BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832 (Print)
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In diesem Beitrag wird beurteilt, wie die Abänderung eines Liegenschafts-Kaufvertrages hinsichtlich des zu erwerbenden WE-Objektes aus grunderwerbsteuerrechtlicher Sicht zu bewerten ist. Diese Änderung wird, da die Vertragsparteien mit jenen des Kaufvertrages ident sind, in der Praxis meist mittels Nachtrag zum Kaufvertrag umgesetzt. Im Ergebnis wird der bereits abgeschlossene Kaufvertrag so abgeändert, dass der Käufer anstatt des ursprünglichen Kaufgegenstandes ein anderes WE-Objekt erwirbt und der Kaufvertrag hinsichtlich des ursprünglich vom Käufer erworbenen WE-Objekts aufgelöst wird. Da dieser Vorgang im Ergebnis als Tausch zwischen Verkäufer und Käufer gewertet werden könnte, ist zu klären, ob alle damit verbundenen Erwerbsvorgänge grunderwerbsteuerpflichtig sind oder ob die Ausnahmebestimmung des § 17 GrEStG anwendbar ist. Der Autor kommt zum Ergebnis, dass auf den vorbeschriebenen Vorgang die Ausnahmebestimmung des § 17 GrEStG anwendbar ist. Aus diesem Grund ist, im Ergebnis, nur der Erwerb des endgültig vom Käufer erworbenen WE-Objekts grunderwerbsteuerpflichtig. Die Recherche zu diesem Beitrag hat ergeben, dass die gegenständliche Frage von der Finanzverwaltung (bundesländerabhängig) unterschiedlich beurteilt wird.

Anfang 2013 wurde in § 42 AVG und in § 356 GewO die Möglichkeit aufgenommen, eine mündlichen Verhandlung im Internet kundzumachen. In diesem Beitrag werden die neuen Regelungen in diesen beiden, für die Bewilligung von Bauprojekten wichtigsten Kundmachungsvorschriften vorgestellt und erste Auslegungsfragen behandelt.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Die Baubehörde ist verpflichtet, sich mit einem ihr vorgelegten Gegengutachten zureichend auseinanderzusetzen.

Der Berechnung der Geschossflächenzahl ist das gesamte Grundstück (hier: einschließlich der nicht als Bauland gewidmeten Teilflächen) zu Grunde zu legen.

Ist die Anzahl der Verlängerungen gesetzlich nicht begrenzt, ist auch eine wiederholte Verlängerung der Wirksamkeit der Baubewilligung zulässig. Im Verlängerungsverfahren haben die Parteien des Baubewilligungsverfahrens Parteistellung. Nachbarn können im Verlängerungsverfahren nur einen in der Zwischenzeit eingetretenen Versagungsgrund geltend machen.

Die Baubehörde kann eine Grundabtretung für Verkehrszwecke nur dann vorschreiben, wenn zuvor im Bebauungsplan oder bescheidmäßig Straßenfluchtlinien festgelegt worden sind. Nach dem Erlöschen einer Baubewilligung (hier: wegen einer gänzlich von der Baubewilligung abweichenden Bauausführung) können auch die darin vorgeschriebenen Straßenfluchtlinien keine normative Wirkung mehr entfalten. Aus der Ausweisung einer Verkehrsfläche im Flächenwidmungsplan ergeben sich noch keine Straßenfluchtlinien.

Die Anbringung von Platten an einer Einfriedung stellt keine Anschüttung oder Veränderung der Höhenlage des Geländes dar. Nachbarn kommt ein subjektiv-öffentliches Recht auf Gewährleistung der Trockenheit ihrer Bauwerke zu. Liegt keine erforderliche Baubewilligung oder Bauanzeige vor, kommt eine Durchsetzung des Nachbarrechts auf Trockenheit ihrer Bauwerke nicht in Betracht.

Ein Schreiben des „Baudirektors“ (Leiter des Stadtbauamtes), das nicht erkennen lässt, welcher Behörde das Schreiben zuzurechnen ist, kann schon aus diesem Grunde nicht als (Baubewilligungs-) Bescheid qualifiziert werden.

