BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Die Entgeltlichkeit zählt beim Bauvertrag zu den „essentialia negotii“. Gerade beim Bauvertrag wird jedoch regelmäßig über die Höhe des zu zahlenden Entgelts gestritten. Im Folgenden wird daher die Auslegung von Vertragspreisen in nationalen und internationalen Standard-Bauverträgen näher betrachtet.

Durch die Regelung des Nachbarabstands im Baurecht soll bereits im Vorhinein verhindert werden, dass Eigentum der Nachbarn durch eine zu dichte Bebauung beeinträchtigt wird. Dieser Abstand ist bei Baubewilligungsverfahren aber oft ein sehr umstrittener Punkt, da er eine der wenigen Regelungen darstellt, die dem Nachbarn als Partei im Verfahren ein subjektiv-öffentliches Recht auf dessen Einhaltung gewährt. Der nachfolgende Beitrag soll einen Überblick über die Rechtslage zum Nachbarabstand in Österreich geben und vor allem einige Fragen zur Regelung in Salzburg näher behandeln. Überdies sollen an einigen Punkten Vergleiche zwischen den Bundesländern gezogen, sowie Besonderheiten hervorgehoben werden. Im zweiten Teil dieser Arbeit werden die Nachbarabstandsregeln der österreichischen Bundesländer miteinander verglichen. Dabei wird auf Ähnlichkeiten sowie Unterschiede eingegangen. Des Weiteren werden wichtige Ausnahmen von den Nachbarabstandsregeln in den verschiedenen Bundesländern dargestellt.

Durch die Errichtung eines Hotels wird der Zweck der Bausperre, die hohe Wohnqualität der bestehenden Wohngebiete zu sichern (und daher zB großvolumigen Wohnbau hinkünftig durch entsprechende Planungsvergaben zu verhindern), nicht gefährdet.

Soll der Nachbar durch eine Auflage vor der Fortführung von Abbrucharbeiten geschützt werden, dann muss dieser auch „genau“ wissen können, wann die betreffende Auflage erfüllt ist. Die Anordnung, dass der verbliebene Teil des Abbruchobjektes „entsprechend den statischen Erfordernissen zu sichern sei, wobei insbesondere auf die Endkräfte Bedacht zu nehmen sei“, entspricht nicht dem Bestimmtheitsgebot. Auch die Anordnung, dass „der Dachabschluss im Bereich der westseitigen Giebelmauer fachgerecht auszubilden sei“, ist zu unbestimmt.

Bezüglich der Entschädigung einer Grundabtretung ist kein Rechtsmittel zulässig; es entscheidet das örtlich zuständige Landesgericht in sukzessiver Kompetenz.

Ein schalltechnisches Sachverständigengutachten ist mangelhaft, wenn nicht nachvollziehbar ist, auf welcher fachlichen Grundlage vom Schallausmaß im Freien auf das Schallausmaß im Innern eines Gebäudes geschlossen worden ist. Die Beurteilung der Schallimmissionen ist unvollständig, wenn nicht auch die Anzahl der Schallpegelspitzen in der Nacht festgestellt und bewertet werden.

Werden bebaute Grundstücke im Bebauungsplan bezüglich der baulichen Ausnutzung des Baugrundstückes begünstigt, bedeutet dies nicht, dass sie auch bezüglich der Bebauungsweise oder Baulinien begünstigt werden sollen. Der Begriff „vorhandener Baubestand“ ist dahin zu verstehen, dass damit der in dem Bereich, in welchem das Bauvorhaben realisiert werden soll, bestehende Baubestand gemeint ist. Die Bestimmungen zur möglichen Verringerung der Tiefe der (Nachbar-) Abstandsflächen sind restriktiv zu interpretieren. Bei einem Baubestand, der bereits vorher von den Bestimmungen der §§ 4 bis 7 K-BV abgewichen ist, darf durch einen Zubau keine weitere Verringerung des Nachbarabstandes erfolgen.

Mit dem Vorbringen, dass sich durch eine Bauführung der Hochwasserabfluss negativ verändern werde, wird keine Verletzung einer bau- oder raumordnungsrechtlichen Bestimmung behauptet, die dem Interesse der Nachbarschaft dient.

Ist kein spezieller Grund dafür ersichtlich, warum eine vermeintlich erteilte Baubewilligung nicht im Archiv der Baubehörde aufliegt, kann auch nicht von einem vermuteten Konsens (hier: für einen vor 60 Jahren errichteten Zubau) ausgegangen werden.

