BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Der erste Teil Trapichler, Befristete Baulandwidmung und Vertragsraumordnung als neue Instrumente der Raumordnung nach der wr BauO-Novelle 2014 – Teil 1, bbl 2015, 16. dieses zweiteiligen Beitrags setzte sich mit der befristeten Baulandwidmung auseinander. Neben der befristeten Baulandwidmung wurde mit der jüngsten Reform der Wiener Bauordnung  Wr LGBl 25/2014; Paragraphenangaben ohne weitere Angabe sind solche der Bauordnung für Wien. die Vertragsraumordnung als zweite raumordnungsrechtliche Neuerung eingeführt. Deren rechtliche Voraussetzungen und Grenzen werden in diesem Beitrag überblicksartig behandelt.

Das System der Bebauungsplanung nach dem sbg ROG 2009 wirft manche Fragen auf: Bebauungspläne der Grundstufe stellen zwar zweifelsfrei die generellen, nicht projektbezogenen, Planungsakte zur städtebaulichen Ordnung von Bauland dar, sie können jedoch um die „erweiterte Grundstufe“ ergänzt werden und auf der Grundlage der Grundstufenbebauungspläne werden wiederum „Aufbaustufen-Bebauungspläne“ erlassen. Zudem können alle Bebauungspläne unter bestimmten Voraussetzungen geändert werden. Das Verhältnis der genannten Instrumente zueinander erscheint verworren und unklar. Der nachstehende Beitrag versucht, dieses Verhältnis zu klären, wobei sich im Verhältnis zwischen dem Bebauungsplan der Grundstufe und jenem der Aufbaustufe jedenfalls eine „Planungshierarchie“ ergibt. Die Bebauungsplanung der Stadt Salzburg scheint in der Praxis diese Hierarchie nicht zu respektieren, wie anhand eines aktuellen Beispiels gezeigt wird. Die Autoren zeigen weiter auf, dass eine projektbezogene Bebauungsplanung nur im Rahmen der Aufbaustufen-Bebauungsplanung als konkretisierender Akt der Grundstufen-Bebauungsplanung erlaubt ist, weshalb ein quasi Ersatz eines Grundstufen-Bebauungsplanes im Wege einer „Aufbaustufe“ einer so angelegten Planungshierarchie widerspricht. Ein solcher Ersatz wäre im Übrigen auch im Wege der „Erweiterten Grundstufe“ nicht möglich, da diese nur solche Ergänzungen zulässt, die mit jener durch den ursprünglichen Grundstufenplan angestrebten städtebaulichen Ordnung vereinbar sind. Dieses System zu respektieren, ist nicht nur schon von Gesetzes wegen geboten, sondern auch, um dem Zweck der Planung im Sinn einer allgemeinen, unter Sachlichkeitserwägungen erfolgenden vorausschauenden angestrebten städtebaulichen Ordnung gerecht zu werden. Andernfalls würde sich „Bebauungsplanung“ in einer städtebaulichen individuellen Zulassung von Einzelprojekten erschöpfen, hierfür bedürfte es keiner generellen Planungsvorschriften im Bereich der Bebauungsplanung.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Die Verbindlichkeit der OIB-Richtlinien führt dazu, dass es zum Brandschutz keiner speziellen Auflagen bedarf. Die Auflage einer „Trennlage“ ist als so ausreichend bestimmt anzusehen, dass sie unter Zuziehung von Fachleuten umgesetzt werden kann, weil für diese der Inhalt der Auflagen objektiv eindeutig erkennbar ist

Eine vollflächige Bretterwand (hier: an der Grundgrenze mit einer Länge von 26,50 m und einer Höhe von über 2 m) ist keine übliche Einfriedung. Ihre Errichtung ist als „sonstige bauliche Anlage“ baubewilligungspflichtig.

Der Schattenwurf einer (hier: der Bauanzeige entsprechend ausgeführten) Kleinwindkraftanlage kann kein Baugebrechen (im Sinn des § 33 Abs 1 nö BauO) darstellen.

Der Nachbar kann in einem Planwechselverfahren nur Einwendungen gegen die in diesem Verfahren gegenständlichen (Planwechsel-)Maßnahmen erheben, nicht aber solche gegen Baumaßnahmen, die bereits Gegenstand der ursprünglichen Baubewilligung (oder eines anderen Planwechsels) gewesen sind.

