BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832 (Print)
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Durch die Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 kommt es auch im Baurecht zu tiefgreifenden Änderungen der Verfahrensabläufe. Die örtliche Baupolizei ist als Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden zwar nicht unmittelbar von der Abschaffung der administrativen Instanzenzüge betroffen. Die Landesgesetzgeber haben die Einführung einer zweistufigen Verwaltungsgerichtsbarkeit jedoch teilweise zum Anlass genommen, die Instanzenzüge neu zu ordnen. Außerdem ergeben sich durch den Wegfall der Vorstellung an die Aufsichtsbehörde wesentliche verfahrensrechtliche Änderungen. In diesem Beitrag werden in drei Teilen mit insgesamt 18 Diagrammen die bisherigen und die neuen Instanzenzüge in allen Bundesländern (inklusive Statutarstädte) grafisch miteinander verglichen.

Im Zusammenhang mit einem Bauschaden stellt sich oft die Frage, inwieweit einem gegenüber dem Bauherrn haftenden Bauunternehmen ein Rückgriffsanspruch gegenüber Organen der örtlichen Bauaufsicht zukommt. Zur Beantwortung dieser Frage ist darauf abzustellen, welche Pflichtverletzung der örtlichen Bauaufsicht den Schaden (mit-)verursachte. Während bei Verletzungen von Planungs- und Koordinationsleistungen ein Rückgriffsanspruch möglich ist, steht dem Bauunternehmer aus einer mangelhaften Überwachung der Ausführungsarbeiten kein Regress gegen die Bauaufsicht zu.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Der Gemeinderat (hier: als Baubehörde II. Instanz) hat nicht nur den Spruch der Entscheidung, sondern auch zumindest die Grundsätze einer Begründung der Beschlussfassung zu unterziehen.

Ob eine Front dem Nachbargrundstück „zugewandt“ ist, hängt vom räumlichen Naheverhältnis des geplanten Baus ab. Auch im Fall, dass sich das geplante Gebäude nicht innerhalb jener Fläche des Grundstückes befindet, die im rechten Winkel zur gemeinsamen Grundstücksgrenze liegt, kann durchaus noch ein räumliches Naheverhältnis bestehen.

Ein „geschlossenes, bebautes Ortsgebiet“ erfordert, dass eine Siedlung groß genug ist, um als Ortschaft wahrgenommen zu werden, und dass sich das bebaute Gebiet von der unverbauten Fläche deutlich abhebt. Nicht erforderlich ist, dass an drei Seiten des Baugrundstückes in unmittelbarer Umgebung Hauptgebäude vorhanden sind.

Die Nichtigerklärung der Baubewilligung wegen unrichtiger Beweiswürdigung (hier: in Ortsbildfragen) ist unzulässig.

Im Rahmen des § 54 nö BauO ist nicht nur der ausreichende Lichteinfall auf die Hauptfenster bereits bestehender, sondern auch jener zukünftig bewilligungsfähiger Gebäude auf dem Nachbargrundstück zu prüfen.

Auch bei einem bereits mit einem (Haupt-) Gebäude bebauten Grundstück muss die abgeleitete Bauhöhe und Bauweise unter Berücksichtigung der Bebauung in der Umgebung von 100 m ermittelt werden.

Immissionen, die zu einer Gefährdung des Lebens oder der Gesundheit von Menschen führen, sind unbeschadet der Zulässigkeit eines Bauvorhabens gemäß dem Flächenwidmungsplan jedenfalls unzulässig.

Das Benützungsverbot gem § 48 Abs 7 oö BauO stellt eine spezielle Sicherungsmaßnahme dar, die die Vorschreibung weiterer Sicherungsmaßnahmen auf der Grundlage des § 48 Abs 2 oö BauO unzulässig macht.

Bei der Beurteilung, ob ein Bauteil (hier: Leuchtwerbeanlage auf dem Gebäude) „untergeordnet“ ist, kommt es nicht auf die Wahrnehmbarkeit des Bauteiles an sich, sondern auf seine Erscheinung im Gesamtbild des Baues an.

Ein Geschoss bis zu einer maximalen Höhe von 6,99 m ist nur als ein Geschoss zu zählen. In einem Geschoss müssen nicht alle Bereiche auf einer Ebene liegen. Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Einhaltung der maximal zulässigen Geschossflächenzahl zu.

