BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Angesichts der fortschreitenden Zersiedelung der Landschaft, des enormen Bodenverbrauchs und der immer intensiver werdenden Nutzungsansprüche stellt sich die Frage, wie die Aufgaben der Raumordnung in Zukunft bewältigt werden sollen. Einerseits scheint die Verwaltung die geltenden raumordnungsrechtlichen Instrumente nicht ausreichend genützt, andererseits der Gesetzgeber das Arsenal an rechtlichen Möglichkeiten noch nicht voll ausgeschöpft zu haben. Im folgenden Beitrag werden die wichtigsten Planungsinstrumente kurz vorgestellt und ihre verfassungsrechtlichen Rahmenbedingungen erörtert. Neben den klassischen Instrumenten der überörtlichen und örtlichen Raumordnung, den Entwicklungs- und Sachprogrammen der Länder sowie den Entwicklungskonzepten, Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen der Gemeinden, werden hoheitliche wie nicht hoheitliche Maßnahmen der Baulandmobilisierung behandelt. Im Fokus steht die geplante Reform des Kärntner Raumordnungsrechts. Die folgenden Überlegungen und Lösungsansätze sind jedoch problemlos auf andere Bundesländer übertragbar, weil die Raumordnung in allen Ländern vor ähnlichen Problemen steht.

Nach der nö BauO 1996 erlischt eine Baubewilligung, wenn die Ausführung des bewilligten Bauvorhabens nicht binnen 5 Jahren ab Beginn vollendet wird. In Bezug auf landwirtschaftliche Wohngebäude ergeben sich in der Vollzugspraxis immer wieder Sachverhaltskonstellationen, bei denen die rechtlichen Anforderungen an die „Vollendung“ der Bauausführung und Konsumierung der Baubewilligung zwischen Baubehörde und Bauherr strittig werden. Der folgende Beitrag Diesem Beitrag liegt ein Rechtsgutachten des Autors zugrunde. widmet sich der speziellen Frage, ob zur Vollendung eines gesondert bewilligten landwirtschaftlichen Wohngebäudes, das in den örtlichen Verband der Betriebsgebäude eines bereits bestehenden landwirtschaftlichen Betriebes integriert werden soll, auch die „Realisierung“ des der Baubewilligung zugrunde liegenden landwirtschaftlichen Betriebskonzeptes erforderlich ist.

Zum 31.12.2013 bei der Gemeindeaufsichtsbehörde anhängige Vorstellungsverfahren müssen auf Grund ausdrücklicher Übergangsbestimmungen von den Verwaltungsgerichten weitergeführt werden. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Verfahrensvorschriften die Verwaltungsgerichte in den übergeleiteten Vorstellungsverfahren anzuwenden haben, insbesondere, ob bis zur Entscheidung durch die Verwaltungsgerichte über die eingebrachten Vorstellungen die aufschiebende Wirkung weiterhin ausgeschlossen bleibt. Dabei gilt es auch zu klären, ob die Verwaltungsgerichte über die übergeleiteten Vorstellungen meritorisch oder nur kassatorisch entscheiden dürfen. Vor allem die Frage über das Bestehen der aufschiebenden Wirkung spielt eine wichtige Rolle. Einerseits für den Bauwerber bzw Konsensinhaber: Mit der Beantwortung der Frage des Bestehens der aufschiebenden Wirkung entscheidet sich, ob der Bauwerber während des beim Verwaltungsgericht anhängigen Verfahrens weiter bauen darf. Andererseits ist die Beantwortung der Frage auch für die Baubehörden wesentlich, für die sich daraus ein Handlungsbedarf ergeben kann. Bei mit 1.1.2014 plötzlich eintretender aufschiebender Wirkung müssten die Baubehörden aufgrund des nachträglichen Wegfalls der (formellen) Rechtskraft allfällige Bautätigkeiten einstellen und für bereits errichtete bauliche Anlagen einen Beseitigungsauftrag erlassen. Im Folgenden wird vorab näher auf die Unterschiede des aufsichtsbehördlichen Vorstellungsverfahrens und des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens eingegangen. Anschließend werden die Übergangsbestimmungen für am 31.12.2013 anhängig gewesene Vorstellungsverfahren und deren Auswirkungen auf das weitere verwaltungsgerichtliche Verfahren näher untersucht.

