BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832 (Print)
ISSN 1613-7612 (Online)
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Seit dem 1. Februar 2015 gelten in Niederösterreich eine neue Bauordnung 2014, eine neue Bautechnikverordnung 2014 und ein neues Raumordnungsgesetz 2014. Schwerpunkt dieses Beitrages ist das nö ROG 2014. Der Inhalt dieses Gesetzes entspricht weitgehend jenem des vielfach novellierten nö ROG 1976, ergänzt um die bisher in der nö BauO 1996 enthaltenen Bestimmungen über den Bebauungsplan. Die ursprünglich geplante Novelle des alten Gesetzes ist ins nö ROG 2014 eingeflossen. In der überörtlichen Raumordnung werden neue Planungsinstrumente eingeführt, in der örtlichen Raumordnung die Regelungen über das Entwicklungskonzept modifiziert. Weitere wesentliche Neuerungen betreffen Handelseinrichtungen und Grünlandbauten. Hinzu kommen punktuelle Änderungen der Vorschriften über den Bebauungsplan und das Verfahren. Neben den Änderungen, die das nö ROG 2014 mit sich gebracht hat, werden auch die Grünlandwidmungen für Windkraft- und Photovoltaikanlagen sowie das Sektorale Raumordnungsprogramm über die Windkraftnutzung kurz vorgestellt.

Die Verwendung eines Stallgebäudes als Garage ist eine bewilligungspflichtige Änderung des Verwendungszweckes.

Eine Steinschlichtungsmauer ist eine bauliche Anlage, auf die die Abstandsvorschriften des § 10 krnt BauO anzuwenden sind. Der Abstand zur (Nachbar-) Grundgrenze ist so zu bestimmen, dass die Voraussetzungen des § 4 Abs 3 lit a bis c krnt BauV erfüllt sind. Insbesondere ist zu prüfen, ob eine angemessene Nutzbarkeit des Nachbargrundstückes (zB betreffend die Belichtung) gewährleistet bleibt.

Eine Fußgeherbrücke mit Aufzugsanlage zur sicheren und gefahrlosen Überquerung einer Straße und der widmungsgemäßen Nutzung eines Erholungs- und Badegrundstückes steht mit der Zweckbestimmung der Flächenwidmung „Grünland – Kabinenbau“ im Einklang.

Die Baubewilligung für ein landwirtschaftliches Wohnhaus (hier: im räumlichen Zusammenhang bereits bestehender Wirtschaftsgebäude) erlischt, wenn das der Baubewilligung zugrundeliegende landwirtschaftliche Betriebskonzept nicht innerhalb der gesetzlichen Bauvollendung verwirklicht worden ist.

Der nö BauO 1996 ist eine „mündliche Bauanzeige“ völlig fremd. Bei einer bewilligungspflichtigen Maßnahme ist auch eine schriftliche Bauanzeige wirkungslos und zwar selbst dann, wenn sich die Baubehörde dazu verschweigt.

Dem Nachbarn kommt im Verfahren betreffend die Verlängerung der Bauvollendungsfrist grundsätzlich Parteistellung zu.

Solange die Baubewilligung nicht auch gegenüber einer übergangenen Partei rechtskräftig geworden ist, liegt keine rechtskräftige Baubewilligung vor. Bis zum rechtskräftigen Abschluss des Baubewilligungsverfahrens auch gegenüber einer übergangenen Partei ist die Fortführung der Bauausführung mangels Rechtskraft der Baubewilligung unzulässig. Eine Rechtskraftbestätigung ist keine normativ verbindliche, der Rechtskraft zugängliche (Feststellungs-)Entscheidung.

Grundstücke, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der nö BauO-Nov LGBl 8200-6 (zur nö BauO 1976) nicht im Bauland gelegen sind, kann ex lege keine (sog „geborene“) Bauplatzeigenschaft zukommen.

Im Grünland dürfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die zur bestimmungsgemäßen Nutzung nötig sind. „Bestimmungsgemäß“ bedeutet, dass die bauliche Anlage zur widmungsgemäßen Nutzung des Grundstückes notwendig ist. Stütz- und Einfriedungsmauern (hier: im Zusammenhalt mit einer teilweisen Nutzung der Fläche als Holzlagerplatz) stehen mit der Zweckbestimmung der Flächenwidmung „Grünland – Trenngrün“ nicht im Einklang.