Die Ausnahmebestimmungen des § 64 sbg ROG sind restriktiv auszulegen. Bestehende Bauten, die dem Bebauungsplan widersprechen, dürfen (hier: im Dachbereich) nicht noch weiter ausgebaut werden.

Einem Grundeigentümer kommt kein Rechtsanspruch auf Abänderung des Bebauungsplanes zu. Ein Bebauungsplan wird auch nicht ohne weiteres ungültig, wenn er nicht von Amts wegen regelmäßig geändert wird.

Regelungen über das äußere Erscheinungsbild im Ortsbildkonzept können Nachbarrechte im Sinn des § 26 stmk BauG berühren. Im Fall, dass für ein (Ortsbild-) Schutzgebiet das rechtlich erforderliche Ortsbildkonzept (noch) nicht vorliegt, verletzt die Abweisung der Vorstellung eines Nachbarn das Gleichheitsrecht. Ohne Vorliegen eines rechtlich erforderlichen Ortsbildkonzeptes ist die Erteilung der Baubewilligung daher nicht zulässig.

Bei der bloßen Festlegung einer höchstzulässigen Anzahl an Freizeitwohnsitzen (ohne Änderung der Widmungskategorie) sind keine Kostenbeiträge zu leisten.

Nachbarn haben im Verfahren zur Feststellung eines vermuteten Baukonsenses Parteistellung.

Die speziellen Bestimmungen für bauliche Anlagen vorübergehenden Bestandes stellen gegenüber dem sonstigen Genehmigungsregime der tir BauO eine Privilegierung dar. Als Ausnahmebestimmung ist § 46 tir BauO daher restriktiv auszulegen. Eine neuerliche Bewilligung einer baulichen Anlage vorübergehenden Bestandes nach 7-jähriger Bestandsdauer ist unzulässig.

Die in § 28 Abs 8 vlbg BauG normierte objektive Frist für die Beantragung der Zustellung der Baubewilligung beginnt unabhängig vom Wissensstand des übergangenen Nachbarn zu laufen. Diese Frist beginnt auch dann zu laufen, wenn der betreffende Bauteil bereits vor der Erteilung der Baubewilligung errichtet (und fertiggestellt) worden ist (hier: auf der Grundlage einer zeitlich befristeten Baubewilligung).

Eine „Galerie“ ist ein einseitig offener Laufgang. Eine geringfügige Deckenöffnung (hier: im Ausmaß von 9 m2) stellt noch keine „Galerie“ in diesem Sinn dar.

Nach Verstreichen der bescheidmäßig verfügten Frist greift der Bescheid über nachbarliche Duldungsverpflichtungen nicht mehr in die Rechtssphäre des Nachbarn ein. Nachbarn haben keinen Anspruch auf verwaltungsgerichtliche Feststellung der Gesetzmäßigkeit an sich, sondern nur auf die Aufhebung gesetzwidriger Bescheide, die in ihre Rechtssphäre (sozusagen fortwirkend) eingreifen.

Nachbarn haben ein subjektiv-öffentliches Recht, dass bei Einsturz des Gebäudes im Brandfall keine größeren Schäden auf ihren Grundstücken entstehen können. Von einer mitbeteiligten Partei vorgelegte Privatgutachten (zB statische Bemessungen) müssen von einem Amtssachverständigen oder einem von der Baubehörde bestellten sonstigen Sachverständigen (iSd § 52 AVG) einer Überprüfung unterzogen werden.

Immissionen, die sich aus der Benützung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken ergeben, sind zulässig. Die Benützung eines Bauwerkes zu Wohnzwecken umfasst auch zulässige Wohnnebennutzungen (hier: Aufzug, der zur zeitgemäßen Erschließung von Wohnungen dient).

Die Zustimmung des Eigentümers kann nicht durch die Zustimmung eines (nur) fruchtgenussberechtigten Vermieters ersetzt werden.

Die schon eingetretenen und die aus demselben Schadensereignis voraussehbaren künftigen (Teil-(-Folge-)Schäden bilden verjährungsrechtlich eine Einheit. Der drohenden Verjährung seines Anspruchs auf Ersatz der künftigen, aber schon vorhersehbaren Schäden hat der Geschädigte daher dann, wenn ihm schon ein Primärschaden entstanden ist, mit einer Feststellungsklage innerhalb der Verjährungsfrist zu begegnen oder ein außergerichtliches Anerkenntnis des Schädigers zu erwirken.

