BBL
Baurechtliche Blätter

ISSN 1434-1832(Print)
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Die Nichtigerklärung von Baubewilligungen stellt ein wichtiges Instrument zur Sicherstellung des korrekten Vollzugs bau- und raumordnungsrechtlicher Vorschriften dar, zumal im Instanzenweg auch grobe Mängel von Bescheiden nicht aus der Welt geschafft werden können, wenn sie die subjektiven Rechte der Rechtsmittelwerber nicht verletzen. Wird aber über das Ziel geschossen, bewirkt dies gravierende Eingriffe in den Vertrauensschutz und die Rechte der Eigentümer. Einer verantwortungsbewussten Handhabung kommt daher – auch für das allgemeine Verständnis für den Rechtsstaat – große Bedeutung zu.

Die Bundesministerin für Inneres beabsichtigte in den Jahren 2009/2010 die Errichtung einer Erstaufnahmestelle für Asylwerber in der Gemeinde Eberau (Burgenland). In dem geplanten Gebäudekomplex sollten Wohnunterkünfte für ca 300 Asylwerber, behördliche Dienststellen des Bundesasylamtes, der Sicherheits- und Fremdenpolizei sowie eine Arztpraxis eingerichtet werden. Während im Schrifttum von der raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit dieser Asyl-Erstaufnahmestelle im „gemischten Baugebiet“ (gem § 14 Abs 3 lit f bgld RPlG idF vor der RPlGNov, LGBl 2010/1) ausgegangen worden war, kam der VwGH im Erk v 20. 9. 2012, 2010/06/0037 = bbl 2013/1 zu einem gegenteiligen Ergebnis. Nach Ansicht des VwGH erfolgte die Nichtigerklärung der Baubewilligung durch die Gemeindeaufsichtsbehörde wegen Widerspruchs zur Flächenwidmung zu Recht. Der nachfolgende Beitrag gibt den Sachverhalt (I.) und die wesentlichen Entscheidungsgründe wieder (II.) und setzt sich kritisch mit den dogmatisch eher überraschenden Argumentationen des VwGH auseinander (III.). Dem Erk kommt bezüglich des Begriffsverständnisses von „Wohnbauten“ und „Gebäuden, die überwiegenden den wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung dienen“ eine über den unmittelbaren Anlassfall hinausreichende, bundesländerübergreifende Bedeutung zu (IV.).

Bei Teilbarkeit des Bauprojektes muss die Zulässigkeit der Nichtigerklärung hinsichtlich jeden Teiles gegeben sein; auf den Willen des Bauwerbers kommt es nicht an. Sind in einem Gebäude zur Unterbringung von Asylwerbern nur zentrale Sanitäreinrichtungen außerhalb der Unterkunftsräume vorgesehen, dann handelt es sich bei diesem Gebäude um kein „Wohngebäude“. Bei einem Gebäude zur Unterbringung von Asylwerbern handelt es sich auch um kein „sonstiges Gebäude, das überwiegend den sozialen Bedürfnissen der Bevölkerung dient“. Das Wort „Bevölkerung“ meint nicht die Gesamtbevölkerung oder eine überörtliche Bevölkerung, sondern nur die in der Gemeinde verkörperte Gemeinschaft. Auch wenn die Errichtung einer Asyl-Erstaufnahmestelle nur im „Geschäftsgebiet“ zulässig ist, bestehen dagegen keine verfassungsrechtlichen Bedenken.

Die Auswahl der für die Verbreiterung einer Gemeindestraße abzutretenden Grundstücke hat nach sachlichen Gesichtspunkten zu erfolgen. Der Ausbaubeschluss des Gemeinderates (hier: im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung gem § 7 bgld StraßenG) bildet lediglich ein Tatbestandselement des § 8 Abs 3 bgld BauG, sodass in diesem Rahmen dem Verpflichteten (noch) kein Parteiengehör gewährt werden muss. Das Sachlichkeitsgebot und das Grundrecht auf Eigentum verpflichten aber, im Abtretungsverfahren gem § 8 bgld BauG die Umstände, weshalb seine Grundflächen für die Verbreiterung der öffentlichen Verkehrsfläche notwendig sind, zu prüfen, offenzulegen sowie nachvollziehbar zu begründen. Auf ein Vorbringen, dass der Verpflichtete in unsachlicher Weise benachteiligt worden ist, muss die Behörde eingehen.