Einem Eisenbahnunternehmen kommt kein subjektives Recht auf Beachtung eines eisenbahnrechtlichen Bauverbots im Baubewilligungsverfahren zu.

Für jedes Verrücken eines Bauvorhabens bedarf es einer neuerlichen Baubewilligung. Die Nichteinhaltung von Mindestabständen stellt keine geringfügige Abweichung, sondern ein „aliud“ (wesentliche Änderung des Bauvorhabens) dar. Der Abbruchauftrag darf sich nur dann auf Teile eines Bauvorhabens beziehen, wenn konsenswidrige oder konsenslose Teile des Bauvorhabens von diesem trennbar sind. Ob eine solche Trennbarkeit (hier: von Hauptgebäude und Garage, Garage und Sanitäranlage sowie von Garage und überdachtem Abstellraum) im Einzelfall gegeben ist oder nicht, bedarf einer entsprechenden behördlichen Feststellung.

Die einschränkenden Regelungen über die Zulässigkeit von Bauten für Zweitwohnungen bzw Apartmenthäuser zur touristischen Nutzung enthalten keine Bestimmungen, die (auch) dem besonderen Schutz der Nachbarn dienen.

Sind im Bebauungsplan die Höhenpunkte des „Urgeländes“ ausgewiesen, muss dieses – und nicht das natürliche Geländeniveau im Zeitpunkt des Inkrafttretens des sbg BGG – den Abstandsberechnungen (hier: zur Bestimmung der Nachbarparteistellung) zugrundegelegt werden.

Die Errichtung einer Photovoltaikanlage (hier: sechs im Boden verankerte PV-Module zu jeweils 0,99 m x 1,66 m in einer Gesamtlänge von 16,48 m) ist als bauliche Anlage baubewilligungspflichtig. Eine solche Photovoltaikanlage mit einer Gesamtleistung von 4 kW ist auch nicht nach § 1 Abs 3 lit c TBO 2011 vom Geltungsbereich der tir BauO ausgenommen.

Bauliche Vorkehrungen zur Gewährleistung eines ausreichenden Schutzes vor Naturgefahren müssen technisch und rechtlich verwirklichbar sein. Bei Wohngebäuden sind bloß „organisatorische Vorkehrungen“ zum ausreichenden Schutz vor Naturgefahren nicht denkbar.

Das Baugebrechen muss entsprechend dem Stand der Technik im Zeitpunkt der Erteilung des Bauauftrages beseitigt werden. Die Feststellung, dass Dachstuhl- und Konstruktionshölzer sowie Sparren, Drempelpfette, Lattung und dergleichen angemorscht, durchfeuchtet und durch Holzschädlinge schadhaft sind, reicht für die hinreichende Konkretisierung des baupolizeilichen (Instandsetzungs-)Auftrages aus, da eine Umschreibung der betroffenen geschädigten Teile niemals bis in alle Einzelheiten möglich ist. Provisorische Maßnahmen vermögen ein bestehendes Baugebrechen nicht zu beseitigen. Ob eine Maßnahme technisch geeignet ist, das Baugebrechen zu beseitigen, oder ob diese nur provisorisch ist, ist keine Rechtsfrage, sondern erfordert der Beurteilung durch einen (Amts-)Sachverständigen.

Eine vom Rechtsvorgänger des Eigentümers erteilte Zustimmungserklärung ist im Baubewilligungsverfahren nicht ausreichend.

§ 38 Abs 6 oö ROG enthält keine Regelung für den Fall, dass die Teilaufhebung eines Vertrags wegen nachträglicher Wertveränderungen von Teilen der kaufgegenständlichen Grundstücke gefordert wird.

Die insbesondere anhand des Wortlauts der Verbrauchsgüterkauf-RL 1999/44/EG vorzunehmende richtlinienkonforme Auslegung des § 932 Abs 2 ABGB ist auf Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern (§ 1 KSchG) beschränkt und erstreckt sich nicht auf Kaufverträge zwischen Unternehmern oder zwischen Verbrauchern.

Eine Wegedienstbarkeit erlischt grundsätzlich nicht allein deshalb, weil der Berechtigte seinen Grund auf einem anderen Weg erreichen kann. Der Zweck einer Wegeservitut kann aber dann wegfallen, wenn eine vom Servitutsweg verschiedene Zugangsmöglichkeit einen vollwertigen (gleichwertigen) Ersatz für diesen bietet. Jeder auch nur einigermaßen ins Gewicht fallende Vorteil genügt indes für die Aufrechterhaltung des erworbenen Rechts.