Das Übergangsrecht zur neuen Verwaltungsgerichtsbarkeit lässt Manches offen: „Alte“ Vorstellungen, über die schon von Verfassungs wegen nun die Verwaltungsgerichte zu entscheiden haben, mutieren zwar zu Beschwerden. Aus Sicht der Autoren ist damit aber die rückwirkende Zuerkennung einer aufschiebenden Wirkung von Vorstellungen, denen eine solche im Zeitpunkt ihrer Einbringung nicht zugekommen ist, nicht zwingend verbunden. Sind die Bescheidwirkungen vor dem 1.1.2014 bereits eingetreten und Rechte erworben worden, verbietet sich die Rechtsansicht, rückwirkend die Bescheidwirkungen für die Dauer des nunmehrigen Beschwerdeverfahrens ohne ausdrückliche gesetzliche Grundlage zu suspendieren. Dies, da die Verfassung für das Übergangsrecht nur den Übergang der Entscheidungszuständigkeit hinsichtlich der bei den Aufsichtsbehörden anhängigen Verfahren anordnet und rückwirkend in bereits erworbene Rechte eingegriffen würde.

Bei Wohngebäuden, die über einen Wasseranschluss verfügen, besteht die Kanalanschlussverpflichtung auch dann, wenn sie aktuell nicht bewohnt und genutzt werden.

Die Festlegung einer „durchmischten Bebauungsweise“, die sich aus Tatbestandselementen der in § 70 Abs 1 nö BauO vorgesehenen unterschiedlichen Bebauungsweisen zusammensetzt, ist zulässig. Auch im Fall der „durchmischten Bebauungsweise“ dürfen Nebengebäude im Bauwich nur unter den engeren Voraussetzungen des § 51 nö BauO errichtet werden.

Das Recht auf Akteneinsicht kommt Parteien eines abgeschlossenen (hier: Bau-) Verfahrens sowie deren dinglichen Rechtsnachfolgern unabhängig davon zu, zu welchem Zweck sie die Akteneinsicht begehrt haben. Die Partei oder ihr dinglicher Rechtsnachfolger ist daher nicht verpflichtet zu begründen, zu welchem Zweck Akteneinsicht benötigt wird.

§ 36 Abs 1 oö BauO stellt gegenüber den allgemeinen Anforderungen an Bauvorhaben eine Ausnahmebestimmung dar und muss als solche restriktiv interpretiert werden. Die Bewilligung geringfügiger Abweichungen vom Bebauungsplan (hier: bzgl der Ausnutzbarkeit des Bauplatzes) muss von der Baubehörde sachlich und nachvollziehbar begründet werden. § 36 Abs 2 oö BauO gibt eine Richtschnur für die Geringfügigkeit von sonstigen Abweichungen im Rahmen des § 36 Abs 1 oö BauO vor; es erübrigt sich jedoch nicht, dass die Baubehörde auch auf den konkreten Einzelfall eingeht.

Die Ausgestaltung (hier: Küche, Lagerraum für Lebensmittel) sowie zeitweise Mitbenützung eines (hier: umgebauten Garagen-) Gebäudes als Sportvereinshaus widerspricht der Sonderwidmung „Grünland-Abgrabungsgebiet-Kies“.

