BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832 (Print)
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Aus Anlass eines Vorabentscheidungsverfahrens des dt BVerwG sollen die Bestimmungen der europäischen Berufsanerkennungsrichtlinie (BARL, 2005/36/EG) in Hinblick auf die Berufsanerkennung von Architekten einer kritischen Analyse unterzogen werden. Der Fokus liegt auf dem Verständnis der BARL in Hinblick auf den Begriff des Architekten sowie auf den verfahrensrechtlichen Bestimmungen BARL.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Für das Erlöschen einer Baubewilligung ist nicht die Bekanntgabe des Baubeginns, sondern der tatsächliche Baubeginn maßgeblich. Auch Abbrucharbeiten zum Zwecke von Um- und Zubauten können einen Baubeginn darstellen. Wird im Zuge von Abbrucharbeiten aber mehr abgerissen (hier: ein Gebäude zur Gänze) als im Rahmen der Baubewilligung von Um- und Zubauten genehmigt worden ist, muss die Baubehörde im Detail klären, ob es sich bei den Abbrucharbeiten um eine tatsächliche Ausführung des bewilligten Bauvorhabens handelt.

Nachbarn kommt hinsichtlich der Wasserversorgung für ein Bauvorhaben kein subjektiv-öffentliches Recht zu.

Durch die Errichtung von vier Doppelhäusern in der gelben Gefahrenzone wird der Zweck der Bausperre (hier: geplante Änderung des Bebauungsplanes zum Zwecke der Abstimmung mit dem Gefahrenzonenplan und der Vermeidung der Errichtung weiterer Hauptgebäude) gefährdet. Allfällige, im Raum stehende zukünftige Änderungen des Gefahrenzonenplanes (hier: partielle Aufhebung der Gefahrenzone gemäß Gutachten des Forsttechnischen Dienstes für Wildbach- und Lawinenverbauung) können mangels rechtsverbindlicher Anordnung einer Planänderung im Baubewilligungsverfahren nicht berücksichtigt werden.

Wird eine Zufahrtsstraße auf dem Baugrundstück für den öffentlichen Verkehr geöffnet, kann ein Nachbar ein subjektiv-öffentliches Recht auf Schutz vor Immissionen (hier: Erschütterungen) durch den erwarteten Fahrzeugverkehr geltend machen.

Der Erstattung einer Bauanzeige bzw deren Kenntnisnahme durch die Baubehörde (hier: für eine bewilligungspflichtige Maßnahme) kommt keine Bescheidqualität zu, sodass keine bindende Entscheidung über die Bewilligungspflicht vorliegt. Die Frage der Bewilligungspflicht ist im baupolizeilichen Auftragsverfahren erneut als Vorfrage zu prüfen. Bei der Frage, ob eine Betriebsanlage der Gewerbeordnung unterfällt, handelt es sich um eine von der Baubehörde zu beurteilende Vorfrage gemäß § 38 AVG. Ein Rechtsanspruch auf Aussetzung des Verfahrens bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage im Rahmen eines gewerberechtlichen Feststellungsverfahrens (hier: gemäß §§ 358 iVm 348 GewO) besteht nicht.

Die Änderung der Raumbezeichnung für einen Nebenraum der Garage (hier: von einer im Seitenabstand unzulässigen Waschküche zu einem zulässigen Garagennebenraum) ist in jeder Lage des Baubewilligungsverfahrens zulässig, weil in diesem Fall nach wie vor eine Garage (und kein aliud) verfahrensgegenständlich ist.

Unter Hauptgesims ist das den oberen Abschluss der Gebäudefassade bildende Gesims zu verstehen. Die Hauptgesimshöhe muss demnach als Höhe der Fassade verstanden werden. Bei einer Fassade ohne baulichen Abschluss im Bereich der Hauptgesimshöhe können Nachbarn in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten nur dann verletzt sein, wenn oberhalb der zulässigen Hauptgesimshöhe unzulässige Dachaufbauten errichtet werden. Dient ein Dachaufbau der Erschließung einer Terrasse (hier: mit einer Tür), handelt es sich um keine Dachgaupe. Eine Dachgaupe liegt weiters auch nicht vor, wenn durch den Bauteil ein vollwertiger Teil eines Wohnraumes geschaffen wird.

Durch die Errichtung eines anderen (hier: eines um 11 cm in den Mindestabstand hinein verschobenen Gebäudes) als dem bewilligten Gebäude können die gesetzlichen Baubeginns- und Bauvollendungsfristen nicht gewahrt werden.

Die Änderung der Verwendung einer Garage in einen Archivraum bzw ein Aktenlager mit Kopierraum ist baubewilligungspflichtig.