Der Übernehmer einer mangelhaften Liegenschaft kann die Kosten, welche ihm durch die freiwillige Selbstvornahme der Verbesserung entstanden sind, insoweit vom Übergeber ersetzt verlangen, als sie auch den Übergeber bei Einräumung der Verbesserungsmöglichkeit getroffen hätten. Beim Kauf von einem Privaten, sind grundsätzlich die Kosten einer angemessenen Verbesserung durch entsprechende Professionisten zu ersetzen. Der Verkäufer muss die Behauptung, dass bei Verbesserung durch ihn geringere Kosten aufgelaufen wären, beweisen. Unter Schadenersatzansprüchen, die gemäß § 67 Abs 1 VersVG auf den Versicherer übergehen, fallen neben Regress-, Ausgleichs- und Bereicherungsansprüchen auch Ansprüche auf Ersatz der Kosten für die Selbstverbesserung.

Unter Unternehmern ist eine Klausel, die eine Haftungsbegrenzung auch bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz auf den positiven Schaden vorsieht, sodass Schadenersatzansprüche nur die reine Schadensbehebung, nicht aber auch den entgangenen Gewinn oder Folgeschäden umfassen, nicht sittenwidrig.

Eine Klausel, mit der die Prüfpflicht hinsichtlich der bereitgestellten Materialien auf die Werkunternehmerin überwälzt wird, in dem sie die Verpflichtung übernimmt, von der Auftraggeberin beigestellte Materialien, Hilfsmaterialien und Anlagenteile bei Übernahme sorgfältig zu prüfen und eventuelle Beanstandungen dem Auftraggeber zu melden, ist nicht sittenwidrig gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

Wenn ungewiss ist, ob ein Schaden – hier frustrierte Aufwendungen für die Errichtung eines Kaufvertrages samt grundbücherlicher Eintragungsgebühr – überhaupt entstanden ist, weil über die Frage der Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen Irrtums ein Rechtsstreit anhängig ist, beginnt die Verjährungsfrist erst mit Ausgang dieses Verfahrens zu laufen, weil erst dann ausreichend sichere Informationen über eine Schadenersatzklage vorhanden sind.

Der Maßstab für die Wesentlichkeit einer Einwirkung im Sinn von § 364 Abs 2 ABGB ist ein objektiver, der von der Natur und Zweckbestimmung des beeinträchtigten Grundstücks ausgeht. Maßgeblich ist nicht das subjektive Empfinden des sich gestört fühlenden Nachbarn, sondern das eines Durchschnittsmenschen, der sich in der Lage des Gestörten befindet. Beschwerte sich der Nachbar während der Zeit zwischen der Bauverhandlung und der Klagseinbringung über 15 Jahre hindurch nie über das Froschquaken, können die konkreten örtlichen Verhältnisse und die Entstehungsgeschichte der Lärmbelästigung ein Unterlassungsbegehren nicht rechtfertigen.

Zu den beim Bau oder Ausbau einer Bundesstraße ausgehenden Einwirkungen, die aufgrund der Privilegierung gem § 24 Abs 5 BStG nicht untersagt werden können, zählen nicht Immissionen, die durch Bearbeitung (Steinbrecherarbeiten) und Deponierung von Ausbruchmaterial auf dem Eigentum Dritter entstehen. Welche Einwirkungen die Nachbarn hinsichtlich solcher Arbeiten hinzunehmen haben, ergibt sich aus den behördlichen Bewilligungsbescheiden für den Straßenbau und den Bestimmungen des UVP-G 2000. Entsprechend § 364a ABGB können Beeinträchtigungen durch eine behördlich genehmigte Anlage gemäß § 364 Abs 2 ABGB nur untersagt werden, soweit diese durch die behördliche Genehmigung nicht gedeckt sind.

Beim Kauf einer Liegenschaft aus einer Konkursmasse stellt die vereinbarte Vorausleistungspflicht des Kaufpreises für den Erwerber keine sittenwidrige Unausgewogenheit im Sinn von § 879 Abs 1 dar, weil beim Erwerb vom Masseverwalter wegen der im Insolvenzverfahren bestehenden Exekutionssperre gemäß § 10 Abs 1 IO kein Risiko einer Verschlechterung des Kaufgegenstands durch zwischenzeitig begründete Zwangspfandrechte besteht.

