BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Landesgesetzliche Regelungen in verschiedenen Bundesländern verbieten weitgehend eine Verwendung von Objekten als „Zweitwohnung“ („Zweitwohnsitz“, „Freizeitwohnsitz“, „Ferienwohnung“ etc) zu Urlaubs- bzw sonstigen Freizeitzwecken. Zur Sicherung dieses mitunter schwierig zu vollziehenden Verbots haben Gemeinden in jüngerer Vergangenheit mit Grundeigentümern, die eine Umwidmung der Liegenschaft bzw eine Baubewilligung anstreben, häufig Vereinbarungen über eine Verpflichtung zur (raumordnungsrechtlich zulässigen) hotelmäßigen Nutzung der Liegenschaft und zur Verbücherung einer entsprechenden „Reallast der Hotelbetreibung“ bzw sinngemäße Vereinbarungen getroffen. Nach jüngster Rechtsprechung des OGH stellen derartige Reallasten allerdings kein der Einverleibung zugängliches dingliches Recht iSd § 9 GBG dar. Gleichwohl bereits verbücherte „Reallasten“ sind zu löschen. Dies führt zur Frage, welchen Wert derartige Vereinbarungen für die beteiligten Gemeinden (noch) haben, nachdem klargestellt ist, dass sich die intendierte sachenrechtliche Absicherung nicht erreichen lässt. Dementsprechend widmet sich der nachstehende Beitrag den durch diese Judikatur ausgelösten bzw möglichen weiteren Problemen solcher „Reallastvereinbarungen“ auf der Ebene des Schuldrechts.

Eine als „Grünland – Erholungsfläche Park“ gewidmete Parkfläche muss nicht öffentlich zugänglich sein.

Ein verbindlicher Nachweis über den Verlauf der Grundstücksgrenzen ergibt sich nur aus dem Grenzkataster. Mit der Grundbuchsmappe werden die Grenzen von Grundstücken nicht beurkundet. Die Grundbuchsmappe macht über die Grenze und Größe von Grundstücken keinen Beweis, wenn sie auch im Rahmen der freien Beweiswürdigung ein zu berücksichtigendes Beweismittel ist. Erst durch die Eintragung von Grundstücken in den Grenzkataster wird die „Papiergrenze“ verbindlich.

Die Nichtigerklärung eines Baubewilligungsbescheides darf bis vier Wochen nach Baubeginn erfolgen. Zur Einhaltung der Frist muss eine wirksame Erlassung des Nichtigerklärungsbescheides an die Partei erfolgen; ein bloßer Zustellversuch genügt nicht.

Mit der behaupteten Verletzung von Dienstbarkeitsrechten (Fensterrecht, Nichtverbauung) werden keine öffentlich-rechtlichen, sondern ausschließlich privatrechtliche Einwendungen vorgebracht.

Die Errichtung eines Windrades ist baubewilligungspflichtig. Zur Herstellung eines Betonfundaments (hier: mit einer Fläche von 3 × 3 m auf einer Betonbodenplatte mit einer Fundamenttiefe ohne Bodenplatte zwischen ca 1,6 m und 2,2 m) ist ein wesentliches Maß an bautechnischen Kenntnissen erforderlich. Ein auf einem Betonfundament montiertes Windrad stellt eine einheitliche Anlage dar.

Der im Bebauungsplan verwendete Begriff „Wohneinheit“ entspricht jenem der „Wohnung“. Die Rechtsform der Verwendung und die Frage, wer Benützer ist, spielt für die Qualifikation eines Bauvorhabens als „Wohneinheit“ keine Rolle. Die Beschränkung der Anzahl der „Wohneinheiten“ gilt auch für ein touristisch genutztes „Boarding House“ (hier: vier voll möblierte Appartements mit Wohnzimmer samt Miniküche, Schlafzimmer, Bad, Toilette und Vorraum).

Eigene Erwägungen der Vorstellungsbehörde zum Ortsbild müssen auf entsprechenden Sachverständigenerhebungen und Begutachtungen beruhen.

Durch Abbruch eines Gebäudes erlischt dessen Baubewilligung; sie lebt auch nicht nach Erlöschen der Baubewilligung für das (hier: nicht rechtzeitig ausgeführte) neue (Ersatz-) Gebäude wieder auf.

Auf Grund des engen fachlichen Zusammenhanges zwischen der tir BauO und dem tir ROG ist davon auszugehen, dass die Begriffsbestimmungen des § 2 tir BauO grundsätzlich auch dem tir ROG zugrunde liegen. Da „Carports“ keine „untergeordneten Bauteile“, sondern „Nebenanlagen“ gem § 2 Abs 10 tir BauO 2011 sind, müssen sie bei der Berechnung der Bebauungsdichte berücksichtigt werden.