In einem baupolizeilichen Verfahren haben Nachbarn nur dann Parteistellung, wenn sie die Einleitung eines solchen Verfahrens beantragt haben.

Die nö BauO geht davon aus, dass eine Baubewilligung umgehend konsumiert wird. Eine Verlängerung der Bauvollendungsfrist kommt nur in Frage, wenn feststeht, dass das Bauvorhaben innerhalb einer angemessenen Nachfrist vollendet werden kann. Kann der Bauherr die Feststellungen der Baubehörde betreffend die fehlende Betriebsanlagengenehmigung, die bisherigen, divergierenden Gründe für die Verlängerungsanträge und den Mangel eines schlüssigen Finanzierungskonzeptes aber nicht entkräften, ist der Antrag auf Fristverlängerung abzuweisen.

Die Aufnahme der (hier: gesetzlich nicht vorgesehenen) Funktionsbezeichnung „Tier- und Freizeitpark“, mit der das angestrebte Widmungsziel im Rahmen der Widmungsart „Grünland – Parkanlagen“ präzisiert wird, ist zulässig.

Ein Flugdach (hier: zum Unterstellen von Maschinen und Geräten zur Bewirtschaftung) ist im „Grünland – Trenngrün“ für die „bestimmungsgemäße“ Nutzung nicht erforderlich, wenn die Trenngrünfläche für sich alleine ausreicht, um die Trennfunktion zu erfüllen. Der Umstand, dass ein Bauwerk immissionsmindernd wirkt, ist in diesem Zusammenhang nicht ausreichend.

Eine Kleinwindkraftanlage, die nur den wirtschaftlichen Bedürfnissen des Bauherrn dient, ist im „Wohngebiet“ unzulässig.

Der Betrieb einer KFZ-Servicestation ist aus betriebstypologischen und strukturellen Überlegungen im „Dorfgebiet“ (bzw „Grünland“) unzulässig.

Die einer Bauplatzbewilligung zu Grunde liegende verkehrstechnische Anbindung besitzt für sich keine normative Kraft.

Die unsubstantiierte Behauptung, dass die Bebauungspläne „völlig veraltet seien und bei weitem nicht mehr den heutigen Anforderungen entsprechen“, ist nicht geeignet, die Aufhebung eines Bebauungsplans zu begründen.

Die Kennzeichnung von Flächen für Feriendörfer und Apartmenthäuser im Bauland dient nicht dem Nachbarschutz, sondern der Erhaltung eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Tourismus und ganzjähriger Wohnbevölkerung. Nachbarn können im Baubewilligungsverfahren noch einwenden, dass das gewachsene Gelände („Urgelände“) im Bauplatzerklärungsverfahren nicht richtig rekonstruiert und festgelegt worden ist. Die Rechtskraft der Bauplatzerklärung steht einer allfälligen Versagung der Baubewilligung nicht entgegen.

Eine Kundmachung im Schaukasten auf dem Parkplatz vor dem Gemeindeamt ist keine geeignete zusätzliche Kundmachung, da sie aufgrund der räumlichen Nähe des Schaukastens zur Amtstafel in der Sphäre des Gemeindeamtes verbleibt und folglich die Information über die Anberaumung der Bauverhandlung nicht an die möglichen Beteiligten heranträgt.

Eine mit einem Fundament fest verbundene Wärmepumpe mit Kompressor, die außerhalb des Einfamilienhauses an der Grundgrenze errichtet wird, ist baubewilligungspflichtig.

Nachbarn steht im Bauverfahren kein subjektiv-öffentliches Recht zur Abwehr von Hochwassergefahren zu.

Verlangt die Baubehörde über die gesetzlich festgelegten Unterlagen hinaus weitere Nachweise (hier: zB ein technisch-geologisches Gutachten), dann muss dem Bauwerber im Verbesserungsauftrag eine angemessene Zeit zur Beschaffung dieser Unterlagen eingeräumt werden.