Wird nach einem Brand das Gebäude in veränderter Größe, Form und Ausgestaltung sowie mit einem anderen Verwendungszweck gänzlich neu errichtet, handelt es sich auch im Fall eines noch vorhandenen Fundaments und Kamins bereits um einen Neubau (und keine bloße Gebäudeinstandsetzung). § 23 bgld BauG (Widmungskonformität von Altbauten) ist als Ausnahmebestimmung restriktiv zu interpretieren. Eine analoge Anwendung des § 23 bgld BauG auch auf Neubauten ist daher unzulässig.

Im Fall einer Zersiedelung ohne jeglichen räumlichen Bauanschluss ist die Wiedererrichtung eines zerstörten Gebäudes mangels Eignung des Grundstückes für die Festlegung als Bauland unzulässig.

Im Bescheid über die Verpflichtung zur Errichtung eines Kanalanschlusses müssen weder ein exakter Anschlusspunkt noch sonstige Details über die Leitungsführung festgelegt werden. Der Verpflichtete hat eine Wahlmöglichkeit, wie die Verlegung des Hauskanals auf seiner Liegenschaft erfolgen soll. Nur wenn der Kanalanschlussverpflichtung nicht rechtzeitig entsprochen wird, ist eine bestimmte Variante des Kanalanschlusses im Vollstreckungsbescheid (hier: als Ersatzvornahme) festzulegen.

Einem Nachbarn kommt kein subjektiv-öffentliches Recht zu, dass der Lichteinfall auf seine Photovoltaikanlage (hier: durch eine geänderte Dachform) nicht beeinträchtigt werde.

Bei der Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sind die Kosten eines Kanalanschlusses mit und ohne Benützung fremden Grundes zu vergleichen. Ist aber ein Anschluss ohne Inanspruchnahme von Fremdgrund gar nicht möglich, müssen die verschiedenen Anschlussvarianten auf dem Fremdgrund einander gegenübergestellt werden.

Die Zulässigkeit der Betriebstype im „gemischten Baugebiet“ hängt nicht nur von der Art, der Dimension und der Situierung der Gebäude ab, sondern auch von den Betriebsabläufen. Im Fall einer Betriebserweiterung (hier: einer Mühle mit Nebenanalgen) sind auch die vom bereits bestehenden Betrieb verursachten Immissionen in die Betriebstypenprüfung einzubeziehen.

Die Neuerrichtung eines landwirtschaftlichen Betriebes ist an den Kriterien des § 46 Abs 2 sbg ROG und nicht (auch) an den Kriterien des § 48 Abs 1 sbg ROG (für bestehende Betriebe) zu prüfen.

Hat der Bauherr von der gesetzlich eingeräumten Möglichkeit der Erwirkung einer nachträglichen Baubewilligung Gebrauch gemacht, ist bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Baubewilligungsverfahren eine Bestrafung wegen Nichtbeseitigung des rechtswidrigen Baues unzulässig.

Mit der Flächenwidmung „Freiland Sondernutzung Altenheim“ ist kein Immissionsschutz verbunden. Liegen keine besonderen Umstände vor, müssen die von Kfz-Pflichtabstellplätzen ausgehenden Immissionen grundsätzlich hingenommen werden.

Auch wenn zwischen dem Baugrundstück und der öffentlichen Verkehrsfläche noch ein schmaler Grundstreifen eines Nachbarn liegt (hier: ca 50 bis 100 cm, Teil einer abfallenden Böschung zur Verkehrsfläche), handelt es sich bei dem geplanten Gebäudezubau auf dem Baugrundstück dennoch um ein „Gebäude gegenüber einer öffentlichen Verkehrsfläche“.