Eine Holzgartenlaube (hier: pavillonähnlicher Holzbau in Form eines Zehneckes mit einer Höhe von 2,6 m, einer Grundfläche von 7,833 m² und einem Umriss von 10,8 m) ist auch nach Herausnahme der ursprünglich geplanten Türflügel als „Gebäude“ iSd § 2 Z 20 1. Fall oö BauTG zu qualifizieren. Die Errichtung von Neubauten ist im „Grünland-Grünzug-Seeufer“ unzulässig.

Präklusion kann auch hinsichtlich der Art von Immissionen bzw Emissionen (hier: Feinstaub) eintreten.

Selbst wenn die Einholung der Zustimmung des Nachbarn für eine vorübergehende Benützung des Nachbargrundstücks unterblieben ist, kommt der Baubehörde die Zuständigkeit zu, auf Antrag des Bauwerbers über die Zulässigkeit einer vorübergehenden Benützung eines Nachbargrundstücks zu entscheiden.

Die Aufstellung eines Containers (hier: im Ausmaß von 6 m × 2,5 mit einer Höhe von 2,6 m) ist baubewilligungspflichtig.

Bei der Beurteilung der Frage, welcher der beiden unterschiedlich weit gefassten Nachbarbegriffe des § 134 Abs 3 wr BauO zur Beurteilung der Nachbarparteistellung heranzuziehen ist, muss auf die Widmung jener Fläche abgestellt werden, auf der das Bauvorhaben realisiert werden soll (hier: „Grünland – Parkschutzgebiet“).

Eine Trainingsanlage für Mountain-Bikes (hier: Absprunganlage im Ausmaß von 15 m × 8 m × 5 m in Holzkonstruktion und einer Gerüstanlage in Stahlrohrkonstruktion sowie einer Auffahrrampe in Holzkonstruktion im Ausmaß von 25 m × 5 m × 10 m) ist eine Sportanlage, die von der Baubewilligungspflicht generell ausgenommen ist.

Die Lärm- und Abgasentwicklung bei Garagen kann nur dann zureichend beurteilt werden, wenn zuvor die voraussichtlichen Zahlen der Fahrzeugbewegungen festgestellt worden sind. Enthält eine technische Richtlinie verschiedene (Berechnungs-) Modelle, muss der beigezogene (Amts-) Sachverständige die Auswahl eines bestimmten Modells auch nachvollziehbar begründen.

Der baupolizeiliche Auftrag, die bewilligungslose Verwendung des Vorgartenbereichs als Stellplatz für Kraftfahrzeuge (hier: von dritten Personen) aufzulassen, ist stets an den Liegenschaftseigentümer zu richten.

Ein Gebäude ist ein raumbildendes Bauwerk, das in seiner Bausubstanz eine körperliche Einheit bildet. Fehlt einem raumbildenden Bauwerk die erforderliche körperliche Einheit, weil es (hier: durch eine Tür) direkt von einem anderen Gebäude betreten werden kann, handelt es sich – unbeschadet, dass ansonsten die gesetzlichen Kriterien für ein bewilligungsfreies Bauvorhaben erfüllt würden (zB Gartenhäuschen, Salettel uä) – um eine bewilligungspflichtige Vergrößerung des (Haupt-) Gebäudes durch einen „Zubau“.

Da die Einreichunterlagen im wr KGG keine Angaben zu den Fenstern des Kleingartenhauses (Kleingartenwohnhauses) enthalten müssen, steht es dem Bauwerber frei, wo und welche Fenster er einrichtet.

Bei den Regelungen über Kinderspielplätze handelt es sich um keine Bestimmung der baulichen Ausnutzbarkeit des Bauplatzes.

Allfällige Schadenersatzansprüche des Voreigentümers aus dem Kaufvertrag mit dessen Rechtsvorgänger gehen ohne weitere Vereinbarung nicht mit dem Eigentum an der Sache auf den neuen Eigentümer über.

Bei einer Abtragung eines Bauwerkes und dessen Ersatz durch ein anderes geht das damit verbundene Dienstbarkeitsrecht nicht unter.