Der in Art II Abs 5 oö ROG-Nov 2005 normierte Bestandschutz für Handelsbetriebe, die nach den neuen Vorschriften in der bestehenden Widmungskategorie (hier: gemischtes Baugebiet) nicht mehr weiter betrieben werden dürften, bezieht sich nicht nur auf die Größe der bisherigen Verkaufsfläche, sondern auch auf den bewilligten bisherigen Verwendungszweck (hier: „Textil- und Schuhfachgeschäft“) im Zeitpunkt des Inkrafttretens der oö ROG-Nov 2005. Die Änderung des Verwendungszwecks durch einen Sortimentswechsel (hier: von „Textil- und Schuhfachgeschäft“ zu „Handel und Verkauf von Drogerieartikel und Artikeln des täglichen Gebrauchs“) ist bei bestandsgeschützten Handelsbetrieben an der aktuell geltenden Rechtslage zu messen.

Die Bewilligung geringfügiger Bebauungsplanabweichungen ist nur zulässig, wenn der Bauwerber hierfür einen begründeten gesonderten Antrag gestellt hat. Nachbarn haben ein subjektiv-öffentliches Recht, dass eine Ausnahme, die in ihre subjektivöffentlichen Nachbarrechte eingreift, nicht ohne den erforderlichen gesonderten Antrag erteilt wird.

Im Fall der Zerstörung eines Gebäudes (hier: Einsturz durch Schneedruck), für dessen Errichtung kein baurechtlicher Konsens erforderlich war, geht mit der Zerstörung die Rechtmäßigkeit des Bestandes unter.

Das Verbot der touristischen Nutzung von Wohnungen außerhalb von Zweitwohnsitzgebieten verletzt weder die Niederlassungs- noch die Kapitalverkehrsfreiheit.

„Fänge“ sind Vorrichtungen, mit der gezielt Abgase (zB Rauch, Abluft oder Abgase) von einer Anlage (zB Feuerungsanlage, Lüftungsanlage) ins Freie geleitet werden. Zuluftöffnungen, die in einer Tiefgarage eine natürliche Luftzirkulation gewährleisten sollen, sind keine im Mindestabstand unzulässigen „Fänge“.

Es bestehen keine gleichheitsrechtlichen Bedenken dagegen, dass andere als die in § 6 Abs 6 tir BauO genannten baulichen Anlagen (zB ein bestehendes Wohnhaus) nicht in den Anwendungsbereich des § 6 Abs 6 tir BauO einbezogen werden.

Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht auf Gewährleistung einer ausreichenden Zufahrt für Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr (hier: zu einer Hotelanlage) zu.

Ein Schwimmbecken ist auch dann nicht der bebauten Fläche zuzuzählen, wenn es wegen Hanglage zum Teil aus der Erdoberfläche ragt.

Wird bei einem Dachaustausch (hier: Pultdach anstatt Walmdach) die Kubatur vergrößert, dann ist die Dacherneuerung als „Zubau“ in waagrechter und/oder lotrechter Richtung bewilligungspflichtig.

Der Gewerbeinhaber (hier: einer Gärtnerei) muss hinreichend konkretisieren, mit welchen Emissionen von seinem Grundstück zu rechnen ist.

Auch bei Ausschreibungen sind Bagatellkartelle vom Tatbestand des Kartellverbots ausgenommen. Die Aufgabe der Marktabgrenzung bei der Beurteilung kartellrechtlicher Sachverhalte liegt darin, Wettbewerbsbeziehungen zu identifizieren. Mit der Abgrenzung eines Marktes in sowohl seiner sachlichen als auch seiner räumlichen Dimension soll ermittelt werden, welche konkurrierenden Unternehmen tatsächlich in der Lage sind, dem Verhalten der beteiligten Unternehmen Schranken zu setzen und sie daran zu hindern, sich einem wirksamen Wettbewerbsdruck zu entziehen.

Sofern Schuldner und Gläubiger keine Vereinbarung getroffen haben, welche von mehreren Schuldposten getilgt werden soll, gilt jene Schuld als abgetragen, die der Schuldner (ausdrücklich oder schlüssig) bezeichnet, es sei denn, der Gläubiger würde dagegen Widerspruch erheben. Bei fehlender oder zweifelhafter Widmungserklärung greift die gesetzliche Tilgungsfolge des § 1416 ABGB ein.