Die Frage, welche Geschoße (hier: einer zweigeschoßigen Wohnung im Dachgeschoß) ein Aufzug anfährt, berührt keine subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte. Die wr BauO enthält keine Bestimmung, an welcher Seite des Gebäudes die Dachgiebel anzuordnen sind. Die Einschränkung der subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte auf Immissionen, die sich nicht aus der Benützung eines Bauwerks zu Wohnzwecken oder für Stellplätze im gesetzlich vorgegebenen Ausmaß ergeben, ist nicht unsachlich.

Eine Rangierfläche ist nicht größer als „unbedingt erforderlich“ (im Sinn des § 79 Abs 6 wr BauO), wenn sie nicht breiter als die im wr GaragenG vorgesehene Mindestbreite ist.

Die Worte „im unbedingt erforderlichen Ausmaß“ erfordern nicht, dass die Errichtung der in § 79 Abs 6 wr BauO angeführten Anlagen („befestigte Wege und Zufahrten, Stützmauern, Stufenanlagen, Rampen uä“) an anderer Stelle des Bauplatzes unmöglich ist. § 79 Abs 6 wr BauO erfordert von der Baubehörde eine vernünftige wirtschaftliche Wertung des unbedingten erforderlichen Ausmaßes unter Einbeziehung der Interessen der Nachbarn.

§ 134a Abs 1 wr BauO normiert Nachbarrechte hinsichtlich des Abstandes, der Gebäudehöhe und der flächenmäßigen Ausnützbarkeit, nicht aber ein Nachbarrecht darauf, dass dann, wenn diese Bestimmungen eingehalten sind, nur eine bestimmte Anzahl von Gebäuden errichtet werden dürfte.

Es bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken dagegen, dass in Fällen, wo keine Einbeziehungsmöglichkeit und -verpflichtung in den Bauplatz besteht, anstelle der Rückstellung der abgetretenen Grundfläche in natura eine Geldleistungsentschädigung vorgesehen ist.

Ist eine Terrassierung bloß der Bequemlichkeit dienlicher als die bestehende Hanglange, dann ist auch nicht ersichtlich, dass die hiefür geplanten Stützmauern für die bestimmungsgemäße Nutzung des Gartenbereiches „unbedingt erforderlich“ wären. Die Baubehörde muss den Bauwerber nicht zur Änderung des Bauvorhabens auffordern, wenn der Bauwerber keine Bereitschaft zu einer allfälligen Projektmodifikation erkennen hat lassen.

§ 71 letzter Satz wr BauO räumt Nachbarn kein absolutes Zustimmungsrecht ein. Das Zustimmungsrecht der Nachbarn soll (nur) sicherstellen, dass eine Verletzung von Nachbarrechten nicht ohne Zustimmung des betroffenen Nachbarn geschieht.

Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten die beabsichtigte bauliche Veränderung durch den Mieter ab, so gilt gem § 9 Abs 1 MRG seine Zustimmung als erteilt. Durch den Fristablauf gem § 9 Abs 1 MRG entsteht aber bloß ein vertraglicher Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters (Eigentümers) vor der Baubehörde. Dieser vertragliche Anspruch des Mieters muss erforderlichenfalls im Rechtsweg durchgesetzt werden. Vorher liegt noch keine nach der wr BauO erforderliche liquide Zustimmung des Eigentümers vor.

Im Baubewilligungsverfahren über die Errichtung einer Stützmauer auf einer gärtnerisch auszugestaltenden Fläche kommt Nachbarn Parteistellung zu.

Arbeiten, die der Behebung eines Baugebrechens dienen, das die Substanz des Gebäudes gefährdet, sind dann nicht mehr als Erhaltungsarbeiten nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu qualifizieren, wenn die Kosten im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich unvertretbar sind.

Eine gemessene Dienstbarkeit liegt nur dann vor, wenn der Inhalt durch den Titel unzweifelhaft umschrieben ist. Bei gemessenen Servituten ist eine Erweiterung unzulässig.

Bei Schlechterfüllung beginnt die Verjährung des Schadenersatzanspruchs erst dann, wenn dem Besteller erkennbar ist, dass eine erfolgte Verbesserung misslungen ist, oder wenn feststeht, dass der Werkunternehmer die Verbesserung endgültig verweigert. Wenn nur eine Ursache für den Schaden sicher gesetzt wurde und andere Ursachen nach den Feststellungen lediglich im Bereich des Möglichen liegen, kann nicht von einem Fall alternativer Kausalität ausgegangen werden.

