BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Nach mehrjähriger Vorarbeit wurden mit den Landesgesetzen LGBl 25/2014 und 26/2014, beide kundgemacht am 15.7.2014, umfangreiche Novellen zur Bauordnung für Wien und zum Wiener Kleingartengesetz 1996 (Bauordnungsnovelle 2014) sowie zum Wiener Garagengesetz 2008 erlassen, deren Regelungen von ihrer Zielsetzung insbesondere die Themenbereiche „Kostengünstiges Bauen und Wohnen“, „Erhöhung der Wohn- und Lebensqualität“ und „Erhöhung der Sicherheit“ betreffen Vgl die Presseaussendung des Büros der Geschäftsgruppe Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung des Magistrats der Stadt Wien vom 26.5.2014 zum Thema „Neuregelungen im Wiener Baurecht bringen richtungsweisende Verbesserungen“. . Im folgenden Beitrag werden die Schwerpunkte dieser Novellen dargestellt.

Die jüngste Reform der Wiener Bauordnung Wr LGBl 25/2014. enthält neben administrativen Vereinfachungen sowie Flexibilisierungen im Bereich der Bauvorschriften auch zwei neue Instrumente im Bereich der Raumordnung. Zum einen die Möglichkeit, im Flächenwidmungsplan Bauland befristet auszuweisen, zum anderen die Schaffung der Voraussetzungen, raumplanerische Ziele mit den Mitteln des Privatrechts, also durch Abschluss privatrechtlicher Verträge, zu verwirklichen (sog Vertragsraumordnung). Der erste Teil dieses Beitrages befasst sich mit dem Anwendungsbereich und den verfassungsrechtlich zulässigen Möglichkeiten der befristeten Baulandwidmung, während der zweite Teil (bbl 2014/2) sich mit der Vertragsraumordnung auseinandersetzen wird.

In der letzten Ausgabe der bbl bezweifelten Eisenberger/Brenneis/Bayer die Verfassungsmäßigkeit das Systems der aufschiebenden Wirkung in der oö BauO und mit Blick auf dessen § 56 kamen sie in ihren Ausführungen zum Schluss, es bleibe „daher abzuwarten, ob diese Regelung Bestand haben“ werde. Die von den Autoren am oö Landesgesetzgeber geübte Kritik ist jedoch unberechtigt, Auf den Umstand, dass die Autoren den oö Landesgesetzgeber zu der Gruppe „Die Konfusen“ gezählt haben, braucht man nicht näher einzugehen, zumal diese Kategorisierung wohl keine wissenschaftlich-dogmatische ist. was im Folgenden in der gebotenen Kürze dargelegt werden wird.

Kann die Baubehörde auf Grund ihrer Ermittlungen nicht feststellen, ob ein Bauvorhaben fristgerecht fertiggestellt worden ist oder nicht, darf sie in der Folge auch nicht von einem Erlöschen der Baubewilligung ausgehen. Auch bei einer fehlenden Anzeige der Fertigstellung darf die Baubehörde nicht automatisch auf ein Erlöschen der Baubewilligung schließen.

Die Feststellung eines Bausachverständigen, dass die Inanspruchnahme des Nachbargrundstückes für „diverse Grabungsarbeiten für die Errichtung des Kellergeschosses“ und „die Fertigstellung des Vollwärmeschutzes“ notwendig ist, stellt noch keine zureichenden Ermittlungen des Sachverhaltes durch die Baubehörde dar.

Ist Adressat der baurechtlichen Bestimmungen ausschließlich der Bauwerber (hier: bzgl des Ansuchens um Baubewilligung), dann ist eine verwaltungsstrafrechtliche Verantwortlichkeit des Grundeigentümers für die bewilligungslose Errichtung eines Gebäudes ausgeschlossen.

Für die Beantragung der Baugenehmigung ist im Fall einer fideikommissarischen Substitution die Zustimmung des (nicht im Grundbuch eingetragenen) Nacherbens nicht erforderlich.

