BBL
Baurechtliche Blätter

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Durch die Regelung des Nachbarabstands im Baurecht soll bereits im Vorhinein verhindert werden, dass Eigentum der Nachbarn durch eine zu dichte Bebauung beeinträchtigt wird. Dieser Abstand ist bei Baubewilligungsverfahren aber oft ein sehr umstrittener Punkt, da er eine der wenigen Regelungen darstellt, die dem Nachbarn als Partei im Verfahren ein subjektiv öffentliches Recht auf dessen Einhaltung gewährt. Der nachfolgende Beitrag Dieser Beitrag basiert auf einer im Fachbereich öffentliches Recht der Universität Salzburg approbierten Diplomarbeit. soll einen Überblick über die Rechtslage zum Nachbarabstand in Österreich geben und vor allem einige Fragen zur Regelung in Salzburg näher behandeln. Überdies sollen an einigen Punkten Vergleiche zwischen den Bundesländern gezogen, sowie Besonderheiten hervorgehoben werden. Im ersten Teil dieser Arbeit werden die Regelung des Nachbarabstands im Salzburger Baurecht sowie dessen Ausnahmen näher betrachtet.

Aufgabe der Volksanwaltschaft ist es, auf Grund von Beschwerden oder von Amts wegen Missstände in der Verwaltung des Bundes und – auf Grundlage landesverfassungsgesetzlicher Ermächtigungen (Bgld, Krnt, Nö, Oö, Sbg, Stmk, Wien) – der Länder, einschließlich des eigenen Wirkungsbereichs der Gemeinden, festzustellen. In diesem Zusammenhang hat die Volksanwaltschaft auch wichtige, praxisrelevante Fragen des Bau- und Raumordnungsrechts zu klären.

Ein Abbruchauftrag, der die Beseitigung von mit einem Kleingartenhaus „allenfalls verbundenen Anlagen“ oder Gebäudeteilen anordnet, ist nicht hinreichend bestimmt und daher auch nicht vollstreckbar.

Ein vom Bürgermeister unterschriebener sowie mit einer Stampiglie und einem Vermerk „vorgelegt und genehmigt“ versehener Bestandsplan ist kein Bescheid („Baubewilligung“).

Ein Servitutsberechtigter an einer Zufahrtsstraße zum Baugrundstück ist kein „Straßenerhalter“ iSd § 6 Abs 3 nö BauO.

Durch die (Gesamt-) Verfahrensdauer des Bewilligungsverfahren von 30 Jahren (hier: 1982 bis 2012) werden die Nachbarn in ihrem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf eine angemessene Verfahrensdauer verletzt. Den Nachbarn kann nicht vorgeworfen werden, dass sie durch wiederholte Rechtsmittel ihren Rechtsstandpunkt mit Erfolg durchzusetzen versucht haben.

Zwar genügt bei der Erteilung eines Verbessungsauftrages nicht die bloße Anführung von Paragrafen. Werden aber auch unmittelbar die einschlägigen Gesetzeswortlaute beigefügt, lässt sich für den Bauwerber hinreichend konkret erkennen, was nachzuholen ist.

Wird der maximal mögliche Immissionsschutz (hier: durch eine Schallschutzwand vor der Einfahrt zu den Tiefgaragen) erreicht, darf die Errichtung der Bauvorhaben (hier: Wohnbauten mit Tiefgaragen für ca 120 Kfz-Stellplätze) selbst dann nicht untersagt werden, wenn der erforderliche Immissionsgrenzwert (hier: für Schallpegelspitzen von 45 dB) nicht eingehalten werden kann. Eine „Flugdachkonstruktion“ zur Einhausung der Garagenrampe ist kein in die „bebaute“ Fläche einzurechnendes „Flugdach“ iSd Bebauungsplanes, wenn die „Flugdachkonstruktion“ vorrangig die Funktion einer Schallschutzwand erfüllt.

Dachüberstände bei einem Carport (hier: ein mit Pultdach überdeckter Kfz-Abstellplatz in Holzständerbauweise) sind nicht in die höchstzulässige Nutzfläche von 50 m² einzurechnen.