In der schriftlichen Erklärung des Werkunternehmers, dass er die vom Werkbesteller gemachten Abzüge vom Schlussrechnungsbetrag beeinspruche und dass die Korrekturen falsch seien, liegt kein begründeter Vorbehalt gem Punkt 5.30.2 2. Tatbestand der ÖNORM 2110. Der Vorbehalt muss die vorbehaltenen Ansprüche in erkennbarer Weise individualisieren und den Standpunkt des Werkunternehmers erkennen lassen. Dem genügt ein Hinweis auf ein Schreiben des Werkunternehmers über Abrechnungsdifferenzen, das vor der Annahme der Schlussrechnung verfasst wurde, nicht.

Ein obligatorisches Wegerecht steht ebenso wie eine prekaristisch gewährte Nutzung der Einräumung eines Notwegs nicht entgegen. Ein Verhalten, das faktisch zum Widerruf eines Präkariums geführt hat, kann daher nicht als auffallend sorgloses Verhalten im Sinn von § 2 Abs 1 NWG angesehen werden.

Eine Vereinbarung zwischen dem Bauwerber und dem Eigentümer des Nachbargrundstücks, wonach sich der Bauwerber in der Bauverhandlung zur Einhaltung einer bestimmten – niedrigeren als geplanten – Gebäudehöhe verpflichtet und der Nachbar seine Einwände gegen das Bauprojekt zurückzieht, steht einem 14 Tage später beantragten Projekt, das dem ursprünglichen weitgehend entspricht, aber einen noch höheren Bau vorsieht als ursprünglich geplant, entgegen. Der Vollzug einer einstweiligen Verfügung ist nach § 390 Abs 2 EO nach dem Ermessen des Gerichts trotz Bescheinigung des Anspruchs vom Erlag einer Sicherheit durch den Antragsteller abhängig zu machen, wenn gegen die Erlassung der einstweiligen Verfügung wegen der Größe des Eingriffs in die Interessen des Antragsgegners Bedenken bestehen.

Die Redlichkeit des Besitzes wird gemäß § 328 ABGB vermutet. Ein allfälliger Wegfall der Redlichkeit nach vollendeter Ersitzung schadet nicht.

Die Richtlinien und Vorschriften für das Straßenwesen (RVS) beziehen sich auch auf den Fußgängerverkehr und sind daher als technische Norm auch für ebene Flächen im Zugangsbereich eines Geschäftslokals anzuwenden. Bei neu errichteten, grundsätzlich ebenen Flächen im Zugangsbereich zu einem Geschäftslokal müssen die Kunden nicht mit über dem dreifachen der technischen Norm liegenden Niveauunterschieden (1,7 cm) rechnen. Bedient sich ein Verkehrssicherungspflichtiger eines Dritten (Bautechnikers) zur Prüfung, ob die Anlage verkehrssicher ist, trifft sie bei Fehlverhalten des Dritten eine Erfüllungsgehilfenhaftung gemäß § 1313a ABGB.

Wenn bei Streichung von Ausschreibungsbestimmungen ein anderer Bieterkreis angesprochen würde, ist die ganze Ausschreibung für nichtig zu erklären.

Im Zweifel sind Festlegungen in der Ausschreibung gesetzeskonform und sohin in Übereinstimmung mit den maßgeblichen Bestimmungen zu lesen. Auf den vermuteten Sinn und Zweck der Ausschreibungsbestimmungen kommt es nicht an. Maßgeblich ist vielmehr der objektive Erklärungswert der Ausschreibungsbestimmungen.

Nach § 121 Abs 5 Z 6 BVergG 2006 müssen die Angebotsbestandteile von der Auftraggeberin bei der Angebotsöffnung nicht detailliert aufgezählt und in der Niederschrift nicht vermerkt werden.

Bei der elektronischen Durchführung des Vergabeverfahrens muss der Auftraggeber bei der Angebotsöffnung jenen Namen und jenen Geschäftssitz des Bieters verlesen, der im Angebot aufscheint. Das Eingangsverzeichnis der Angebote und damit das für die Angebotsöffnung automatisch auf dieser Grundlage erstellte Protokoll genügen dazu nicht.