Das gerichtliche Entschädigungsverfahren kann bis zur (materiell) rechtskräftigen Entscheidung über die Wiederaufnahme des Enteignungsverfahrens und gegebenenfalls des Enteignungsverfahrens selbst unterbrochen werden.

Für die freie Benützung nach § 5 Abs 2 UrhG ist kennzeichnend, dass trotz des Zusammenhangs mit einem anderen Werk ein von diesem verschiedenes, selbstständiges Werk vorliegt, dem gegenüber das Werk, an das es sich anlehnt, vollständig in den Hintergrund tritt.

Bei einer Vergrößerung des herrschenden Guts oder baulichen Änderungen auf diesem ist, sofern es sich nicht um eine gemessene Servitut handelt, vorrangig darauf abzustellen, ob sich daraus eine nachteilige Beanspruchung des dienenden Guts ergibt.

Werden Fotos anstelle von Baubesprechungsprotokollen angefertigt, so sind sie als von der Rechnungslegungspflicht erfasste Belege bzw Nachweise zu dem abzurechnenden Baugeschehen anzusehen.

Erfasst eine Verjährungsabrede, deren Lauf mit Kenntnis von Schaden und Schädiger beginnt, auch Ersatzansprüche, die der Auftraggeber gegenüber Dritten zu leisten hat, so ist der Zeitpunkt, in dem der in Anspruch Genommene dem Dritten tatsächlich Ersatz geleistet hat, für den Verjährungsbeginn unmaßgeblich. AGB sind dann in das Vertragsverhältnis einbezogen, wenn in den getroffenen Vereinbarungen ausdrücklich darauf Bezug genommen wird und der Vertragspartner vor Vertragsabschluss die Möglichkeit hatte, sich davon Kenntnis zu verschaffen. Diese Möglichkeit ist gegeben, wenn die AGB auf der Website des Verwenders oder mittels Google-Suche abrufbar sind.

Das Recht am eigenen Bild stellt eine besondere Erscheinungsform des allgemeinen Persönlichkeitsrechts dar. Daher kann bereits die Herstellung eines Bildnisses ohne Einwilligung des Abgebildeten einen unzulässigen Eingriff in dessen allgemeines Persönlichkeitsrecht darstellen. Dabei wird das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen nicht nur dann verletzt, wenn Abbildungen einer Person in deren privatem Bereich angefertigt werden, um diese der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Vielmehr kann auch die Herstellung von Bildnissen einer Person in der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen und ohne Verbreitungsabsicht einen unzulässigen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht des Betroffenen darstellen.

Für eine Widersetzlichkeit gemäß § 1488 ist die Kenntnis oder die auf Sorglosigkeit beruhende Unkenntnis des Berechtigten von der Errichtung eines der Ausübung der Servitut entgegenstehenden Hindernisses ausreichend. Die tatsächliche Servitutsausübung durch den Berechtigten ist für die Freiheitsersitzung nicht erforderlich.

Kann ein Dienstbarkeitsberechtigter unter Berufung auf ein behauptetes Wegerecht vom Beklagten als Störer und Eigentümer der dienenden Liegenschaften die Unterlassung künftiger Störungen seiner Grunddienstbarkeit gemäß § 523 ABGB verlangen, fehlt einer einstweiligen Verfügung zur Sicherung des Begehrens auf Feststellung des Bestehens einer Servitut das Rechtsschutzbedürfnis.

Verabsäumt es ein Rechtsanwalt oder Notar, entgegen der Treuhandvereinbarung für die Lastenfreistellung der erworbenen Liegenschaft Vorsorge zu treffen und ersetzt die Berufshaftpflichtversicherung dem Käufer den so erlittenen Schaden, gehen die Ansprüche des Käufers gegen den um den Aufwand der Lastenfreistellung bereicherten Verkäufer gemäß § 1358 ABGB iVm § 67 VersVG auf die Haftpflichtversicherung über.

Ein Werkunternehmer haftet für einen selbständigen und weisungsfreien Dritten, von dem er nach der Vereinbarung ein für die Werkleistung erforderliches und geeignetes Produkt bezieht, nur dann, wenn er diesen Dritten unmittelbar in die Erbringung der werkvertraglichen Erfüllungshandlung einbezieht.