Das Baubewilligungsverfahren ist ein Projektgenehmigungsverfahren. Bei der Bauausführung ist daher auf die in den bewilligten Bauplänen ausgewiesen Grundstücksgrenzen abzustellen. Aus welchen Gründen bei der Bauausführung von den bewilligten Bauplänen abgewichen wurde (hier: wegen abweichender Vermessenspunkte in der Natur), ist im baupolizeilichen Auftragsverfahren unerheblich.

Bau-Delegierungsverordnungen sind grundsätzlich restriktiv auszulegen. Bei Bauvorhaben, in denen der Gemeinde durch privatrechtliche Verträge ein Nutzungs- oder Mitspracherecht (hier: in Form eines Vergabevorschlagsrechts für betreute Wohnungen) eingeräumt wird, handelt es sich um keinen „Bau der Gemeinde“.

Bei der Prüfung der Zumutbarkeit von Immissionen ist auf die im Rahmen der Flächenwidmung zulässige Nutzung des Grundstückes abzustellen. Auf als Freiland gewidmeten Grundstücken ist im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes allenfalls auch die Errichtung und Nutzung von Wohnbauten zulässig; diese daher in die Prüfung der Zumutbarkeit einer Geruchsbelästigung miteinzubeziehen.

Das nachträgliche Anbringen einer (hier: 23 m langen, ca 1,0 m bis 1,2 m hohen, blickdichten) Nylonbespannung an einer Einfriedung ist baubewilligungspflichtig, weil sie das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen kann.

Die Errichtung einer Kfz-Abstellfläche mit einem Montageschacht und einer Zugangsstiege ist baubewilligungspflichtig.

Ob die Daten eines meteorologischen Sachverständigengutachtens für ein von der Bauliegenschaft ca 980 m entfernt liegendes Bauprojekt herangezogen werden können, bedarf der Beurteilung durch einen Sachverständigen.

Die Zustimmung des Grundstückseigentümers muss sich stets auf ein konkret geplantes Bauvorhaben beziehen.

Die Aufhebung der Verpflichtung einer Grundeigentümerin zur gärtnerischen Ausgestaltung unbebauter Grundflächen bei gleichzeitiger Heranrückung der Baufluchtlinie an die Grundstücksgrenze ist gleichheitswidrig, wenn dadurch Personen, die einer Rechtspflicht (hier: zur gärtnerischen Ausgestaltung) nicht nachkommen sind, besser gestellt werden als Personen mit rechtskonformem Verhalten. Ist ein Widmungsgebiet mit geschlossener Bauweise nicht von Verkehrsflächen umgeben, muss zur Schließung einer planwidrigen Lücke im § 76 Abs 8 wr BauO die Baufreiheit an den Grundstücksgrenzen im Bebauungsplan entsprechend beschränkt werden (hier: durch Festlegung von Baugrenzlinien oder die Anordnung der gärtnerischen Ausgestaltung). Ein Bebauungsplan, der aus der Bauordnung abzuleitende Beschränkungen der Baufreiheit (hier: Grundsatz der möglichsten Vermeidung gegenseitiger Beeinträchtigungen) nicht enthält, widerspricht dem Gesetz und auch dem Bestimmtheitsgebot (Art 18 B-VG), wenn er den Rahmen für ein rechtskonformes Verhalten der Verwaltungsbehörde nicht ausreichend festlegt.

Die Anleitungspflichten der Baubehörde bezüglich der Frage der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens beschränkt sich auf zulässige, nämlich unwesentliche Abänderungen.

Für die Einverleibung von Wohnungseigentum ist die Errichtung des Baus selbst nicht Voraussetzung. Die Veräußerung von Kfz-Abstellplätzen, an denen bereits Wohnungseigentum begründet wurde, ist vom Regelungsgegenstand des § 5 Abs 2 WEG nicht erfasst.

Eine Begrenzung der Zurechnung der Schadensfolgen aus dem Normzweck ist auf die Schadenstragung wegen Mitverschuldens ebenso anzu wenden, wie auf die Schadenshaftung gegenüber Dritten.