Das Baulärmprivileg umfasst zwar grundsätzlich auch zu- und abfahrende Baufahrzeuge, nicht jedoch andere von einer Baustelle ausgehende Immissionen.

Maßgebender Zeitpunkt für die Festsetzung der Entschädigung ist grundsätzlich die Rechtskraft des Enteignungsbescheids. Eine Vorverlegung des Bemessungszeitpunkts ist aber erforderlich, wenn Vorwirkungen der Enteignung die wertbestimmenden Eigenschaften des Grundstücks verändern. Der im Zeitpunkt der Enteignung niedrigere Verkehrswert ist in diesem Fall um die vorwirkungsbedingte Wertminderung zu erhöhen. Anderes gilt allerdings dann, wenn das Gesetz für jene (meist planerische) Maßnahme, die der eigentlichen Enteignung vorausgeht, eine eigene Entschädigung anordnet. In diesem Fall sind die mit dieser Maßnahme verbundenen Vermögensnachteile im dafür vorgesehenen Verfahren geltend zu machen.

Die Sanierung eines Liftes kann eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung im Sinn des § 834 ABGB darstellen. Auch für wichtige Veränderungen im Sinn des § 834 ABGB gilt das Mehrheitsprinzip des § 833 ABGB. Sie können gegen den Willen der Minderheitseigentümer nur nach Einhaltung der Vorschriften des § 835 ABGB vorgenommen werden. Ein Beschluss des Gerichts gemäß § 835 ABGB kann aber erst nach Fassung eines wirksamen Mehrheitsbeschlusses ergehen. Voraussetzung einer wirksamen Beschlussfassung ist, dass alle Miteigentümer vor der Beschlussfassung verständigt werden und dass ihnen Gelegenheit gegeben wird, sich zu äußern. Dies gilt auch dann, wenn sie eine voraussichtlich chancenlose Gegenposition haben, zumal die von der Minderheit vorgetragenen Gegenargumente die Meinung der anderen Teilnehmer beeinflussen kann. Hatte die Minderheit vor einem Mehrheitsbeschluss über die Herbeiführung einer wichtigen Veränderung nicht einmal Gelegenheit zur Äußerung, so ist dieser Beschluss gegenüber der Minderheit jedenfalls rechtsunwirksam.

Wird eine von zwei Liegenschaften desselben Eigentümers, von denen eine offenkundig der anderen dient und weiterhin dienen soll, übereignet, so entsteht auch ohne spezifische Vereinbarung und Verbücherung eine Dienstbarkeit, wenn der tatsächliche Zustand im Zeitpunkt der Übertragung durch offenkundige oder doch ersichtliche Anlagen erkennbar war.

Es kann unlauter sein, sich in der eigenen Werbung die Wertschätzung für ein Gebäude zunutze zu machen, das ein anderes Unternehmen mit eigenen Mitteln und für eigene Zwecke geschaffen hat.

Unter dem in § 10 WEG verwendeten Begriff der „Änderung“ kann nicht zugleich auch die gänzliche „Löschung“ eines Miteigentumsanteils (Erlöschen des Wohnungseigentums und Löschung des Miteigentumsanteils) subsumiert werden. Soll es im Zuge einer Neuparifizierung auch zum gänzlichen Wegfall von selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten (Erlöschen des Wohnungseigentums und „Löschung“ der Miteigentumsanteile) kommen, dann liegt kein Anwendungsfall einer vereinfachten Berichtigung mehr vor, der gemäß § 10 Abs 3 WEG 2002 in sinngemäßer Anwendung des § 136 Abs 1 GBG durchgeführt werden könnte.

Sowohl das Elektrotechnikgesetz 1992, als auch dessen Vorgängergesetz, das Elektrotechnikgesetz 1965, sind Schutzgesetze im Sinn des § 1311 ABGB.

Über Initiative von Einrichtungen des Deutschen Reichs während des Zweiten Weltkriegs in fremden Liegenschaften errichtete Luftschutz-Stollenanlagen sind als Superädifikate im Sinn des § 435 ABGB zu qualifizieren. Die Dereliktion, die vom mittelbaren Besitzer auch gegen den Willen des Inhabers vorgenommen werden kann, muss den darauf gerichteten Willen nach außen hin deutlich in Erscheinung treten lassen.