Bei Vorliegen der tatbestandsmäßigen Voraussetzungen muss die Behörde nachträgliche Auflagen zum Brandschutz vorschreiben. Das Wort „kann“ räumt der Behörde kein Ermessen ein.

Ein Kunststofftank, der nicht tragfähig überdeckt ist (zB mit Erdreich, Sand), sondern sich in einem betonierten Schacht befindet, ist ein oberirdischer Lagerbehälter und muss einen Abstand von mindestens 50 cm zu Wänden und Decken aufweisen.

Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft den jeweiligen Eigentümer. Hat das Bauwerk ein anderer als der Grundeigentümer errichtet und ist es nicht für die Dauer bestimmt, liegt ein Superädifikat vor; in diesem Fall ist der Bauauftrag an den Eigentümer des Superädifikates zu erteilen. Das Fehlen der Belassungsabsicht muss bereits zu Beginn der Bauführung objektiv in Erscheinung treten. Schon der Umstand, dass die Absicht besteht, den fremden Grund zu kaufen, spricht gegen eine mangelnde Belassungsabsicht.

Die „Sonderfläche Hotelbetrieb mit maximal 145 Betten“ ist mit angrenzenden „Wohngebieten“ grundsätzlich vereinbar. Mit der „Sonderfläche Hotelbetrieb mit maximal 145 Betten“ ist kein Immissionsschutz verbunden.

Bei der (Jahres-) Frist zur Geltendmachung eines Entschädigungsanspruches handelt es sich um eine materiell-rechtliche Frist. Es bestehen beim VfGH und VwGH keine verfassungsrechtlichen Bedenken, dass im Fall der Rückwidmung nur der Ersatz der Kosten für die Baureifmachung (und keine darüber hinausgehenden Kosten) vorgesehen ist.

Die bescheidmäßige Feststellung der Baubehörde gem § 35 Abs 2 EO (iVm § 58 wr BauO), dass der Anspruch des Eigentümers auf eine Entschädigung infolge Zahlung bereits erloschen ist, muss mittels Berufung im Verwaltungsweg bekämpft werden.

Die Zufahrt zu einer zulässigen Garage ist eine „unbedingt erforderliche“ Zufahrt iSd § 76 Abs 6 wr BauO. Zur Frage, ob zu Recht das vereinfachte Baubewilligungsverfahren durchgeführt wurde, haben Nachbarn kein Mitspracherecht.

Ein Kindergarten ist eine Einrichtung, die sozialen Zwecken dient. § 6 Abs 6 erster Satz wr BauO sieht bezüglich Bauwerke, die sozialen Zwecken dienen, keinen Immissionsschutz der Nachbarn vor.

Bei einem geringfügigen Grenzüberbau kann der Schikaneeinwand des Bauführers berechtigt sein, wenn eine Verhaltensweise des Grundnachbarn vorliegt, die weit überwiegend auf eine Schädigung des Bauführers abzielt, und die Wahrung und Verfolgung der sich aus der Freiheit des Eigentums ergebenden Rechte deutlich in den Hintergrund tritt. Bei der Beurteilung des „Schikaneeinwands“ kommt der subjektiven Seite des Bauführers erhebliche Bedeutung zu.

Vorzeitige Kündigungs- oder Auflösungsmöglichkeiten sind mit dem Baurecht nur so weit vereinbar, als die vereinbarten Gründe an Gewicht den in § 4 Abs 2 BauRG normierten Erlöschungsgrund erreichen. Selbst vertragswidrig errichtete Bauwerke auf der Baurechtsliegenschaft werden nur dann keine Baurechtsbauwerke, wenn im Grundbuch eine Begrenzung der Rechtsausübung in Analogie zu § 12 Abs 2 GBG erfolgte.

Eine Vereinbarung über die Bauführung schließt die Anwendung der subsidiären Vorschriften des § 418 ABGB überhaupt aus. Es hängt in einem solchen Fall von der (Auslegung der) Vereinbarung ab, ob das Bauwerk dem Grundeigentümer oder dem Bauführer zufällt. Nur für den Fall, dass in einem solchen Übereinkommen vorgesehen wäre, dass der Grund dem Bauführer zufallen sollte, der Grundeigentümer sich aber in der Folge nicht mehr an die Vereinbarung über die Überlassung des Grundes an den Bauführer hält, ist der Bauführer so zu behandeln, als ob kein Übereinkommen vorliege.