Die Bestimmungen des KartG 1988 sind Schutzgesetze nach § 1311 ABGB, soweit sie Personen die Durchführung eines Absichtskartells, um die Marktpreise für ihre Produkte wettbewerbswidrig hoch zu halten, verbietet. Auch der Letztverbraucher ist vom Schutzzweck des Verbots erfasst.

Der Anspruch nach § 1168 ABGB ist ein Entgeltanspruch und kein Schadenersatzanspruch.

Der Dienstgeber kann auch gegenüber einem Scheinselbstständigen das Dienstgeberhaftungsprivileg in Anspruch nehmen. Darin liegt kein rechtsmissbräuchliches Verhalten. Ein Radlader, der als reines Baustellenfahrzeug eingesetzt wird und nicht zum öffentlichen Verkehr zugelassen ist, ist kein Verkehrsmittel im Sinne des § 333 Abs 3 ASVG.

Für die Ausübung der ungemessenen Dienstbarkeit des Fahrtrechts ist das Bedürfnis der herrschenden Liegenschaft im Rahmen der ursprünglichen oder zumindest vorhersehbaren Bewirtschaftungsart maßgebend. Bei schon zum Zeitpunkt der Begründung der Servitut bebauten Grundstücken ist regelmäßig auch die Zufahrt mit LKW für die Dauer von Bauarbeiten umfasst. Die Beschaffenheit des Fahrzeuges ist im Allgemeinen gleichgültig, allerdings kann das Befahren des Servitutswegs mit Schwerfahrzeugen unzulässig sein, wenn sich der Weg in einem dafür nicht geeigneten Zustand befindet und mit seiner teilweisen Zerstörung gerechnet werden muss.

Bei der Aufteilung des Schadens zwischen mehreren Nebentätern und dem mitschuldigen Geschädigten sind die Einzelabwägung (zwischen Geschädigtem und Schädigern) und die Gesamtabwägung (zwischen Geschädigtem und mehreren Schädigern untereinander) zu verknüpfen. Belangt der Geschädigte aber nur einen der mehreren Schädiger, muss die Gesamtabwägung unterbleiben und die Ersatzpflicht wird aufgrund der Einzelabwägung bemessen. Der gesondert in Anspruch genommene Schädiger haftet dem Geschädigten daher in jenem Ausmaß, in dem er haften würde, wenn er allein gehaftet hätte.

Steht fest, dass ein offener Kamin nicht der Bauordnung entspricht und eine grundsätzlich zu prüfende Brandbefahr nicht durch bloßen Augenschein beurteilt werden kann, hat die Baubehörde geeignete Ermittlungen durchzuführen, um die konkrete Brandgefahr richtig einzuschätzen. Unterlässt die Behörde diese Ermittlungen und ist die Vermutung der Kausalität des pflichtwidrigen Unterlassens für den entstandenen Brand gegeben, bedarf es keines strikten Nachweises des Kausalzusammenhangs. Die 10-Jahresfrist des § 6 AHG beginnt erst mit jenem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Schaden „wirksam geworden ist“, nicht aber mit dem Zeitpunkt der Bescheiderlassung.

Führt die Aufschüttung eines Erdwalls zu einer Druckerhöhung auf das Nachbargrundstück um ca 5%, nicht aber zu schadhaften Auswirkungen auf das darauf stehende Wirtschaftsgebäude und ist keine ernstlich drohende und unmittelbar bevorstehende Gefahr einer Schädigung vorhanden, sind die Voraussetzungen für eine vorbeugende Unterlassungsklage nicht gegeben.

Werden für eine Änderung eines Wohnungseigentumsobjekts allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, so muss die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen. Dabei sind das Interesse des Wohnungseigentümers an der Änderung und das Ausmaß der Inanspruchnahme allgemeiner Teile verhältnismäßig abzuwägen. Ein 90 cm breiter Durchbruch einer Kellerwand, die keine andere Funktion hat, als den Keller vom Zubehörobjekt der Antragstellerin zu trennen, stellt sich als eine derart geringe Inanspruchnahme des allgemeinen Teils Kellerwand dar, dass an die Wichtigkeit des Interesses der Antragstellerin keine zu hohen Ansprüche gestellt werden dürfen.