Ein landwirtschaftlicher Kleinbetrieb (hier: im Zusammenhang mit der Errichtung eines Stalles für 30 Schafe) ist im „gemischten Wohngebiet“ zulässig.

Bei der Abgrenzung zwischen gewerblicher Gästebeherbergung und der Nutzung von Wohnräumen als Ferienwohnung sind die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Das unentgeltliche Überlassen der Wohnung ausschließlich an Familienmitglieder und gute Bekannte, das Fehlen von Rechnungen und „Buchungsbestätigungen“, das Belassen persönlicher Gegenstände in der Wohnung, das äußere Erscheinungsbild (keine Kennzeichnung der Betriebsstätte) sowie das fehlende Anbieten an Außenstehende sprechen insgesamt gegen das Vorliegen einer gewerblichen Gästebeherbergung. An diesem (Gesamt-) Ergebnis vermag auch der Umstand nichts ändern, dass bestimmte Serviceleistungen (Reinigung der Wohnung, Wechseln von Bettwäsche und Handtüchern) erbracht werden.

Die Errichtung von elf Wohneinheiten und einer Tiefgarage für 23 PKW-Stellplätze stellen im „Bauland-Mischgebiet“ keine unübliche Nutzung dar. Halten sich die Emissionen in dem für ein „Bauland-Mischgebiet“ üblichen Ausmaß, sind sie als zumutbar anzusehen, auch wenn sie zB die in der unmittelbaren Nähe feststellbaren Immissionen übersteigen.

Ein Stiegenhaus, das der Verbindung einer Dachgeschoßwohnung mit dem im Freien liegenden begehbaren Flachdach dient, stellt keine Überschreitung des „unbedingt notwendigen Ausmaßes“ für Aufbauten dar. Zwei Dachgauben in einer Länge von 2 m stellen bei einer Gebäudefront von 13 m noch keine unzulässige raumübergreifende, durchgehende Auskragung des Dachraumes dar. Die (hier: mehrfache) Unterteilung der Dachgaubenfenster ist grundsätzlich zulässig.

§§ 81 Abs 1 und 2 BO wr BauO sind nicht so auszulegen, dass nur eine tatsächliche, von der vorhandenen Dachform gebildete Giebelfläche außer Betracht zu bleiben hat, sondern auch eine gedachte Giebelfläche, die innerhalb der zulässigen Dachform möglich ist. Das Vorliegen einer gedachten Giebelfläche setzt nicht den Abschluss durch zwei Dachflächen voraus. Nicht ausschlaggebend ist auch, ob ein konkretes Dach in natura errichtet werden könnte, sondern nur, dass sich die als fiktive Giebelflächen anzusehenden Flächen im zulässigen Gebäudeumriss bewegen. Als gedachte Giebelfläche kann nur jener Teil des Baukörpers angesehen werden, der innerhalb des Dachumrisses gemäß § 81 Abs 4 wr BauO tatsächlich projektiert wird. Die im Sinn des § 81 Abs 4 wr BauO gebildeten (gedachten) Dachflächen sind nur für den Dachumriss sowie die zulässige Dachform und die damit zusammenhängende Frage, ob die nach § 81 Abs 1 und 2 wr BauO (gedachte) Giebelfläche innerhalb des so gebildeten Dachumrisses liegt, relevant.