Die in einem privatrechtlichen Raumordnungsvertrag verankerte Pflicht zur widmungskonformen Verwendung des Baugrundstückes (hier: als Hauptwohnsitz oder für Zwecke des Tourismus) kann nicht als Reallast verbüchert werden.

Die Anforderungen an die Sorgfaltspflicht eines Rechtsberaters dürfen nicht überspannt werden; es können von ihm nur der Fleiß und die Kenntnisse verlangt werden, die seine Fachgenossen gewöhnlich haben. Bei der Beurteilung dieser Frage müssen auch der Auftrag und das im Einzelfall davon betroffene Geschäft berücksichtigt werden.

Der Geschädigte hat vor dem Scheitern der Sanierung noch keinen Anlass, kostspielige Untersuchungen darüber anzustellen, ob er einen Schadenersatzanspruch mit Aussicht auf Erfolg geltend machen kann. Es würde die Erkundigungspflicht überspannen, darüber trotz zugesagter Verbesserung Untersuchungen anzustellen, sich also genauere Kenntnis über den Schaden zu verschaffen, der sich im Vermögen des Bestellers erst nach dem erfolglosen Verbesserungsversuch auswirkt.

Das Recht des Grundeigentümers, die Unterlassung von Eingriffen in sein Eigentumsrecht von einem Störer zu begehren, ist durch das Verbot der schikanösen bzw missbräuchlichen Rechtsausübung beschränkt.

§ 418 Satz 3 ABGB ist auch dann anzuwenden, wenn im Zeitpunkt der Bauführung auf fremdem Grund keinerlei Vereinbarungen getroffen wurden, aber beide Teile ohne Abschluss einer näheren Vereinbarung „irgendwie“ davon ausgingen, dass „der Bauführer zu irgendeinem späteren Zeitpunkt Eigentum am Grund erwerben“ solle.

Die Ersitzung einer Dienstbarkeit setzt die redliche und echte Ausübung des entsprechenden Rechtsbesitzes im eigenen Namen durch mindestens 30 Jahre voraus. Die Ersitzung einer Dienstbarkeit ist daher nicht möglich, wenn mangels Klarheit über den Grenzverlauf für den belasteten Grundeigentümer nicht ersichtlich war, dass der Servitutsansprecher sein Grundstück im strittigen Umfang nützt und dieser andererseits auch nicht den Willen hatte, insoweit ein fremdes Grundstück zu nützen.

Entsteht im Zuge des Wechsels einer Versicherung, die von einem Makler vorgeschlagen und abgewickelt wurde und von der er persönlich profitiert, eine Deckungslücke, ist der Makler verpflichtet, eine Klausel in den Vertrag einzufügen, wonach dem Versicherungsnehmer aus dem Wechsel des Versicherungsvertrages kein Schaden erwachsen dürfe und der Kunde vom Nachversicherer so gestellt werde, wie er stünde, wenn der Vertrag beim Vorversicherer noch bestünde. Geht aufgrund des Unterlassens dieser Klausel der Versicherungsschutz verloren, so haftet die Versicherung für das Verhalten des mit ihr in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis nach § 43a VersVG stehenden Maklers wie für ihr eigenes.

Werden Kaufverträge über Liegenschaften unter mehreren Bedingungen abgeschlossen, von denen keine in der Folge eintritt, wie zB die rechtswirksame Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans in eine bestimmte Richtung und müsste der Käufer daraufhin neue wirtschaftliche Überlegungen anstellen, weil die von dem Käufer in Auftrag gegebenen und auf dem ursprünglich geplanten Verordnungsentwurf basierenden Architekturstudien nach dem tatsächlichen Flächenwidmungsplan nicht 1:1 umgesetzt werden können, kann er von den Kaufverträgen abstehen und es besteht kein Anspruch auf Provision gemäß § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG.

Im Bereich der Flächenwidmung besteht kein Spielraum für privatrechtliches Handeln. Macht die Gemeinde die Umwidmung eines Grundstücks vom Verzicht des Umwidmungswerbers auf Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinde, die sich aus der Beschaffenheit und dem Untergrund der Parzelle ergeben könnten, abhängig, liegt darin ein Verstoß gegen das Legalitätsprinzip des Art 18 B-VG, der die Nichtigkeit des Verzichtsvertrags nach sich zieht. Hat die Gemeinde eine ausreichende Überprüfung der Eignung der Grundfläche zur Bebauung unterlassen, kann sie das daraus resultierende Risiko nicht auf den Umwidmungswerber überwälzen, indem sie ihm eine Verzichtserklärung auf allfällige Ersatzansprüche gegen die Gemeinde abverlangt.