Aus § 40 Abs 8 erster Satz stmk ROG 2010 kann nicht abgeleitet werden, dass ein Bebauungsplan an sämtliche mittlerweile neu in Kraft getretene gesetzliche Bestimmungen anzupassen ist. Eine allgemeine Verpflichtung des Verordnungsgebers, im Fall der Novellierung eines Bebauungsplans die Weitergeltung („das Fortschreiben“) bestehender Regelungen umfassend zu begründen, kann der Rechtsordnung nicht entnommen werden.

Durch die Beiziehung eines Amtssachverständigen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren (hier: bei Entscheidung des LVwG über eine Nachbarbeschwerde gegen die Errichtung eines Pferdestalls) werden keine verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte verletzt. Das LVwG hat primär die ihm zur Verfügung stehenden Amtssachverständigen heranzuziehen, kann aber nach Umständen auch nichtamtliche Sachverständige mit der Erstellung von Gutachten betrauen. Amtssachverständige sind in dienstlicher Hinsicht weisungsgebunden. Allein darin kann aber kein Grund für eine Befangenheit oder den Anschein der Befangenheit gesehen werden. Aus der fachlichen Weisungsfreiheit des Amtssachverständigen kann nicht gefolgert werden, dass das LVwG in jedem Fall Amtssachverständige heranziehen darf. Das LVwG muss vielmehr prüfen, ob ein Amtssachverständiger tatsächlich unabhängig von der Verwaltungsbehörde ist, deren Bescheid beim LVwG angefochten wird. Ob dies der Fall ist, hat das LVwG stets nach den Umständen des Einzelfalls zu untersuchen und zu beurteilen. Dies setzt auch voraus, dass das LVwG selbst die Auswahl des Amtssachverständigen vornimmt (und nicht etwa einer anderen Stelle überlässt) und dabei dessen Qualifikation und das Vorliegen etwaiger Befangenheitsgründe bzw Gründe für den Anschein der Befangenheit dieses Amtssachverständigen prüft. Bei der Stellungnahme einer Bediensteten des Amtes der Tiroler Landesregierung zu einer Rechtsfrage (hier: betreffend die Erforderlichkeit eines Bebauungsplanes) handelt es sich um kein Gutachten. Auch wenn die Beurteilung von Rechtsfragen allein dem LVwG obliegt und daher die Einholung einer Stellungnahme beim Amt der Landesregierung zu beanstanden ist, belastet dies die angefochtene Entscheidung dennoch nicht mit Verfassungswidrigkeit.

Unter dem Begriff „baurechtliche und raumordnungsrechtliche Vorschriften“ sind nicht nur die betreffenden Gesetze zu verstehen, sondern zum Beispiel auch Flächenwidmungs- und Bebauungspläne, Bausperren uä. Die Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung darf nicht verlängert werden, wenn durch Festlegungen eines Bebauungssplanes das Bauvorhaben nicht mehr zulässig ist.

Eine reine Schüttung von Bodenaushubmaterial zum Zwecke der Begradigung von Freilandflächen (hier: ohne Schottertragschicht, Drainagierung, Frostkoffer) erfordert keine bautechnischen Kenntnisse und ist daher auch nicht als „bauliche Anlage“ baubewilligungspflichtig.

Mögliche Reflexionen von Bahnlärmimmissionen am Bauprojekt unterstehen nicht mehr dem gesetzlich umschriebenen Rahmen des Immissionsschutzes.

Die Vermeidung eines Nutzungskonflikts zwischen Wohnnutzung und einem landwirtschaftlichen Betrieb ist in erster Linie Aufgabe der Flächenwidmungspläne. Die Erforderlichkeit eines Bebauungsplanes ist nach der Lage des Einzelfalles zu beurteilen.

Nachbarn haben ein subjektiv-öffentliches Recht auf Vorlage eines Lageplanes, aus dem die Umrisse, Außenmaße und Abstände von geplanten (und bereits bestehenden) baulichen Anlagen gegenüber den Bauplatzgrenzen ersichtlich sind.

Eine Teichanlage (mit einem Wasservolumen von ca 150 – 200 m3), die Bepflanzungen, einen Schwimmbereich, einen Reinigungsrandbereich (Biotop), einen hölzernen Zugangssteg mit angeschlossener Plattform, einen Springstein, einen Einstieg (im Bereich der Technikanlage) sowie eine Stützmauer vorsieht, ist baubewilligungspflichtig.

