dieses versickerte Wasser an einer Erdwärmetauscherheizung entstehen, sind daher nicht von der Leitungswasserschadensversicherung gedeckt.

Die Eigentümer einer Liegenschaft, an der ein Höchstbetragspfandrecht einverleibt wurde, haben nach Übertragung des Eigentumsrechts an den Einzelrechtsnachfolger mangels Rechtsschutzinteresse kein Recht auf Löschung der Hypothek. Wurde nach Eintragung der Hypothek ein Wohnungsrecht zugunsten der ehemaligen Eigentümer verbüchert, kann das Wohnungsrecht nicht durch die Hypothek beeinträchtigt sein.

Die nicht nutzungssichere Ausführung eines Klettergerüstes durch Verwendung eines nicht den anerkannten Regeln der Technik (ÖNORM EN 1176 Teil 1) entsprechenden Netzes verstößt gegen die Schutznorm des § 15 Abs 1 vlbg BauG.

Voraussetzung für den Ausschluss des Rücktrittsrechts gemäß § 18 Abs 1 Z 3 FAGG ist, dass der Unternehmer durch den Rücktritt erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet. Davon ist nicht auszugehen, wenn der Rücktritt bereits vor Anfertigung, Bestellung oder Anpassung einer herzustellenden Liftanlage erfolgte.

Seit der Wohnrechtsnovelle 2006 ist eine gesonderte Veräußerung eines halben Mindestanteils erlaubt. Der andere Eigentümerpartner muss aber in grundbuchsfähiger Form der Veräußerung zustimmen. Dieses Zustimmungserfordernis gilt auch für den Antrag auf Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung eines halben Mindestanteils. Die Zustimmungserklärung zum Antrag auf Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung muss in Form einer gerichtlichen oder notariell beglaubigten Unterschrift des anderen Partners vorliegen.

Einem obligatorisch Begünstigten aus einem letztwillig verfügten Veräußerungs- und Belastungsverbot steht kein Recht auf eine Streitanmerkung im Sinn von §§ 61 Abs 1 Satz 1 und 66 GBG zu.

§ 520 regelt, dass das Erlöschen des Fruchtgenussrechtes durch Rückstellung der Sache an den Eigentümer nur gegen Abfindung des Rechts erfolgen soll. Dies gilt auch bei vorzeitiger Auflösung in Analogie zu § 1118 ABGB. Für die Höhe der Abfindung ist primär der Wert des Rechts unter Berücksichtigung der noch offenen Laufzeit maßgebend, wobei auch zu berücksichtigen ist, dass der Fruchtgenuss aus besonderen Gründen eventuell vorzeitig beendet worden wäre. Dass der Fruchtgenussberechtigte die vereinbarte Gegenleistung nicht erbracht hat, was schließlich zur Auflösung desselben geführt hat, schadet dem Abfindungsanspruch nicht, da es hierfür auf ein Verschulden an der Auflösung des Fruchtgenussvertrages nicht ankommt.

Die Freiheitsersitzung erfolgt durch die Inanspruchnahme des Vollrechts durch den Eigentümer der belasteten Liegenschaft in Verbindung mit einer manifesten Beeinträchtigung des Servitutsrechts. Es genügt, dass der Dienstbarkeitsberechtigte das Hindernis – hier Zaun –, das die Ausübung der Servitut wahrnehmbar unmöglich macht oder zumindest beeinträchtigt, bei gewöhnlicher Sorgfalt hätte wahrnehmen können. Die Freiheitsersitzung kann ein ursprünglich in einem weiteren Umfang zustehendes Wegerecht (Breite von 5,5 m) auch einschränken (Breite von 3 m).

Nach § 9 NWG ist nur der Eigentümer der notleidenden Liegenschaft zur Antragstellung auf Einräumung eines Notwegs legitimiert. Bei der Überlassung einer Liegenschaft an Zahlungsstatt bildet der Überlassungsbeschluss für den Gläubiger nur einen Titel zum Eigentumserwerb. Für den Eigentumserwerb bei Liegenschaften ist die Einverleibung im Grundbuch erforderlich. Der rechtskräftige Überlassungsbeschluss stellt eine taugliche öffentliche Urkunde für die Verbücherung im Sinn von § 33 Abs 1 lit d GBG dar. Der Gläubiger, dem eine Liegenschaft an Zahlungsstatt überlassen wurde, ist ohne Verbücherung seines Eigentums daher nicht zur Antragstellung auf Einräumung eines Notwegs berechtigt.

Nach dem Grundsatz der Gleichbehandlung und der Pflicht zur Transparenz ist es dem öffentlichen Auftraggeber untersagt, ein den Anforderungen der Ausschreibung genügendes Angebot unter Berufung auf Gründe abzulehnen, die nicht in der Ausschreibung vorgesehen sind.

Im Zweifel ist nicht vom Vorliegen eines ausschreibungswidrigen Angebotes auszugehen.

Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass nicht ein den Ausschreibungsbestimmungen widersprechendes Angebot, sondern ein unvollständiges Angebot vorliegt, wäre dieser Mangel jedenfalls nicht behebbar, da eine nachträgliche Mängelbehebung mit „0“ den Ausschreibungsunterlagen widersprechen würde und eine nachträgliche Mängelbehebung mit einem Wert > 0 die Wettbewerbsstellung der Antragstellerin gegenüber ihren Mitbietern materiell verbessern würde, da der Wert der Leistung durch Erhöhung der zeitgebundenen Kosten nach Angebotsöffnung im offenen Verfahren in Kenntnis der Angebotspreise und der angebotenen Bauzeiten ihrer Mitbewerber in unzulässiger Weise beeinflusst würde und eine unzulässige Angebotsänderung vorgenommen würde.

Ein Austausch jener Seiten des Angebots, auf welchen sich unzulässiger Weise Korrekturen mittels Korrekturlack und ohne Datumsangabe unter Beifügung der bestätigenden Unterschrift finden, bzw eine nachträgliche Vorlage von Seiten des Angebots ohne Korrekturen, widerspricht den allgemeinen Grundsätzen bezüglich der Unveränderlichkeit von Angeboten im offenen Verfahren und auch der zwingenden Bestimmung des § 118 Abs 4 BVergG 2006.

Die Vorschriften des BVergG für die Leistungsbeschreibung in den §§ 95 ff BVergG 2006 sind, obwohl sie textlich offenbar eher auf die konkreteren Leistungsbeschreibungen in den Regelverfahren bezogen sind, auch auf die naturgemäß vageren Leistungsbeschreibungen in Verhandlungsverfahren (mit dem Ziel eines Rahmenvertrages) anwendbar.