BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832 (Print)
ISSN 1613-7612 (Online)
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Durch die Verwaltungsgerichtsbarkeits-Novelle 2012 kommt es auch im Baurecht zu tiefgreifenden Änderungen der Verfahrensabläufe. Die örtliche Baupolizei ist als Angelegenheit des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden zwar nicht unmittelbar von der Abschaffung der administrativen Instanzenzüge betroffen. Die Landesgesetzgeber haben die Einführung einer zweistufigen Verwaltungsgerichtsbarkeit jedoch teilweise zum Anlass genommen, die Instanzenzüge neu zu ordnen. Außerdem ergeben sich durch den Wegfall der Vorstellung an die Aufsichtsbehörde wesentliche verfahrensrechtliche Änderungen. In diesem Beitrag werden in drei Teilen mit insgesamt 18 Diagrammen die bisherigen und die neuen Instanzenzüge in allen Bundesländern (inklusive Statutarstädte) grafisch miteinander verglichen.

Der vorliegende Beitrag beschäftigt sich mit der Frage der Notwendigkeit der Erhebung eines Vorbehalts im Sinne des Punktes 8. 4. 2 ÖNORM B 2110 für den Fall, dass seitens des Auftraggebers keine Schlusszahlung erfolgt, sondern eine solche unter Berufung auf ein bestehendes Guthaben verweigert wird.

In der gegenständlichen Arbeit werden einerseits die grundlegenden Besonderheiten und andererseits die möglichen Ausprägungen von Bestandsverhältnissen über Hotelliegenschaften (im Folgenden auch Hotelbestandsvertrag) aufgezeigt und rechtlich bewertet. Hotelbestandsverträge sind in mehrerlei Hinsicht rechtlich interessant, da auf Hotelliegenschaften insbesondere in Wien – aufgrund ihres Alters – (im Falle einer Vermietung) oftmals das MRG im Vollanwendungsbereich anwendbar ist und Hotelbestandsverträge häufig Klauseln beinhalten, die nur schwer mit dem MRG vereinbar sind. In der Praxis werden Hotelbestandsverträge überwiegend (per Definition) als Pachtverträge abgeschlossen, indem sie vor allem als Pachtvertrag bezeichnet werden. Diese vertragliche Bestimmung bringt jedoch keine Sicherheit. Insbesondere in jenen Fällen, in denen ein als Pachtvertrag abgeschlossener Bestandsvertrag im Nachhinein als Mietvertrag qualifiziert wird, führt dies zu Problemen, da mit dieser Einordnung eine Vielzahl zwingender Bestimmungen anwendbar wird, auf die bei Vertragserrichtung (oft) keine Rücksicht genommen wurde. Zur hier wesentlichen Unterscheidung zwischen Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht gibt es zwar reichlich Judikatur und sehr viele Stellungnahmen der Lehre, die aber einerseits lediglich zu den Grundsätzen der Unterscheidung zwischen Miete und Pacht Stellung nehmen und andererseits den Spezialfall des Bestandsvertrages im Einkaufszentrum sehr ausführlich behandeln. Für die Beurteilung eines Hotelbestandsvertrages können diese Stellungnahmen sohin nur bedingt fruchtbar gemacht werden, da jeweils die Gesamtheit aller erheblichen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden muss. Überdies werden auch die Auswirkungen der Einordnung des Bestandsverhältnisses auf die Sicherheitenbestellung hinsichtlich der Liegenschaft beleuchtet.

Ein baupolizeilicher Auftrag, mit dem einem Grundstückseigentümer aufgetragen wird, ein bereits errichtetes Gebäude „nachträglich genehmigen zu lassen“, ist rechtlich nicht vorgesehen. Ein Zuwiderhandeln gegen einen solchen baupolizeilichen Auftrag begründet keine Verwaltungsübertretung.

Da die Lagerung von Saatgut keine mit einer Tierhaltung in einem sachlichen oder funktionellen Zusammenhang stehende Nutzung darstellt, sind damit in Zusammenhang stehende Baumaßnahmen im „Grünland – Tierhaltung“ widmungswidrig.

Die Frage, ob das Wahlrecht der Bebauungsweise bereits verbraucht ist, darf ausschließlich anhand der bestehenden Hauptgebäude beurteilt werden.

Wurde für einen landwirtschaftlichen (Nebenerwerbs-) Betrieb ein Wohn- und ein Wirtschaftsgebäude bewilligt, fristgerecht aber nur das Wohngebäude vollendet, erlischt nach Ablauf der Ausführungsfrist die Baubewilligung für das gesamte Bauvorhaben.