Aus den Übergangs- und Inkrafttretensbestimmungen des Art II der Nov LGBl 42/1994 (iVm § 2 Abs 1 Z 4 krnt ROG 1969 – „Gefährdungen durch ... vermeidbare Umweltbelastungen“) kann nicht abgeleitet werden, dass Widmungen (hier: eines bereits außer Kraft getretenen Flächenwidmungsplans) rückwirkend für rechtswidrig erklärt werden sollten. Eine bestimmte Gefährdungslage steht einer Baulandwidmung nur dann entgegen, wenn die betreffende Grundfläche auf Grund dieser Gefährdungslage – von vornherein und abstrakt betrachtet – in jedem Fall für jegliche Bebauung ungeeignet ist. Liegt eine Gefährdungslage vor, der im Rahmen der Erteilung der – baurechtlichen, gewerberechtlichen, wasserrechtlichen oder sonstigen behördlichen – Bewilligung eines konkreten Projekts begegnet werden kann, ist nicht davon auszugehen, dass die betreffende Fläche von vornherein und in jedem Fall für die Bebauung ungeeignet ist und damit die Widmung als Bauland ausgeschlossen ist.

Aus der Widmung „Bauland-Sondergebiet – Badehütte“ ergibt sich kein Immissionsschutz.

§ 33 Abs 2 nö BauO 1996 bietet keine Rechtsgrundlage dafür, die Vorlage eines Gutachtens zu verlangen, in welchem erst die Frage des Vorliegens eines Baugebrechens beantwortet werden soll.

Ein Baugebrechen liegt nicht vor, wenn ein seit längerer Zeit bestehendes, konsensgemäß errichtetes Bauwerk nicht der nunmehr geltenden Rechtslage und/oder nicht dem nunmehrigen Stand der Technik entspricht. Insofern ist es auch unzulässig, mit einem Instandsetzungsauftrag nicht die Herstellung des konsensgemäßen Zustandes, sondern eines Zustandes zu beauftragen, der der nunmehrigen Rechtslage und/oder dem nunmehrigen Stand der Technik entspricht.

Im Zuge eines Abbruchverfahrens ist bei der Beurteilung, ob für das Bauwerk die Möglichkeit der Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung besteht, immer der in der Natur errichtete Bestand zugrunde zu legen und nicht der in Zukunft eventuell herzustellende Endzustand des Bauwerks.

Erwächst mit der Bauplatzbewilligung (und der damit verbundenen Teilungsbewilligung) auch eine Verpflichtung zur Grundabtretung, ist der Verzicht auf die Bauplatzbewilligung nicht mehr zulässig.

Im Anzeigeverfahren kommt ausschließlich dem Anzeigeleger Parteistellung zu.

Wenn der Baubewilligungsbescheid bereits an die anderen Verfahrensparteien ergangen ist, müssen die nachträglichen Einwendungen in einem Rechtsmittel gegen den Baubewilligungsbescheid geltend gemacht werden.

Jene Parteien (bzw deren Rechtsnachfolger im Eigentum), die im Bauplatzerklärungsverfahren Parteistellung hatten, müssen auch im Verfahren betreffend die Änderung der Bauplatzerklärung Parteistellung haben. Anträge zur Änderung der Bauplatzerklärung müssen von allen Eigentümern der in Betracht kommenden Grundflächen gestellt werden. Eine noch nicht rechtskräftig entschiedene Änderung der Bauplatzerklärung darf dem Baubewilligungsverfahren nicht zugrunde gelegt werden.

Mit der Einwendung, dass der Schnee (hier: von der Zufahrt) nicht auf dem Nachbargrund gelagert werden dürfe, wird keine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten geltend gemacht.

§ 40 Abs 3 stmk BauG enthält keine Ermächtigung zur Vorschreibung von Auflagen zum Zwecke der Herstellung der Konsensfähigkeit.