Bei Übereignung einer von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, entsteht auch ohne spezifische Vereinbarung durch den Übertragungsakt eine Dienstbarkeit, wenn der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Übertragung durch offenkundige oder doch ersichtliche Anlagen erkennbar war. Für eine „analoge Übertragung“ der dargestellten Rechtsprechung auf Fälle einer bloß wirtschaftlichen Nahebeziehung zwischen den Liegenschaftseigentümern (hier: GmbH & Co KG, sowie ihr Geschäftsführer) lassen sich weder Zweckmäßigkeitserwägungen noch die Bestimmung des § 526 ABGB ins Treffen führen.

Vom Werkbesteller dem Werkunternehmer zur Verfügung gestellte Pläne sind „Stoff“ im Sinn des § 1168a ABGB.

Der gewöhnlich als Personalservitut in Erscheinung tretende Fruchtgenuss kann auch als Grunddienstbarkeit bestellt, jedoch nur mit einer zeitlichen Begrenzung begründet und verbüchert werden.

Die Bestimmungen über den Mindestabstand eines Bauwerks gewähren dem Nachbarn ein subjektives öffentliches Recht auf deren Einhaltung. Bei Verletzung eines solchen Rechts besteht regelmäßig ein Anspruch des Nachbarn auf Versagung der Baubewilligung.

Der Ersteher einer Liegenschaft kann die vom Verpflichteten begonnene Ersitzung einer Dienstbarkeit am Nachbargrund fortsetzen.

Die Bestimmungen des NWG müssen nach ständiger Rechtsprechung einschränkend ausgelegt werden. Die Frage, ob der beanspruchte Notweg für die Zwecke einer ordentlichen Bewirtschaftung oder Benützung notwendig ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Soweit der Verbotszweck weder für noch gegen Restgültigkeit bzw gänzliche Unwirksamkeit spricht, hängt es entsprechend § 878 S 2 ABGB vom hypothetischen Parteiwillen ab, ob der Vertrag teilweise aufrecht bleibt oder nicht.

Der von der Verwaltungsbehörde verfügte Abbruch der Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist, bewirkt nur und erst dann gemäß § 1112 ABGB die Auflösung des Bestandvertrags, wenn feststeht, dass die Baugebrechen nicht beseitigt werden können oder vom Bestandgeber nicht beseitigt werden müssen.

Ein für die Realteilung nach § 843 ABGB erforderliches wohnungseigentumstaugliches Objekt liegt nicht vor, wenn das Objekt baulich nicht abgeschlossen ist, weil ein Teil der Wohnung in ein auf der Nachbarschaft befindliches Zinshaus hineinragt.

Eine aus mehreren Gegenforderungen abgeleitete pauschale Aufrechnungseinrede betreffend Schadenersatzforderungen widerstreitet dem Bestimmtheitsgebot. Für eine gültige Aufrechnungseinrede ist nicht nur die Angabe der Höhe einer Schadenersatzforderung erforderlich, sondern auch Angaben über die Art des Schadens, wie zB Sanierungsaufwand für einen erlittenen Mangelschaden oder Mangelfolgeschaden.

Im Fall einer Streitanmerkung wirkt ein über die Klage ergehendes Urteil auch gegen denjenigen, für den erst nach Streitanmerkung ein im Rang einer – der Streitanmerkung vorausgehenden – Anmerkung der Rangordnung ein Recht eingetragen wurde. Die Einverleibung des Eigentumsrechts unter Ausnützung der Rangordnung hat nämlich nicht zur Folge, dass das Eigentum auf den Zeitpunkt der Anmerkung der Rangordnung zurückbezogen wird.

Ein auf zwei Tage im Jahr zeitlich beschränktes aufgrund von Brauchtum abgehaltenes Böllerschießen, welches 410 m Luftlinie von der Liegenschaft des Beeinträchtigten stattfindet und dessen Lärmimmission im Vergleich zum täglichen Straßenlärm – an den die Liegenschaft des Beeinträchtigten angrenzt – geringer ist, stellt keine ortsunübliche Immission dar, die ein Unterlassungsbegehren rechtfertigt.