Voraussetzung für die Haftungsbefreiung sowohl des Haupt- als auch des Nebenunternehmers gegenüber einem Dienstnehmer eines der beteiligten Unternehmen ist nicht nur eine organisatorisch koordinierte Zusammenarbeit zur Erzielung eines gemeinsamen Erfolgs sondern immer auch die Eingliederung des Dienstnehmers in den fremden Betrieb. Es ist nicht davon auszugehen, dass bei Ausführung eines gemeinsamen Arbeitsziels durch mehrere unabhängige Unternehmen und deren Arbeiter grundsätzlich sämtliche Arbeitnehmer bei sämtlichen Unternehmen eingegliedert wären.

Ein Antragsrecht auf Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 21 Abs 1 und 2 GUG steht nur demjenigen zu, der nach Antragsinhalt und Aktenlage die mögliche Verletzung eines bücherlichen Rechtes durch die unterbliebene Übertragung einer Eintragung im Zuge der ADV-Grundbuchsumstellung aufzeigen kann. Dies ist nicht der Fall, wenn zwar im Zuge der Grundbuchsumstellung in der Aufschrift des Gutbestandsblattes die ursprüngliche Ersichtlichmachung über einen zur Liegenschaft gehörigen Keller nicht übernommen wurde, der Keller aber nie als eigener Grundbuchskörper verbüchert war.

Dem Wohnungseigentumsbewerber kommen die Rechte eines Miteigentümers gemäß § 37 Abs 5 Satz 3 WEG 2002 nur dann zu, wenn sein späterer Miteigentumsanteil bekannt ist und zumindest ein anderer Wohnungseigentumsbewerber bereits Miteigentum erworben hat. Ihm steht jedoch die Klage nach § 372 ABGB analog hinsichtlich der zugesagten und übergebenen Wohnung zu. Kein Anspruch besteht hinsichtlich von Änderungen eines anderen Wohnungseigentumsbewerbers, welche dieser an der in seinem Besitz befindlichen Wohnung und teilweise an der Außenwand seiner Wohnung vorgenommen hat (Anbringung eines Sonnensegels).

Hat der Werkunternehmer nach den Rechnungskorrekturen des Auftragnehmers die gesamte Rechnungsforderung durch einen entsprechenden Vorbehalt aufrecht erhalten, führt der Umstand, dass er im Zuge nachträglicher Gespräche einen Teil der vom Werkbesteller vorgenommenen Korrektur der Schlussrechnung akzeptiert hat, es aber ansonsten zu keiner Einigung der Streitteile kam, lediglich dazu, dass sich die strittigen Rechnungspositionen vermindern. Es besteht keine zusätzliche Verpflichtung des Werkunternehmers auf die noch immer verminderte Restzahlung des Auftraggebers zu reagieren, um die Geltendmachung der noch aushaftenden Forderungen zu wahren.

Der Skiliftbetreiber (Pistenhalter) und seine Leute sind zur Ergreifung von Schutzmaßnahmen verpflichtet, wenn den Skifahrern atypische Gefahren drohen. Ist eine atypische Gefahrenquelle optisch weder für den Skifahrer noch für den Pistendienst erkennbar, dem verantwortlichen Wegehalter allerdings bekannt, haftet dieser jedenfalls dann für einen Unfall aufgrund des plötzlichen Einbruchs einer an sich gut präparierten Schipiste, wenn der Einbruch keine natürliche Ursache hatte, sondern auf Baumaßnahmen des Pistenhalters zurückzuführen ist.

Dem AG steht es nicht zu, selbst Widerrufsgründe festzulegen. Wird die Ausschreibung nicht angefochten, werden auch solche Widerrufsgründe bestandsfest und alle am Vergabeverfahren beteiligten Parteien sind daran gebunden.

Verstoßen Abreden gegen das KartellG 2005, so verstoßen sie jedenfalls gegen den vergaberechtlichen Grundsatz des Wettbewerbes.

Die Nichterteilung von Auskünften betreffend die Eignung führt zwingend zur Ausscheidung des betreffenden Angebotes.

Will ein polnisches Unternehmen das reglementierte Gewerbe des Elektrotechnikers in Österreich ausüben, dann ist eine Dienstleistungsanzeige erforderlich.

Ein besonnener AG würde keinen Generalplanerauftrag für die Sanierung von rund 1/6 eines Gebäudes vergeben, wenn sich vor der Vergabe des Auftrags herausstellt, dass eine Sanierung für das gesamte Gebäude zwingend erforderlich ist.