Die Baubehörde muss den Betriebsinhaber erforderlichenfalls auffordern, die Rechtmäßigkeit der von seinen Betrieben ausgehenden Emissionen zu belegen, damit sie – allenfalls unter Heranziehung von Sachverständigen – prüfen kann, ob diese Betriebe an den Grundgrenzen der Baugrundstücke der Widmung widersprechende Immissionen verursachen.

Bei der Gesundheitsgefährdung (hier: durch Geruchsimmissionen) stellt der Gesetzgeber nicht auf die (Un-) Zumutbarkeit (oder Ortsüblichkeit) ab.

Die Errichtung einer Einfriedungsmauer (hier: Streifenfundament für einen Holzzaun) widerspricht der Auflage der Baubewilligung, einen staufreien, schadlos und unkonzentrierten Oberflächenwasserabfluss auf dem Grundstück sicherzustellen.

Eine Schwimmbadüberdeckung, die auf Grund ihrer geringen Höhe (hier: zwischen 0,30 und 0,50 m) nicht darauf ausgerichtet ist, den Aufenthalt von Personen zum Schwimmen zu ermöglichen, ist nicht als „Gebäude“, sondern als „bauliche Anlage“ zu qualifizieren. Die Errichtung einer Schwimmbadüberdeckung ist zufolge wesentlicher Berührung allgemeiner bautechnischer Erfordernisse (mechanische Festigkeit, Standsicherheit, Nutzungssicherheit) baubewilligungspflichtig.

Auf Grund des besonderen Verfahrensregimes für Abbrucharbeiten (§§ 42 bis 45 tir BauO) und der damit verbundenen Wahlfreiheiten des Bauwerbers (Verbindung oder Trennung von Abbruch- und Bauverfahren) dürfen unzulässige Abbrucharbeiten nur auf der Grundlage des § 45 Abs 2 tir BauO eingestellt werden.

Steht für einen (hier: alten, bereits vor Erlassung des Flächenwidmungsplanes bestehenden) Gasthof abseits des Siedlungsverbandes im Nahbereich eines Naturschutzgebietes die Widmung „Tourismusgebiet“ in Widerspruch zu den raumordnungsrechtlichen Planungszielen der Gemeinde, weil im „Tourismusgebiet“ auch eine – von der touristischen Nutzung unabhängige – Wohnbebauung zulässig wäre, ist zur Vermeidung der Entwicklung eines Satellitendorfteils an unpassender Stelle eine Sonderwidmung der betreffenden Grundflächen als „Sonderfläche Gasthof“ zulässig.

§ 5 vlbg KanalisationsG ermächtigt nicht zur Vorschreibung der Behandlung der nicht in die Abwasserbeseitigungsanlage einzuleitenden (Dach-, Niederschlags-) Wässer.

Eine „übermäßige Beschattung“ stellt keine Immission im Sinn des § 134 a Abs 1 lit e wr BauO dar. Diese Bestimmung bezieht sich auf Immissionen, die sich aus der Benützung des Gebäudes ergeben, nicht aber auf eine Einschränkung des Lichteinfalls aufgrund des bloßen Vorhandenseins des Gebäudes.

Die Baubehörde muss den verpflichteten Nachbarn in unmissverständlicher Weise darüber in Kenntnis setzen, in welchem Umfang sein Grundstreifen (zB Betreten seiner Dächer oder in anderer Weise) in Anspruch genommen werden soll. Die bloße Anordnung, dass der Nachbar die Benützung seines (hier: zum Teil mit Gebäuden bebauten) Grundstreifens zu dulden habe, wird dem Bestimmtheitserfordernis nicht gerecht. Ist das Betreten des (Nachbar-) Daches von der Duldungsverpflichtung nicht ausgeschlossen, bedarf es im Fall einer geringen Tragfähigkeit des Daches genauerer sachverständiger Feststellungen.