Die vom Sachverständigen vorgenommene Bewertungsmethode kann im Enteignungsverfahren als eine nicht dem Tatsachenbereich angehörige Frage nur dann vom OGH überprüft werden, wenn das Rekursgericht die vom Erstgericht gewählte Methode ohne Änderung der Sachverhaltsgrundlage aufgrund rein abstrakter Argumente modifiziert und dadurch zu einem anderen Ergebnis gelangt. Sonst gehört die Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die Entschädigung dem Tatsachenbereich an, außer es wird gegen zwingende Denkgesetze verstoßen.

Der Wohnungseigentumsbewerber, der leicht fahrlässig einen Wasserschaden in der bereits übergebenen Wohnung und davon ausgehend in anderen Wohnungen sowie im Stiegenhaus des Wohnungseigentumsobjektes verursacht, ist nicht Dritter im Sinne des § 67 VersVG. Vielmehr ist ihm ein Sacherhaltungsinteresse im Hinblick auf das Gesamtobjekt ab Übergang der Gefahrtragung zuzugestehen und er ist bis zur Entstehung der Eigentümergemeinschaft in der Gebäudeversicherung des Veräußerers mitversichert. Die Versicherung des Bauträgers, welche die Sanierungskosten beglichen hat, kann sich daher nicht nach § 67 VersVG an ihm regressieren.

Der bloße Bestand eines Fensters, das dem eigenen Haus Luft und Licht verschafft, bedeutet noch nicht den Besitz einer Dienstbarkeit. Zur Ersitzung kann nur ein Verhalten führen, das für den anderen Teil als Rechtsausübung erkennbar ist. Desgleichen kann ein natürlicher Wasserablauf nicht Inhalt der Servitut des Wasserleitungsrechtes sein.

Bei Erhebung einer berechtigten Mängelrüge beginnt die Verjährung mit der Behebung des Mangels oder mit dem Zeitpunkt, zu welchem dem Werkunternehmer die Verbesserung objektiv möglich war. Bei Unterlassung der Verbesserung beginnt die Verjährung mit der objektiven Möglichkeit oder ab Ablehnung der Verbesserung. Bei unberechtigter Mängelrüge kann die Werklohnforderung ab Erkennbarkeit der mangelnden Berechtigung der Mängelrüge geltend gemacht werden, mit diesem Zeitpunkt beginnt auch die Verjährung zu laufen.

Von den Schutzwirkungen eines Bestandvertrages sollen nur solche Dritte erfasst sein, die das Bestandobjekt in ähnlicher Intensität und Häufigkeit nutzen wie der Mieter selbst. Ein nur kurzfristiger Aufenthalt im Bestandobjekt reicht nicht aus, um die geforderte Nähe zur vertraglich geschuldeten Hauptleistung des Vermieters herzustellen. Daher sind Kunden, Klienten und Patienten von Geschäftsraummietern ungeachtet ihrer Zugehörigkeit zur Interessensphäre des Mieters und dessen allfälliger Fürsorgepflicht kurzfristigen Besuchern von Wohnungsmietern gleichzuhalten und vom Schutzbereich des Mietvertrages nicht umfasst.

Mit der Nennung des Herstellernamens wird die fachtechnische Prüfung möglich, ob das angebotene Bauprodukt die Vorgaben der Ausschreibung erfüllt.

Das Anbieten einer Reihe von Positionen mit Euro Null weist in Richtung einer spekulativen Preisgestaltung.

Dem Nachprüfungswerber kann nicht zugemutet werden, sich die in der Zuschlagsentscheidung fehlenden Informationen beim Auftraggeber selbst oder im Wege eines Nachprüfungsverfahrens zu beschaffen.

Im Rahmen der vertieften Angebotsprüfung sind Erklärungen des Bieters über sehr günstige Einkaufsmöglichkeiten durch Anforderung entsprechender Nachweise zu prüfen.

Zur Beurteilung eines vergaberechtlich relevanten Vorganges ist nicht alleine auf den formellen Gesichtspunkt der Unterfertigung, sondern auch auf den akkordierten wesentlichen Inhalt der in Aussicht genommenen Verträge abzustellen.