Sobald dem Wettbewerber die zuständigen Verwaltungsbehörden die entsprechenden Bewilligungen erteilt haben, kann ihm nicht aus der Erwägung, dass ein Bescheid im Hinblick auf den Flächenwidmungsplan – welcher auch bei der Baubewilligung zu berücksichtigen ist – rechtswidrig sei, gesetzwidriges und sittenwidriges Verhalten vorgeworfen und das verwaltungsbehördlich genehmigte Verhalten verboten werden.

Bei Verletzung einer Vertragspflicht ist nur insoweit für die daraus entstehenden Schäden zu haften, als die geschädigten Interessen in der Richtung der übernommenen Pflichten liegen. Bei Bauträgergesellschaften mit beschränkter Haftung muss nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass sie nach Abschluss eines Bauprojekts liquidiert werden sollen.

Im Fall einer Klage, die nicht auf die Änderung des Grundbuchstandes, sondern auf die Feststellung des Umfangs einer bücherlich eingetragenen Dienstbarkeit abzielt, kommt eine Streitanmerkung analog § 61 GBG nicht in Betracht.

Nach § 838a ABGB ist über Streitigkeiten zwischen den Teilhabern über die mit der Verwaltung und Benützung der gemeinschaftlichen Sache unmittelbar zusammenhängenden Rechte und Pflichten im Verfahren außer Streitsachen zu entscheiden. Weiterhin auf den streitigen Rechtsweg gehören jedoch Ansprüche, die nicht nur auf das Miteigentumsverhältnis, sondern auch auf weitere Rechtsgrundlagen gegründet sind.

Die Einräumung eines Notwegs ist nicht schon deswegen zu versagen, weil der geltende Bebauungsplan für ein betroffenes Grundstück keine einem solchen Weg ausdrücklich entsprechende Festlegung enthält.

Sind im Zeitpunkt der Besichtigung eines Garagenstellplatzes an der Stirnseite eine Tafel mit KFZ-Nummer und ein Autoreifen zum Schutz vor Beschädigung ersichtlich sowie eine Kette zur Absperrung vorhanden, ist der gutgläubige lastenfreie Erwerb des mit einem (offenkundigen) Fruchtgenuß belasteten Garagenstellplatzes nicht möglich.

Sind die von einem Gutachter zugrunde gelegten Daten – welche von einem anderen Gutachter im Vorprozess erhoben wurden – falsch, wodurch das Gutachten letztlich unrichtig ist, kann ihm dann kein Sorgfaltsverstoß zur Last gelegt werden, wenn er die maßgeblichen Daten mit Einverständnis des beauftragenden Gerichtes verwenden durfte.

Treten bei Durchführung eines Treuhandauftrags Hindernisse auf, die eine gleichzeitige Eintragung eines Simultanpfandrechtes auf allen dafür vorgesehenen Liegenschaften unmöglich machen, ist ein mehrseitiger Treuhänder mangels gegenteiliger Vereinbarung berechtigt, vorweg für die Einverleibung des Eigentums und Pfandrechts auf einem Teil der Liegenschaften zu sorgen, auch wenn sich durch diese Vorgehensweise die Eintragungsgebühren erhöhen. Eine Haftung des Treuhänders wegen diesbezüglicher Aufklärungspflichtverletzung setzt zumindest die Behauptung der mit den Gebühren belasteten Partei voraus, dass bei pflichtgemäßer Information der Schaden durch die erhöhten Gebühren unterblieben wäre.

Darf ein Nachbar eine Anlage (zur Entwässerung einer Liegenschaft) für gefahrlos für die eigene Liegenschaft halten – ua, weil diese durch einen Professionisten errichtet wurde – ist in analoger Anwendung des § 364a ABGB ein verschuldens unabhängiger Ausgleichsanspruch auch dann zu gewähren, wenn die Anlage nur auf einer zu Wohnzwecken genutzten Liegenschaft errichtet wurde und damit keine gewerbliche Tätigkeit im weiteren Sinn ausgeübt wird.