Erscheint bei Kfz-Stellplätzen eine über das übliche Maß hinausgehende Immissionsbelastung der Nachbarn nicht von vorneherein ausgeschlossen, ist zu ihrer Beurteilung die Feststellung der voraussichtlichen Fahrzeugbewegungen unerlässlich.

Die sachliche Rechtfertigung der Abgrenzung des Beurteilungsgebietes im Baubescheid durch die Baubehörde kann eine im Sachverständigengutachten fehlende Abgrenzung nicht ersetzen.

Bei der Frage, ob sich das Risiko eines Unfalls vergrößern oder sich die Folgen eines Unfalls verschlimmern können, ist nicht auf die tatsächlichen (hier: nicht konsentierten) Umstände, sondern auf den Baukonsens vor dem gegenständlichen Bauvorhaben abzustellen. Die Verschlimmerung der Unfallfolgen kann auch bei einer bestehen bleibenden Bausubstanz eintreten. Die Schaffung einer neuen Wohnung in einem Gebäude ohne Wohnnutzung (hier: Druckereigebäude) stellt jedenfalls eine Verschlimmerung der Unfallfolgen dar.

Eine die Grundabtretungspflicht berücksichtigende Bauplatzbewilligung realisiert – neben der eigentlichen Bauplatzbewilligung – nicht bloß eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu Lasten des Bauplatzbewilligungswerbers, sondern begründet dazu korrespondierend auch ein subjektiv-öffentliches Recht des aus der Grundabtretung Begünstigten, nämlich der Gemeinde als Privatrechtsträger. Besteht ein Rechtsverhältnis, welches neben Rechte auch Pflichten des Berechtigten begründet, kommt ein Verzicht des Berechtigten auf dieses Rechtsverhältnis nicht in Betracht.

Ob sich eine Fischbraterei hinsichtlich Art, Ausmaß und Intensität der Emissionen vom Betriebstyp eines „kleinen“ Gasthauses erheblich unterscheidet oder nicht, muss von der Baubehörde auf der Grundlage eines Sachverständigengutachtens entschieden werden.

Die „rechtmäßige“ touristische Nutzung einer Wohnung (hier: vor dem 1.4.2009) erfordert, dass hierfür die erforderlichen Tourismusabgaben nach dem OrtstaxenG eingehoben und entrichtet worden sind.

Die Voraussetzung, dass die Lückenschließung keine „weitere“ Beeinträchtigung des Landschaftsbildes nach sich zieht, erfordert keine besondere Erheblichkeit der Beeinträchtigung. Ob eine Lückschließung zu einer „weiteren“ Beeinträchtigung des Landschaftsbildes führt, hängt ganz wesentlich vom konkreten Hintergrund (hier: See) ab. Eine „weitere“ Beeinträchtigung des Landschaftsbildes durch Änderung der Flächenwidmung (hier: in Form der Kennzeichnung von Lücken im Grünland) kann auch dann eintreten, wenn für bestimmte bauliche Anlagen eine befristete naturschutzbehördliche Bewilligung erwirkt werden konnte.

Die Nutzungsänderung von einem Lebensmittelgeschäft zu einer Gaststätte ist baubewilligungspflichtig.

Als Geschoß gilt der Abschnitt zwischen Fußbodenoberkante und Oberkante der darüber liegenden Decke.

Der Einbau von Sanitärräumlichkeiten in eine Kellerwohnung stellt eine bewilligungspflichtige Nutzungsänderung dar. Im Fall der Unteilbarkeit macht eine konsenslose Nutzungsänderung (hier: erstmaliger Einbau von Sanitärräumlichkeiten in eine bestehende Wohneinheit im Keller) auch den bis zu diesem Zeitpunkt konsensgemäßen Altbestand konsenslos. Der Auftrag zur Unterlassung der Verwendung muss sich in diesem Fall auf den gesamten untrennbaren Bau bzw Bauteil (hier: das gesamte zu Wohnzwecken bestimmte Kellergeschoß) beziehen.

Bei der Errichtung eines Wohnhauses (hier: mit einer Höhe von ca 10 m) kommt unter dem (hier: ausschließlichen) Gesichtspunkt der Abstandsvorschriften einem auf Grund eines Grünstreifens 8 m von der Grundstücksgrenze entfernten Nachbarn keine Parteistellung im Bauverfahren zu.

Die Beschränkung des subjektiven Nachbarrechts auf die Geltendmachung solcher Immissionen, mit denen auf „seinem Grundstück“ zu rechnen ist, ist gleichheitswidrig.

Die Festlegung einer im Vergleich zu den benachbarten Grundstücken niedrigeren Bauklasse kann mit dem öffentlichen Interesse am Ortsbildschutz (hier: im Zusammenhang mit einem architektonisch historisch wertvollen Gebäude) durchaus gerechtfertigt werden.