Bei dem in den Abs 3 und 5 wr BauO verwendeten Begriffen der „Nachbargrenze“ handelt es sich nicht um die Grenzen im Bereich eines Aufschließungsweges.

Mit dem Verwaltungsgerichtsbarkeits-AnpassungsG – Wohnen, Wohnbau, Stadterneuerung ist § 59 Abs 8 wr BauO entfallen. Das gilt auch für die vor dem 1.1.2014 begründete Kompetenz des ordentlichen Gerichts.

Soll das Werk aus Material, das der Unternehmer selbst geliefert hat, hergestellt werden, ist dieser verpflichtet, dem Besteller auch das Eigentum an der hergestellten Sache zu verschaffen. In diesem Fall bedarf es bei der Ablieferung des Werks einer Eigentumsübertragung, wenn das Material nicht ohnedies unselbständiger Bestandteil einer dem Besteller gehörenden Sache wurde.

Der ausführende Unternehmer ist im Rahmen seiner Diligenzpflicht gemäß § 1299 ABGB verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung der Beschädigung von Kabeleinbauten zu treffen und seinem Baggerführer die entsprechenden Anweisungen zu erteilen.

Auch bei Anwendung der „Ratenplanmethode“ (§ 10 BTVG) kann der Erwerber bei Vorliegen ins Gewicht fallender Mängel unter Berufung auf § 1052 ABGB jedenfalls die bei vollständiger Fertigstellung fällige letzte Rate bis zu deren Behebung zurückbehalten.

Der Geschädigte verletzt seine Schadensminderungspflicht, wenn er schuldhaft Handlungen unterlässt, die von einem verständigen Durchschnittsmenschen gesetzt worden wären und die geeignet gewesen wären, den Schaden abzuwehren oder zu verringern.

Der mit einem Vermittlungsauftrag angestrebte Geschäftserfolg kann auch im Geschäftsabschluss mit einer vom Auftraggeber verschiedenen dritten Person liegen, in deren Interesse der Auftrag erteilt wird.

Nach dem mit der Grundbuchs-Novelle 2012 eingefügten § 3a LiegTeilG hat bei einer Abschreibung von einem herrschenden Grundstück der Antragsteller anzugeben, ob sich die Grunddienstbarkeit auch auf das Trennstück bezieht. Fehlt diese Angabe, so hat die Eintragung der Grunddienstbarkeit in Bezug auf das Trennstück zu unterbleiben.

Der Beschäftige kann bei einem Arbeitsunfall eines ihm überlassenen Arbeitnehmers auch gegenüber dem Überlasser das Haftungsprivileg des § 333 ASVG entgegenhalten.

Führen in der Haftpflichtversicherung mehrere – grundsätzlich unter den Versicherungsschutz fallende – Verstöße zu einem einheitlichen Schaden und damit zum Eintritt eines Versicherungsfalls, dann kann nicht einer dieser Verstöße als Verletzung der Rettungspflicht nach § 62 VersVG qualifiziert werden. Leistungsfreiheit des Versicherers wegen Verletzung der Rettungspflicht scheidet demnach aus.

Mit dem Verwaltungsgerichtsbarkeits-Anpassungsgesetz – Wohnen, Wohnbau, Stadterneuerung ist § 59 Abs 8 wr BauO entfallen. Die vor dem 1.1.2014 begründete Kompetenz des ordentlichen Gerichts ist mit Geltungsbeginn der Novellierung nicht weggefallen.

Die Haftung des Grundeigentümers wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Störer aus eigenem Antrieb und selbstverantwortlich handelt.

Die Zulässigkeit der Teilung durch Begründung von Wohnungseigentum ist nicht davon abhängig, dass die Teilhaber über die konkrete Art und Weise der Gestaltung eines oder einzelner möglicher Wohnungseigentumsobjekte – zB durch einen faktisch möglichen Dachbodenausbau – eine Einigung erzielen. Die Anordnung, dass die Teilung zur Zufriedenheit eines jeden Sachgenossen vorzunehmen ist (§ 841 zweiter Satz ABGB), regelt nur, dass die Teilhaber objektiv gleich behandelt werden müssen.