Art 3 der RL 85/337/EWG ist dahin auszulegen, dass eine unterlassene UVP dem Einzelnen grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz eines reinen Vermögensschadens verleiht, der durch die von den Umweltauswirkungen des Projekts verursachte Minderung des Werts seiner Liegenschaft entstanden ist, außer es handelt sich dabei um Auswirkungen, die ihrer Natur nach auch Folgen für die Umwelt haben können. Da die RL ein – nach dem Ergebnis einer durchgeführten UVP – für die Umwelt nachteiliges Projekt nicht verbietet, kann die unterlassene UVP nach Unionsrecht nicht kausal für einen durch ein solches Projekt entstandenen Schaden sein. Weil nach den österreichischen Umweltverträglichkeitsgesetzen (UVG) Projekte mit – nach dem Ergebnis der UVP – zu befürchtenden nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt versagt werden können bzw eine bereits erteilte Genehmigung innerhalb einer Frist von drei Jahren als nichtig erklärt werden kann, ist zwischen einer rechtswidrig unterlassenen UVP und einem eingetretenen Umweltschaden sowohl der Rechtswidrigkeits – als auch der Kausalzusammenhang grundsätzlich denkbar und eine Haftung nach den UVG iZm AHG zu prüfen. Kommen mehrere Unterlassungen einer UVP als schadensverursachend in Frage, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist des § 6 AHG mit jeder Schädigung neu und in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Geschädigte vom jeweiligen Genehmigungsbescheid ohne UVP und der dadurch bewirkten Steigerung der Flugbewegungen erfahren hat bzw erfahren hätte können. Eine künftige Gesundheitsbeeinträchtigung durch Fluglärm ist kein Folgeschaden einer bereits eingetretenen Wertminderung der lärmexponierten Liegenschaft, weshalb die Wertminderung der Liegenschaft nicht die Verjährung für das Feststellungsbegehren im Hinblick auf drohende Gesundheitsschäden auslöst.

Dem Eigentümer einer Liegenschaft, dem durch einen Überhang in der Vegetationsperiode mehr als die Hälfte der möglichen Sonnenstunden wegfallen, steht ein Beseitigungsanspruch zu, wenn die Ausübung des Selbsthilferechtes nicht leicht und einfach zu bewerkstelligen ist.

Weiß ein Händler von der häufigen Undichtheit der von ihm vertriebenen Kugelhähne und den daraus resultierenden Wasserschäden, ist er im Rahmen der nachvertraglichen Sorgfaltspflicht gehalten, den ehemaligen Vertragspartner zu warnen und zur Überprüfung der Hähne aufzufordern.

Bei strittigem Grenzverlauf ist eine außergerichtliche Festlegung der Grenze gemäß § 25 Abs 1 und 2 VermG als privatrechtlicher Vergleich zu qualifizieren, der die Eigentumsverhältnisse an den Nachbarliegenschaften festlegt. Eine Berufung auf vor Festlegung des Grenzverlaufs ersessenes Eigentum an Grundfläche oder Grenzmauer – welches von der festgelegten Grenze abweicht – ist daher nicht möglich.

Die Widerklage des erfolgreichen Bieters kann dann nicht zur Abweisung der Klage eines Bieters führen, wenn die Ordnungsmäßigkeit aller Angebote im Rahmen desselben Verfahrens und aus gleichartigen Gründen in Frage gestellt wird.

Varianten sind getrennt und ohne in die Summe des Hauptangebotes einzufließen auszupreisen.

Schildert das Begleitschreiben die beabsichtigte Ausführung und nicht einen abweichenden Ausführungsvorschlag, so ist es nicht als selbständiges Abänderungsangebot anzusehen.

Bei mangelnder Information im Sinn des § 131 Abs 1 BVergG 2006 wird die Einbringung eines begründeten Nachprüfungsantrages erschwert; dies ist für den Ausgang des Vergabeverfahrens im Sinn von § 325 Abs 1 Z 2 BVergG 2006 wesentlich.

Einem Mitbewerber kommt keine Parteistellung im Nichtigerklärungsverfahren zu, wenn er selbst die Nichtigerklärung der angefochtenen Entscheidung begehrt.