Ein Windfang im Eckbereich einer vorspringenden Außenwand ist ein „vor die Gebäudefront ragender Gebäudeteil“ und daher nicht in die Berechnung der bebauten Fläche einzubeziehen.

Die Ausführungen eines Sachverständigen, dass er die vom Planverfasser erfolgte Fassadenabwicklung überprüft habe, das Bauprojekt die höchstzulässige Gebäudehöhe sowie den zulässigen Gebäudeumriss einhalte und somit der wr BauO und dem gültigen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan entspreche, stellen kein Gutachten dar. Die Baubehörde darf ihre fachliche Beurteilung nicht an die Stelle eines als unschlüssig erkannten Sachverständigengutachtens setzten.

(Mit-)Eigentümern der Liegenschaft oder des Gebäudes kommt im Bauanzeigeverfahren über eine Aufzugschachtumhausung keine Parteistellung zu.

Eine zwischen Miteigentümern geschlossene Benützungsvereinbarung hat nur obligatorische Wirkung, begründet ein Dauerrechtsverhältnis und gilt nur zwischen denjenigen Miteigentümern, die sie getroffen haben. Sie wirkt auch für oder gegen den Gesamtrechtsnachfolger eines Miteigentümers, nicht aber für oder gegen einen Einzelrechtsnachfolger, es sei denn, dass diesem die Benützungsvereinbarung einvernehmlich überbunden wurde oder er sich ihr stillschweigend unterwarf. Die bloße Kenntnis des Einzelrechtsnachfolgers von einer bestehenden Benützungsvereinbarung reicht für eine schlüssige Übernahme nicht aus.

Es stellt keine Überspannung von Sorgfaltspflichten dar, wenn von den Vertretern einer maßgeblichen Fachabteilung/Gebietskörperschaft verlangt wird, deren eigenen Kenntnis- und Wissensstand zu ergründen, bevor eine Lastenfreiheitsbestätigung erstellt wird.

Die Originalurkunde eines Baurechtsvertrages kann Gegenstand der Hinterlegung nach § 1425 ABGB sein.

Für die Wertung als Bauerwartungsland muss die bevorstehende Parzellierung und Aufschließung nicht nur rechtlich und tatsächlich möglich, sondern darüber hinaus auch auf Grund besonderer Umstände in naher Zukunft wahrscheinlich sein. Entscheidend ist, ob sich das Entwicklungspotential zum Bewertungszeitpunkt schon auf den Marktpreis auswirkt.

Der Enteignete hat grundsätzlich Anspruch auf Abgeltung der Wiederbeschaffungskosten als unmittelbaren Folgeschaden. Darunter versteht man die zu erwartenden Kosten für die Einverleibung, die Vertragserrichtung und die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrags. Sind solche Kosten bereits konkret angefallen, ist auf deren Höhe abzustellen, andernfalls gebührt eine Pauschalentschädigung. Ein Antragsteller, der die Wertfestsetzung nach der Verwendungsmöglichkeit und nicht nach der tatsächlichen Verwendung der von der Enteignung betroffenen Grundstücke begehrt, kann nicht gleichzeitig verlangen, dass ihm auch der Wertverlust oder die wirtschaftlichen Erschwernisse vergütet werden, die er dadurch erleidet, dass sich die Enteignung auf die Weiterverwendung der Grundstücke in der bisherigen Art nachteilig auswirkt. Dem Enteigneten kann der Geldwertverfall bei einer überlangen Dauer des Entschädigungsverfahrens nicht als Sonderopfer auferlegt werden.

Daraus, dass Amtshaftung grundsätzlich nur für unverbesserbare Vollzugsakte geleistet werden soll, kann nicht abgeleitet werden, dass es dem von einem schuldhaft rechtswidrigen Organverhalten Betroffenen verwehrt wäre, den drohenden Schaden im Rahmen der ihm offenstehenden Möglichkeiten erst gar nicht entstehen zu lassen.

Der Ausschluss des Regresses gegen einen Mitversicherten bedeutet nicht, dass ein solcher gegen einen nicht mitversicherten Drittschädiger, der nur dem Mitversicherten schadenersatzpflichtig wäre, auch unmöglich ist.

Der Sachverständige, der zu Unrecht eine Bestätigung der Fertigstellung eines Bauabschnitts erteilt hat, wodurch vorzeitig eine Zahlung vom Treuhandkonto abgerufen wurde, haftet für den Verlust der Absicherung für die Fertigstellung des betreffenden Bauabschnitts. Dies gilt auch dann, wenn der Wert der Bauleistungen der Zahlung entspricht oder diese sogar übersteigt. Der Wert der erbrachten Bauleistungen ist nur im Fall der Insolvenz des Bauträgers im Zuge der Fertigstellung durch Ersatzvornahme zu berücksichtigen.