Hat ein Auftragnehmer die gegenüber der Schlussrechnung verminderte Schlusszahlung angenommen und den Abzügen rechtzeitig widersprochen („Vorbehalt“), verliert er seine Restforderung nicht im Sinn des Punktes 5.30.2 der Ö-Norm B 2110, wenn er gegen eine weitere – als „Schlusszahlung“ bezeichnete – Zahlung nicht neuerlich remonstriert, auch wenn vor dieser Zahlung Gespräche über die unterschiedlichen Standpunkte geführt wurden.

Die Zusicherung, dass eine Liegenschaft „frei von jeglicher Kontaminierung“ ist, umfasst nicht die Freiheit von gesundheitlich unbedenklichen Baustoffresten aus einer Gartenanlage, wenn in den Vertragsverhandlungen über Kontaminierungen nur im Zusammenhang mit einem auf der Liegenschaft vergrabenen Öltank gesprochen wurde. Unter „jeglicher Kontaminierung“ sind daher nur all jene Kontaminierungen zu verstehen, die vergleichbare, Umwelt und Gesundheit gefährdende Auswirkungen haben, wie der besprochene Öltank.

Enthält der Werkvertrag die Verpflichtung des Werkunternehmers, zum Zwecke der Herstellung des Werkes bestimmte geeignete Materialien eines Dritten zu verwenden (spezielle Betonmischung), ist der Hersteller bzw der Lieferant der Betonmischung in die werkvertragliche Erfüllungspflicht eingebunden. Der Werkunternehmer haftet daher für das Verschulden des Lieferanten als seines Erfüllungsgehilfen gemäß § 1313a ABGB.

Steht fest, dass die Kaufvertragsparteien die Nutzung eines nicht mitgekauften Grünstreifens einer gesonderten Vereinbarung vorbehalten wollten, fehlt der notwendige endgültige Bindungswille der Parteien. Aus der faktischen Nutzung eines Grundstücks aufgrund einer unbestimmten Vereinbarung kann kein bestimmter Rechtsfolgewille abgeleitet werden, wenn der Inhalt einer einzuräumenden Servitut unklar ist, die Vereinbarung über die Dauer der Nutzung ausdrücklich vorbehalten wurde und die von den zukünftigen Nutzern zu erbringenden ins Auge gefassten Verpflichtungen nicht bestimmt sind.

Für eine ersessene Wegservitut kann auch unter Bedachtnahme auf die Rechtslage in Tirol zur Vermeidung wiederholter Prozesse gegen die jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks die Einverleibung verlangt werden. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Umfang der Dienstbarkeit bestritten wird. Weil bei einer ungemessenen Dienstbarkeit das Ausmaß und der Umfang der dem Berechtigten zustehenden Befugnisse im Titel nicht eindeutig begrenzt ist, kann der Eigentümer der belasteten Liegenschaft keine genaue Definition des ersessenen Rechtes für die Einverleibung verlangen.

Die Vergabekontrollbehörde hat auch auf ein späteres, neues Vorbringen der Partei Bedacht zu nehmen, wenn sich der genannte Einwand innerhalb des geltend gemachten Beschwerdepunktes bewegt.

Bei der Direktvergabe von Aufträgen ist nicht nur die Wahl des Vergabeverfahrens, sondern sind sämtliche im Zuge des Vergabeverfahrens nach außen in Erscheinung tretende Festlegungen des Auftraggebers anfechtbar.

Die Untersagung der Bekanntgabe der Zuschlagsentscheidung war nicht anzuordnen, da damit die Antragstellerin sich in keiner besseren Position zum Zwecke der Verhinderung eines Rechtsnachteils befinden würde, als mit der Untersagung der Zuschlagserteilung, was einen geringeren Eingriff darstellt.