Herabfallendes Laub und Nadeln sind Immissionen, die nach § 364 Abs 2 ABGB zu beurteilen sind. Die gelegentliche Reinigung der Dachrinne von Laub und Nadeln ist einem Nachbarn nach den örtlichen Verhältnissen jedenfalls zumutbar. Auch dem Bestandnehmer steht eine Unterlassungsklage wegen rechtswidriger Beeinträchtigung des Bestandrechts an einer unbeweglichen Sache durch Dritte zu, es sei denn der gemeinsame Bestandgeber hat dem Dritten das Recht – dessen Ausübung zur Störung führt – als Bestandnehmer eingeräumt, und der Dritte hat dieses Recht gutgläubig erworben.

Gutgläubigkeit des „Ersitzenden“ liegt nicht vor, wenn er durchgehend über die wahren (bücherlichen) Eigentumsverhältnisse der in Frage kommenden Liegenschaft Bescheid wusste, weil einem Schenkungsvertrag zwischen ihm und dem Rechtsvorgänger des Eigentümers der betroffenen Liegenschaft die grundverkehrsbehördliche Bewilligung versagt wurde.

Der Auftrag, einen für die Baubewilligung erforderlichen Plan herzustellen, ist als Werkvertrag zu qualifizieren. Gemäß § 918 ABGB kann der Rücktritt wegen Schuldnerverzugs – der auch dann begründet ist, wenn eine vom Geschuldeten abweichende etwa mangelhafte Leistung angeboten wird – wirksam nur unter gleichzeitiger Setzung einer angemessenen Frist zur Nachholung erklärt werden. Eine Nachfristsetzung ist dann nicht erforderlich, wenn der Schuldner offensichtlich nicht in der Lage ist, die Erfüllung der bedungenen Leistung nachzuholen oder sich weigert, die Leistung vertragskonform zu erbringen. Die Behauptung, dass der Beauftragte über keine Gewerbeberechtigung verfüge und kein planender Baumeister sei, reicht für den Entfall der Nachfrist nicht aus, wenn nicht festgestellt werden kann, dass beim Vertragsabschluss das Vorliegen auch nur einer dieser Qualifikationen vorausgesetzt worden wäre.

Bei Enteignung einer Liegenschaft sind neben dem Verkehrswert auch die angemessenen Wiederbeschaffungskosten für ein gleichwertiges Grundstück, somit auch die für die Herstellung der Ersatzlage notwendigen Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Vertrags- und Verbücherungskosten zu ersetzen. Für fiktive Wiederbeschaffungskosten werden 9% des Verkehrswertes der enteigneten Liegenschaft als Pauschalentschädigung zugestanden. Bei Enteignung einer betrieblichen Liegenschaft ist neben dem Verkehrswert der Liegenschaft und den Abbruchkosten auch der Entzug der betrieblichen Nutzungsmöglichkeit zu entschädigen, wobei auch der Entzug der Möglichkeit den Betrieb zu verpachten – etwa nach Pensionierung des Enteigneten – zu ersetzen ist.

Die Möglichkeit, an einem Vergabeverfahren teilzunehmen, wird durch eine behauptete Rechtswidrigkeit nicht beeinträchtigt, wenn der Bieter erst zu einem nach Vertragsabschluss liegenden Zeitpunkt den Betrieb aufnimmt.

Die Verwendung einer Preisdatenbank ergibt verbunden mit der Erhebung aktueller Marktwerte und dem Vergleich mit aktuellen Ausschreibungen gleichartiger Leistungen eine taugliche Methode zur Ermittlung des geschätzten Auftragswertes.

Eine Direktvergabe eines Loses ist nach § 41 Abs 2 BVergG 2006 nur zulässig, wenn der geschätzte Auftragswert EUR 100.000,– nicht erreicht.

Gemäß § 32 Abs 1 Z 6 GewO steht dem Gewerbetreibenden auch das Recht zur Montage zu.

Damit ein „öffentlicher Bauauftrag“ im Sinne der RL 93/37/EWG angenommen werden kann, muss die Errichtung des geplanten Gebäudes den vom öffentlichen Auftraggeber genannten Erfordernissen genügen.