Die Errichtung einer Einfriedung ohne Stützmauerfunktion ist nicht baubewilligungspflichtig.

Die von Wohnhausanlagen ausgehenden üblichen Lärmimmissionen müssen von Nachbarn hingenommen werden. Das Vorbringen der Nachbarn, dass es sich bei einer Wohnhausanlage um ein außergewöhnlich massives Bauvorhaben handelt, zeigt noch nicht auf, dass sich die Immissionen der Wohnhausanlage nicht im Rahmen des üblichen Ausmaßes hielten. Sofern Nachbarn keine besondere (= über das Übliche hinausgehende) Lärmbelästigung durch eine Wohnhausanlage behaupten, besteht kein Erfordernis, ein Sachverständigengutachten zu solchen Immissionen einzuholen.

Die Verwendung eines Produktions- bzw Maschinenraums als gewerbliche Büroräumlichkeit ist baubewilligungspflichtig.

Renovierungsarbeiten schließen nicht aus, dass eine Ferienwohnung dennoch auch zu (hier: raumordnungsrechtlich unzulässigen) Erholungszwecken genutzt wird.

Die Frage des (hier: strittigen) Grenzverlaufs stellt im Baubewilligungsverfahren eine Vorfrage dar. Ist ein Grundstück bloß im Grundsteuerkataster ersichtlich gemacht, nicht aber auch im Grenzkataster einverleibt worden, dann kann sich die Baubehörde nicht auf die Beweiskraft des Grenzkatasters stützen und von einer eigenständigen Beurteilung des Grenzverlaufs als Vorfrage absehen. Dem Eigentümer einer von der Bauführung selbst in Anspruch genommenen Liegenschaft kann nicht Präklusion entgegengehalten werden.

Brandrauchentlüftungsanlagen einer Tiefgarage sind als aus technischer Sicht unbedingt erforderliche Bauwerke in gärtnerisch auszugestaltenden Flächen zulässig.

Eine halbrunde, teleskopartig einziehbare Schwimmbadabdeckung (hier: mit drei Wänden und einer Deckfläche) ist baubewilligungspflichtig.

Hat ein Nachbar es versäumt, bei der mündlichen Verhandlung Einwendungen zu erheben, dann stellt § 134 Abs 4 wr BauO den allein vorgesehenen Weg zur (nachträglichen) Wahrung ihres Rechtsschutzes dar. Es stellt eine zurechenbare grobe Sorgfaltswidrigkeit dar, wenn ein Nachbar in den „Sommermonaten“ keine Zustellung von behördlichen Postsendungen erwartet und deshalb in der Abgabeeinrichtung nicht regelmäßig Nachschau hält.

Nach rechtskräftiger Erklärung der Wirksamkeit des Zuschlags ist der Eigentumserwerb der Ersteher aus Gründen des Grundverkehrs nicht mehr angreifbar. Deshalb hat auch die Anmerkung eines diesbezüglichen Verfahrens zu unterbleiben.

Beim Erwerb einer unbebauten Liegenschaft, die zuvor als Ackerland genutzt wurde, kann ohne Hinweis auf eine besondere Bodenbeschaffenheit ein natürlich gewachsener Untergrund erwartet werden. Dem Betrogenen steht gegen den listig Irreführenden trotz eigener Fahrlässigkeit voller Ersatz zu. Die Mitverschuldensregelung des § 1304 ABGB greift in diesem Fall nicht ein. Für Schadenersatzansprüche, die aus listiger Irreführung abgeleitet werden, gilt mangels qualifiziert strafbarer Handlung die dreijährige Verjährungsfrist des § 1489 S 1 ABGB.

Unter grober Fahrlässigkeit im Sinn des § 1319a ABGB ist eine auffallende Sorglosigkeit zu verstehen, bei der die gebotene Sorgfalt nach den Umständen des Falls in ungewöhnlicher Weise verletzt wird und der Eintritt des Schadens nicht nur als möglich, sondern geradezu als wahrscheinlich vorauszusehen ist.

Ein baupolizeilicher Abtragungsauftrag ist auch dann vollstreckbar, wenn das Gebäude noch von Personen bewohnt wird und mit Fahrnissen ausgestattet ist, und zwar auch ohne dass es einer vorgängigen, durch gesonderte Vollstreckungsverfügung angeordneten zwangsweisen Räumung bedarf.

Die inhaltliche Grenze hinsichtlich der Möglichkeit, von Leitlinien in der Ausschreibung abzuweichen, bildet das Missbrauchsverbot beziehungsweise die Sittenwidrigkeit.