§ 60 Abs 3 WRG ist eine gesetzliche Sonderregelung, die den Bestimmungen über die Abschreibung eines Teilstücks im vereinfachten Verfahren nach den §§ 15 ff LiegTeilG vorgeht. Das Zwangsrecht der Dienstbarkeit der Transportwasserleitung bindet gemäß § 60 Abs 3 WRG den jeweiligen Eigentümer der belasteten Liegenschaft, ohne dass es einer Einverleibung des Zwangsrechtes oder einer Ersitzung des Rechts durch den Wasserberechtigten bedarf. Die dingliche Wirkung des Zwangsrechtsbescheides für den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Bescheidadressaten besteht unabhängig davon, ob dieser vom Bestand des Zwangsrechtes Kenntnis hat oder nicht.

Der gewerberechtliche Geschäftsführer ist gemäß § 39 Abs 1 GewO dem Gewerbeinhaber gegenüber für die fachlich korrekte Ausübung des Gewerbes und der Behörde gegenüber für die Einhaltung der gewerberechtlichen Vorschriften verantwortlich. Seine Pflichten sind dabei auf die Vorschriften begrenzt, welche die Ausübung des Gewerbes betreffen. Der Schutzzweck der Bestimmungen der Gewerbeordnung liegt daher nicht in der Abführung der Krankenkassenbeiträge der Arbeitnehmer. Eine Haftung kann sich jedoch aus strafgesetzlichen Vorschriften (§§ 153c und d StGB) ergeben, wenn der Geschäftsführer seine Gewerbeberechtigung mit dem (zumindest bedingten) Vorsatz zur Verfügung stellt, an einem Vorenthalten von Sozialversicherungsbeiträgen durch den handelsrechtlichen Geschäftsführer mitzuwirken.

Ein Werkbesteller muss sich ein Fehlverhalten von Vorunternehmen, welche Pläne, Gutachten und Beratung bereitgestellt haben, als Mitverschulden im Rahmen der Haftung wegen Warnpflichtverletzung zurechnen lassen, wenn ihn selbst qualifizierte vertragliche Mitwirkungspflichten treffen. Davon ist auszugehen, wenn der Werkbesteller einen Auftrag unter verbindlicher Festlegung der Herstellungsmethode erteilt und sich zur Erstellung eines exakt ausgearbeiteten Ausführungsplans Sachverständiger bedient.

Die Vereinbarung, wonach bis zur grundbücherlichen Übertragung eines Baurechts ein Nutzungsrecht an der betreffenden Liegenschaft gegen bestimmte Gegenleistungen eingeräumt wird, ist ohne Zustimmung aller beteiligten Parteien nicht übertragbar. Nach der herrschenden Einheitstheorie wird die Vertragsübernahme erst durch (allenfalls im Vorhinein gegebene) Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners wirksam.

Die Benützung eines im Gemeingebrauch stehenden Feldwegs zum Bestellen von Äckern kann nur dann zur Ersitzung einer vom Gemeingebrauch abweichenden Dienstbarkeit führen, wenn erwiesen ist, dass derjenige, der die Ersitzung für sich in Anspruch nimmt, davon ausgegangen ist, zur Ausübung eines Individualrechts (hier Pflugwenderecht) gegenüber der Gemeinde berechtigt zu sein.

Bei Übertretung eines Schutzgesetztes bedarf es keines strikten Nachweises des Kausalzusammenhangs. Die Beweispflicht dafür, dass der Schaden auch ohne das rechtswidrige Verhalten eingetreten wäre, obliegt dem Schädiger. Der Zweck der Verpflichtung zur Anbringung eines zweiten Handlaufs besteht darin, allfällige Stürze zu verhindern, unabhängig davon ob eine Person in der Nähe des Handlaufs oder in der Mitte der Stiege geht. Kann ein Geschädigter eine fehlende Verkehrssicherung rechtzeitig erkennen und setzt er sich gleichwohl dem Risiko aus, trifft ihn ein Mitverschulden.

Hinsichtlich der Zugänglichkeit von ÖNORMen – unabhängig davon, ob sie in Geltung stehen oder nicht – sind keine Unterschiede auszumachen.

Keine Antragslegitimation, wenn der ASt auch bei Zutreffen seines Vorbringens nicht erstgereiht wäre.

Bei nachträglicher Eröffnung des Sanierungsverfahrens liegt ein Ausschlussgrund vor.

Die Vergabekontrollbehörde hat unter Berücksichtigung der auch dem AG zur Verfügung gestandenen Unterlagen die Preisgestaltung auf ihre betriebswirtschaftliche Erklär- und Nachvollziehbarkeit zu prüfen.

Ohne korrekte Mindestanforderungen ist weder eine Vergleichbarkeit der Angebote noch eine Angebotsprüfung möglich, sodass auf Alternativangebote nicht zugeschlagen werden darf.

Der Berichtigungsbescheid wirkt auf den berichtigten Bescheid zurück und bildet mit dem berichtigten Bescheid eine Einheit.