Die 30 – jährige Verjährung von Schadenersatzansprüchen beginnt nicht vor dem Zeitpunkt zu laufen, zu dem die Handlung begangen wurde. Besteht der Schaden in einer fehlenden Baubewilligung (einer Heizungsanlage) für ein Kaufobjekt, entsteht der Schaden nicht schon mit Abschluss eines Kauf-Anwartschaftsvertrages über die Kaufsache, sondern erst mit Abschluss des Kaufvertrages über dieses Objekt. Bei Liegenschaftskaufverträgen nach denen sämtliche Rechte und Vorteile des Kaufobjektes auf den Käufer übergehen und für welche ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, werden – aufgrund ergänzender Vertragsauslegung – alle bei Vertragsabschluss unbekannten Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gegen den Erstverkäufer als an den Käufer abgetreten angesehen. Für den Beginn der Verjährungszeit ist bei einem Wechsel in der Person des Berechtigten der Eintritt des Schadens beim ersten Berechtigten (Käufer) ausschlaggebend.

Eine im Notfall vorgenommene Geschäftsführung (Bauführung) ohne Auftrag ist nur dann anzunehmen, wenn es den Geschäftsführern nicht möglich war, rechtzeitig die Zustimmung des Geschäftsherrn einzuholen. Die Errichtung eines Bauwerks (Regenabflusssystem) auf fremdem Grund ist selbst dann nicht gerechtfertigt, wenn dieses technisch einwandfrei ist und auch der Eigentümer selbst zur Errichtung eines derartigen Bauwerks verpflichtet wäre. Der Anspruch auf Beseitigung und Wiederherstellung des Vorzustandes ist auch nicht schikanös, weil dem Eigentümer ein berechtigtes Interesse zuzubilligen ist, auf seinem Grund eine andere – als die gegen seinen Willen vorgenommene – Regenabflusskonstruktion zu errichten.

Eine vereinbarte Servitut, wonach dem Servitutsverpflichteten Bauführungen untersagt sind, durch welche dem berechtigten Nachbarn Licht, Sonne oder Luftdurchzug weggenommen oder geschmälert wird, wird durch eine zwischenzeitig in Kraft getretene Bauordnung nicht berührt. Auch nach den derzeit geltenden BauO ist nämlich ein Servitutsberechtigter wesentlich stärker abgesichert, als ein Nachbar, der sich nicht auf eine Servitut stützen, sondern nur Einwendungen im Zuge des Bauverfahrens vorbringen kann. § 364 Abs 3 ABGB ist auf Entzug von Luft und Licht durch Bauführungen nicht anwendbar, desgleichen kann auch die in § 364 Abs 3 ABGB zum Ausdruck kommende generelle Interessenabwägung die Rechte eines Servitutsberechtigten nicht beschneiden.

Verpflichtet sich ein Bauunternehmer der Bauherrin gegenüber zu Erbringung einer Werkleistung und wird diese von einem durch den Bauunternehmer vermittelten Werkunternehmer erbracht, ohne dass ein Vertragsverhältnis des Werkunternehmers zum vermittelnden Bauunternehmer oder zur Bauherrin besteht, hat der Werkunternehmer einen Anspruch auf Aufwand-ersatz gegen den Bauunternehmer gemäß § 1042 ABGB. Aufgrund der irrtümlichen Annahme des Werkunternehmers eine Vertragspflicht zu erfüllen, steht ihm alternativ auch ein Anspruch gemäß § 1431 ABGB gegen die Bauherrin zu.

Durch Zukauf von maßanzufertigenden und zu verbauenden Bauprodukten wird der befugte Hersteller nicht zum Subunternehmer des Bauunternehmers. Auf die zivilrechtliche Frage, ob Warenkauf oder Werkvertrag vorliegt, kommt es dabei nicht entscheidend an.

Ein Bieter darf nicht deshalb von vornherein vom Vergabeverfahren ausgeschlossen werden, weil er öffentliche Zuwendungen erhält.

Eine nach dem Zeitpunkt der Angebotsöffnung datierte Urkunde ist nicht geeignet, das Vorliegen der technischen Leistungsfähigkeit für den gemäß § 230 Z 1 BVergG 2006 relevanten Zeitpunkt zu belegen.

Auch bei der Vergabe von nicht prioritären Dienstleistungen muss die Nachprüfung der Angebotsprüfung durch das BVwG möglich sein.