Eine von der Verwaltungsbehörde wegen Baugebrechen verfügte Anordnung des Abbruchs der Baulichkeit, die Bestandgegenstand ist oder in der sich der Bestandgegenstand befindet, bewirkt nur dann die Auflösung des Bestandvertrags gemäß § 1112 ABGB, wenn feststeht, dass die Baugebrechen nicht beseitigt werden können oder vom Bestandgeber nicht beseitigt werden müssen.

Anders als beim Verbrauchergeschäft umfasst der Austauschanspruch beim Kauf zwischen Unternehmern oder Verbrauchern nicht auch die Verpflichtung zum Ausbau der mangelhaften und Einbau der mangelfreien Kaufsache oder zur Tragung der dafür notwendigen Kosten. Bei Kaufverträgen zwischen Unternehmern oder Verbrauchern sind diese Kosten als Mangelfolgeschaden anzusehen, welcher nur bei Verschulden des Verkäufers zu ersetzen ist. Steht dem Käufer der Ersatz der Ein- und Ausbaukosten mangels Verschulden des Verkäufers nicht zu, dann steht das Vertragsverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer einem Anspruch des Geschädigten gegen den Erstverkäufer (Hersteller) der mangelhaften Kaufsache aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nicht entgegen, wenn der Erstverkäufer (Hersteller) wusste, dass die Leistung gerade dem Geschädigten zukommen sollte.

Die Berechtigung und Verpflichtung zur Erhaltung des zur alleinigen Benützung überlassenen Gebäudes durch Benützungsregelung umfasst auch das Recht zum Ersatz einer irreparabel baufällig gewordenen vom Einsturz bedrohten Substanz durch einen gleichartigen Neubau, sofern dadurch wichtige Interessen des anderen Miteigentümers nicht beeinträchtigt werden.

Auch bei einer Änderung der Bewirtschaftungsart kann nur die dadurch verursachte Mehrbelastung des dienenden Grundstücks untersagt werden.

Ein Gewährleistungsverzicht erstreckt sich nicht auf eine verborgene Kontamination, wenn die Parteien aufgrund eines unrichtigen geologischen Gutachtens fälschlicherweise davon ausgegangen sind, dass durch das geotechnische Gutachten der Nachweis der Kontaminierungsfreiheit erbracht wurde und sich diese Problematik daher nicht stellen würde.

Vertragliche Ansprüche auf Investitionskostenersatz, die im Zusammenhang mit der Abwicklung eines Bestandverhältnisses und Rückgabe von Superädifikaten stehen, unterliegen der allgemeinen 30-jährigen Verjährungsfrist. Dies gilt auch dann, wenn der vertragliche Aufwandersatzanspruch in Zusammenhang mit einer unternehmerischen Tätigkeit steht, weil die Rückforderung von getätigten Investitionen nicht im Geschäftszweck der Berechtigten liegt.

Bei Abschlagszahlungen oder Teilzahlungen, die nur einen Vorschuss auf das Schlussrechnungsentgelt darstellen, beginnt die Verjährung der Forderung, die in der Abschlagszahlung geltend gemacht wird, erst mit der Fälligkeit der Schlussrechnung und nicht schon ab Fälligkeit der Abschlagsrechnung. Dies gilt auch für die Fälligkeit von – vom Gesamthonorar nicht umfassten – Zusatzleistungen, wenn sie in enger Nahebeziehung zum ursprünglich vereinbarten Werk stehen und keine selbständigen Teilleistungen vorliegen, die einer gesonderten Verjährungsfrist unterliegen könnten.

Auch im Sektorenbereich können Bieter bei Vorliegen von Umständen, die die Vermutung der Unzuverlässigkeit nach sich ziehen, ihre dennoch bestehende Zuverlässigkeit glaubhaft machen.

Wird von einem Bieter ein Angebot gelegt, das in technischer Hinsicht von der Ausschreibung abweicht, hängt es von der Geringfügigkeit der Abweichung ab, ob noch ein Abänderungs- oder bereits ein Alternativangebot vorliegt.

Sind Beantragung und Abwicklung der Wohnbauförderung mitausgeschrieben, dann betrifft das die Leistung und nicht die Eignung.

Auch wenn die Antragstellerin die Nachweise über Referenzen nach Auswahlkriterien geordnet hat, wäre die Kommission gehalten gewesen, alle zu der jeweiligen Referenz vorhandenen Nachweise zu berücksichtigen, gleich wo sie in den Teilnahmeunterlagen eingeordnet sind.