Liegt eine Diskrepanz zwischen der verbalen Beschreibung im Baubewilligungsbescheid und der zeichnerischen Darstellung in den genehmigten Bauplänen vor, ist im Zweifel davon auszugehen, dass die verbale Beschreibung des Baubewilligungsbescheides maßgeblich ist.

Mit der Einwendung, dass (hier: wegen der Kundenfrequenz eines Nahversorgers) die Sicherheit des Botschaftsgebäudes gefährdet werde, wird keine Verletzung von subjektiv-öffentlichen Nachbarrechten geltend gemacht.

Der Auftraggeber muss ein Fachunternehmen über die in ihrem Tätigkeitsbereich typisch auftretenden Gefahren nicht warnen.

Die Beistellung eines Raupenbaggers einschließlich Baggerfahrers kann auch ein Werkvertrag sein.

War zwei (oder auch nur einem) von mehreren Liegenschaftskäufern bekannt, dass der Eigentümer des Nachbargrundstücks ein Geh- und Fahrtrecht über einen im Miteigentum aller Käufer stehenden Weg beansprucht, schlägt eine unterlassene Erkundigung zu Lasten aller Miteigentümer aus. Ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb einer mit einer Dienstbarkeit belasteten Liegenschaft durch einzelne andere tatsächlich gutgläubige Miteigentümer ist aufgrund der Unteilbarkeit einer Grunddienstbarkeit nicht möglich.

Wird die fehlende Belassungsabsicht eines zu errichtenden Superädifikates zwischen der Alleingesellschafterin und der durch diese vertretenen Gesellschaft vereinbart, entsteht aufgrund der Personenidentität kein Superädifikat, weil die Belassung des Gebäudes in diesem Fall allein vom Willen der Erbauerin abhängt. Liegt aber kein Superädifikat vor, ist weder ein derivativer noch ein gutgläubiger Pfandrechtserwerb am Superädifikat möglich.

Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass die Kenntnis vom Schadenseintritt zu einem bestimmten Zeitpunkt schon bestanden hat, trifft den Schadenersatzpflichtigen. Der Beklagte ist daher für den Beginn der Verjährung beweispflichtig.

Unterlässt der Werkunternehmer die Anzeige des nötigen Mehraufwandes und die damit verbundenen erhöhten Kosten, führt dies zum Verlust des Mehranspruchs, außer die Mehraufwendungen gehen auf erteilte Zusatzaufträge durch den Werkbesteller zurück. Ist die Höhe des Werklohns mangels Pauschalpreises vom Umfang der erbrachten Leistungen abhängig, ist eine detaillierte Abrechnung erforderlich, durch welche der Besteller über die Berechnungsunterlagen informiert und in die Lage gesetzt wird, die Angemessenheit des Gesamtentgelts zu prüfen. Rechnungsfreigaben durch die örtliche Bauaufsicht begründen kein Anerkenntnis, wodurch eine selbständige Verpflichtung des Werkbestellers entstehen könnte.

Wurde neben einem generellen Gewährleistungsverzicht auch vereinbart, dass ein Grundstück frei von Altlasten im Sinne der §§ 24, 25 oö BodenschutzG sei, obwohl das Gesetz den Begriff der Altlast nicht kennt, ist diese Vereinbarung dahingehend auszulegen, dass der Verkäufer für die Verunreinigung des Bodens – sofern die Prüfwerte der gemäß § 24 erlassenen BodengrenzwertV überschritten werden – haftet. Für vorhandenen Bauschutt oder andere nicht gesundheits- oder umweltgefährdende Stoffe wird keine Gewähr geleistet, auch wenn das damit durchsetzte Aushubmaterial nicht auf eine Bodenaushub-Erdabfall- oder Baurestmassendeponie, sondern auf eine wesentlich teurere Reststoffdeponie gebracht werden muss.