Von einer „durchgreifenden Erneuerung“ von Wohnungen, Geschäftsräumen oder Gebäuden ist auszugehen, wenn die Sanierungs- bzw Umbaumaßnahmen am Vertragsobjekt in einer Bauphase ansetzen, die in etwa mit dem Stadium nach Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs eines erst zu errichtenden Objekts verglichen werden kann. Als weiterer Anhaltspunkt für eine „durchgreifende Erneuerung“ können die Kosten der Renovierung herangezogen werden: Erreichen diese die Hälfte der gesamten Neuherstellungskosten, so wird der Vertrag als Bauträgervertrag zu qualifizieren sein.

Die Erteilung eines von einem früheren Werkvertrag unabhängigen neuen Auftrags an den Werkunternehmer hat auf den Lauf der Verjährungsfrist für die Werklohnforderung aus dem ursprünglichen Auftrag keinen Einfluss.

Die Verpflichtung, auf einem Grundstück keinen Gastgewerbebetrieb zu errichten, kann nicht als Servitut im Grundbuch eingetragen werden.

Der Überträger eines Miteigentumsanteils haftet dem Übernehmer für die Zusage der Freiheit des Anteils von Rechten Dritter – mit Ausnahme bestehender Bestandrechte – wenn einem Bestandnehmer ein Weitergaberecht seines Mietrechtes zusteht. Löst der Übernehmer das Weitergaberecht des Bestandnehmers in voreiliger Selbstverbesserung ab, steht ihm gegen den Überträger der Ersatz des Aufwandes zu, den auch der Übergeber zu tragen gehabt hätte, wenn er seiner Gewährleistungspflicht nachgekommen wäre.

Wird dem Zweitkäufer noch vor dem Gesuch um bücherliche Einverleibung bekannt, dass Baumaßnahmen auf dem von ihm erworbenen Grundstück nicht auf einer Servitut beruhen, sondern es sich um Besitzhandlungen aufgrund eines Kaufvertrages handelt, kann er sich nicht auf Gutgläubigkeit berufen. Das Einverleibungsbegehren des Erstkäufers im Sinn der Naturalrestitution scheitert jedoch, wenn er seine Gegenleistung ausdrücklich verweigert bzw seine Zug um Zug Leistungsverpflichtung ausdrücklich bestreitet.

Verursachen über die Grenze ragende Wurzeln eines Baumes einen Schaden am Mauerwerk der Nachbarliegenschaft, stehen neben Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche auch Schadenersatzansprüche zu, sofern der Schaden rechtswidrig durch Belassen der erkennbar schädigenden Wurzeln zugefügt wurde. Im Verfahren auf Unterlassung und Beseitigung gemäß § 364 Abs 2 ABGB sind sämtliche Miteigentümer eines Baumes, der an der Grenze zweier Liegenschaften wächst, passiv legitimiert. Die bloße (widerrufliche) Erklärung eines Liegenschaftseigentümers, der Entfernung des Baumes zuzustimmen, ändert daran nichts. Für Schadenersatzansprüche gilt jedoch, dass mehrere Solidarschuldner keine einheitliche Streitgenossenschaft bilden. Der Kläger kann sich aussuchen, wen von den zur ungeteilten Hand Haftenden er klagt.

Setzt die Kenntnis des Kausalzusammenhangs und der verschuldensbegründenden Umstände Fachwissen voraus, so beginnt die Verjährungsfrist für den Laien regelmäßig erst zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat. Eine Verpflichtung zur Einholung eines Privatgutachtens besteht grundsätzlich nicht, allerdings kann deren Einholung als Obliegenheit des Geschädigten angesehen werden, wenn eine Verbesserung des Wissensstandes ausnahmsweise nur so möglich ist und dem Geschädigten das Kostenrisiko zumutbar ist.

Der Treuhänder darf mit seinen strittigen Honorarforderungen nicht gegen den aus der Treuhandabwicklung resultierenden Herausgabeanspruch des Treugebers hinsichtlich eines von einem Dritten für den Treugeber erlegten Betrages aufrechnen. Er muss den Betrag an den Treugeber weiterleiten oder ihn gemäß § 1425 bei Gericht hinterlegen.

Unter einer besonderen Urkunde im Sinn von § 53 Abs 4 GBG ist eine Urkunde zu verstehen, die nicht nur den Anforderungen der §§ 26 und 27 GBG, sondern auch jenen des § 32 Abs 1 GBG entsprechen muss. Die Rangordnungserklärung kann daher auch gemeinsam mit anderen Bestimmungen in eine einheitliche Urkunde wie einen Kaufvertrag aufgenommen werden.

Gemäß § 7 MaklerG entsteht der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäftes, wobei eine Punktation gemäß § 885 ABGB ausreicht. Ist die Wirksamkeit des Vertrages allerdings von einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung abhängig, erwirbt der Makler seinen Anspruch erst mit Erteilung der Genehmigung. Dass das Geschäft auch deshalb unterblieben ist, weil der Käufer die erforderliche Finanzierung nicht bewerkstelligen konnte, ändert daran nichts.

Die Verpflichtung des Vertragsverfassers, den Kaufvertrag erst nach Einlangen des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto zu verbüchern, ist als Bedingung zu sehen, deren Eintritt auch bei einem beigefügten Verzicht auf den Nachweis beim Grundbuchsgericht in grundbuchstauglicher Form nachzuweisen ist. Steht nicht fest, dass der Treuhänder bevollmächtigt war, den Kaufvertrag ohne Zustimmung der Parteien dahingehend abzuändern, dass die Einverleibung der Liegenschaft auch ohne Nachweis der Kaufpreiszahlung erfolgen könne, ist eine Einverleibung ohne Nachweis der Kaufpreiszahlung nicht möglich.

Das NWG bietet keine Anspruchsgrundlage für das Begehren auf Bewilligung des Einbaus öffentlicher Versorgungsleitungen in die Weganlage oder für die Verpflichtung einer politischen Gemeinde, solche Versorgungsleitungen an das öffentliche Leitungsnetz anzuschließen. Die bisherige Benützbarkeit eines 100 Jahre alten, nicht an die öffentlichen Versorgungsnetze angeschlossenen Hauses als Sommerhaus (im Landschaftsschutzgebiet) rechtfertigt keinen Notweg, wenn ein von der Antragstellerin wie von jedermann benützbarer Fußweg (ca 140 m) zum Haus vorhanden ist.

Wer eine Einverleibung nicht nur gegen den unmittelbaren Vormann, sondern auch gegen dritte Personen als ungültig bestreiten will, muss gemäß § 63 Abs 1 GBG die Klage auf Löschung gegen alle Personen überreichen, die durch die bestrittene Einverleibung ein bücherliches Recht erlangt oder weitere Einverleibungen oder Vormerkungen darauf erwirkt haben.

Ein Monopolist muss – anders als auf dem freien Markt – wegen nicht kostendeckender Entgelte nicht an bestehenden Verträgen festhalten, wenn andernfalls die Insolvenz droht. Wäre aber eine unternehmerische Fehlentscheidung (zu geringe Entgeltvorschreibung) zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für den Monopolisten erkennbar gewesen, darf er den wirtschaftlichen Misserfolg nicht durch Änderungskündigung auf den Vertragspartner überwälzen. Stellt sich eine unternehmerische Entscheidung jedoch erst im Nachhinein als fehlerhaft heraus, ist er zu Änderungskündigung berechtigt und kann neue Verträge zu angemessenen Bedingungen abschließen.

Die Nichtbestellung eines Baustellenkoordinators macht den Bauherrn nur dann für den Unfall eines Bauarbeiters haftbar, wenn eine Verletzung der Pflichten des Baustellenkoordinators nach dem BaukG unfallkausal gewesen wäre. Davon kann nicht ausgegangen werden wenn sich der Unfall nicht im Zuge eines angeordneten und geplanten Arbeitsvorgangs ereignete, sondern auf die gefährliche selbstgewählte Arbeitsweise des Verletzten zurückzuführen ist. Der Baustellenkoordinator muss nicht die einzelnen Arbeitnehmer im täglichen Arbeitsablauf laufend überprüfen. Ihm obliegt die Koordination der Zusammenarbeit einzelner Unternehmer, die Überprüfung der Sicherheit der Baustelle sowie der Einhaltung der Arbeitnehmerschutzvorschriften. Die Erstellung eines Sicherheits- und Gesundheitsplanes gemäß § 7 Abs 1 BauKG ist nicht erforderlich wenn die auf Baustellen normalerweise vorhandene Absturzgefahr nicht durch spezielle Arbeitsverfahren oder besondere Umgebungsbedingungen erhöht wird.

Entspricht das Angebot nicht den in den technischen Spezifikationen des Auftrags festgelegten verbindlichen Anforderungen, darf darüber auch im Verhandlungsverfahren nicht verhandelt werden.

Die Vereinbarung von Festpreisen bis zu und einer Preisgleitklausel ab einem bestimmten Zeitpunkt ist weder eine missbräuchliche noch eine sittenwidrige Abweichung von Leitlinien.

Ob sich alle Anbieter mit vergleichbarem Knowhow, die in der Lage wären, den Auftrag auszuführen, an der Ausschreibung beteiligen oder nicht, ist für die Ermittlung des relevanten Markts unerheblich.