Ob eine Verbotstafel eine zu beseitigende Beeinträchtigung einer Dienstbarkeit ist, hängt davon ab, wie sie auf den Berechtigten und dessen Besucher wirkt. Eine Störung eines uneingeschränkten Geh- und Fahrrechts liegt vor, wenn der Eigentümer der herrschenden Liegenschaft und seine Besucher von der Zufahrt zur herrschenden Liegenschaft aufgrund der Verbotstafel abgehalten oder hinsichtlich der Benutzung eines Weges verunsichert werden.

Eine kleine Dienstbarkeit gemäß § 111 Abs 4 WRG begründet keine Zwangsrechte, sondern fingiert die stillschweigende Zustimmung des Grundeigentümers zur Grundinanspruchnahme für den Fall, dass er dagegen keine Einwendungen erhoben hat. Die diesbezügliche Feststellung im wasserrechtlichen Bewilligungsbescheid bedarf einer eindeutigen Determinierung bei sonstiger Notwendigkeit eines eigenen Feststellungsbescheides über das Wasserleitungsrecht. Grunddienstbarkeiten (auch ersessene) fallen gemäß § 33 oö LGuVBl infolge eines Zusammenlegungsverfahrens nur dann weg, wenn sie dadurch entbehrlich werden. Ebenso wirkt sich das Zusammenlegungsverfahren unter diesen Umständen nicht auf den Verlauf der Ersitzungszeit eines noch nicht ersessenen Rechtes aus. In der Tieferlegung einer Wasserleitung im Zuge des Rohraustausches liegt keine unzulässige Erweiterung einer ersessenen ungemessenen Servitut des Leitungswasserrechts.

Aufgrund der gebotenen einschränkenden Auslegung des Notwegegesetzes ist die Einräumung einer Servitut des Befahrens einer Gleisanlage mit einer Nostalgiebahn durch einen Notweg nicht möglich. Soweit der Verkäufer der „notleidenden“ Liegenschaften die Nutzung zum Betrieb einer Nostalgiebahn gekannt und gebilligt hat, berührt dies allein die vertragliche Beziehung zwischen Käufer und Verkäufer.

Ausschließlich die mit „E“ gekennzeichneten Positionen enthielten in der Spalte „Positionspreis“ den Hinweis „X“, während bei den übrigen („normalen“) Positionen eine „freie“ Fläche zum Einsetzen (vgl „...“) vorgegeben war. Die mit „E“ gekennzeichneten Positionen waren somit nicht in den Gesamtpreis einzurechnen, ansonsten wäre die vom Auftraggeber selbst vorgenommene Differenzierung sinnentleert.

Es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass eine nicht unbeträchtliche Menge an entsprechend kontaminiertem Material auftreten werde. Dies wäre bei der Kalkulation zu berücksichtigen gewesen.

Bloß aus der Nennung des Herstellers, der eine Vielzahl von Produkten anbietet, steht noch nicht fest, welches konkrete Produkt der Zuschlagsempfänger einsetzen würde.

Auch wenn die Bewertung mit dem Rating 0 in Zusammenhang mit dem vormaligen Insolvenzverfahren der R GmbH steht, hat sie ihre Ursache primär in der fehlenden Verfügbarkeit aktueller, für ein KSV-Rating erforderlicher Unterlagen.

Es liegt im rechtspolitischen Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er wegen der besonderen Gefährdung, die von der Insolvenz eines Auftragnehmers für die Auftragsdurchführung ausgeht, allein die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über einen Bieter als zwingenden Ausschlussgrund ausreichen lässt, oder mit Blick auf andere Effizienzüberlegungen eine abweichende Beurteilung durch den Auftraggeber im Einzelfall zulässt.

Bei dem Zuschlagskriterium „Zertifizierung-Umweltgerechtigkeit“ handelt es sich nicht um eine in Zahlen ausgedrückte Bieterangabe, sodass dieses mangels anderer Festlegung nicht zu verlesen war.