Für eine Abweichung von der Baubewilligung bei der Bauausführung ist der bestellte Bauführer und nicht der Bauherr als unmittelbarer Täter verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Die Inanspruchnahme von Bodenflächen für die Herstellung von (befestigten) Kfz-Pflichtstellplätzen stellt mangels raumbildender Baumaßnahmen keine bebaute Fläche (im Sinn des § 76 Abs 10 iVm § 80 Abs 1 wr BauO) dar. Durch eine auf dem Stiegenhausvorbau aufsetzende Stahlbetonbrüstung, die bloß die Nutzung der Fläche als Dachterrasse ermöglichen soll (Brüstung, Absturzsicherung), wird das „unbedingt notwendige Ausmaß“ für Dachaufbauten (im Sinn des § 81 Abs 6 wr BauO) bereits überschritten. Durch die bloße Möglichkeit der Einsichtnahme auf eine Front von der Nachbarliegenschaft aus wird diese nicht zu einer der Nachbarliegenschaft zugekehrten Front. Eine Beeinträchtigung der Nachbarrechte betreffend die Gebäudehöhe kommt aber nur bezüglich einer der Nachbarliegenschaft zugekehrten Front in Betracht. Findet ein ganzes Badezimmer einer Dachgeschoßwohnung (hier: mit einer Größe von 11,74 m²) im Dachaufbau Platz, liegt bereits eine durchgehende Auskragung des Dachraumes vor.

Wurde ein Schaden durch den Fehler eines Bauunternehmens und durch mangelnde Bauaufsicht verursacht, kann der Bauunternehmer dem Bauherrn die mangelnde Bauaufsicht nicht als Mitverschulden einwenden. Der zum Schadenersatz herangezogene Bauunternehmer kann jedoch den Bauaufsichtspflichtigen im Regressweg in Anspruch nehmen.

Eine mit einem Veräußerungsverbot belastete Liegenschaft kann mit Zustimmung des Verbotsberechtigten übertragen werden. Eine solche Zustimmung muss aber vom Verbotsberechtigten grundsätzlich freiwillig erteilt werden und kann daher im Allgemeinen nicht auf dem Rechtsweg erzwungen werden.

Bei ungemessenen Dienstbarkeiten sind im Rahmen der ursprünglichen oder der vorhersehbaren Art der Ausübung die jeweiligen Bedürfnisse des Berechtigten maßgebend. Es soll dem Berechtigten der angestrebte Vorteil ermöglicht, dem Belasteten aber so wenig wie möglich geschadet werden.

Zukünftige Schäden aufgrund eines vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetretenen Ereignisses sind als Konkursforderung geltend zu machen. Eine Klage auf Feststellung (§ 228 ZPO), dass die (allgemeine) Masse für solche Schäden hafte, ist nicht zulässig. Behauptet der Kläger aber ein Absonderungsrecht nach § 157 VersVG, so kann er die Feststellung begehren, dass der Insolvenzverwalter für zukünftige Schäden mit dem Deckungsanspruch hafte.

Die Feststellung der Preisminderung ist eine auf dem Sachverständigengutachten beruhende Tatfrage, die nur dann mit Revision releviert werden kann, wenn das Ergebnis des Gutachtens gegen zwingende Denkgesetze verstößt.

Wenn ein Vertrag nach dem hypothetischen Parteiwillen auch ohne den betreffenden Nebenpunkt zustande gekommen wäre, bleibt er insofern aufrecht, und es greifen zum Ausfüllen allenfalls verbliebener Regelungslücken die aus dem dispositiven Recht oder ergänzender Vertragsauslegung gewonnenen Normen ein.

In der Zusicherung bestimmter Eigenschaften einer Kaufsache und der Übernahme der Gewährleistung dafür handelt es sich gewöhnlich um nicht mehr als die ausdrückliche Übernahme an sich wirksamer Gewährleistungspflichten oder deren Erweiterung bzw Verlängerung. Ohne Vorliegen besonderer Umstände wird eine solche Erklärung vom Horizont eines redlichen Erklärungsempfängers aus nicht auch dahin verstanden, dass der Vertragspartner damit über die Gewährleistungsfolgen hinaus eine zusätzliche Haftung für alle Folgen eines Mangels übernehmen wolle.

Hat ein schlichter Miteigentümer auf Grund eines gegen ihn oder die Miteigentumsgemeinschaft ergangenen rechtskräftigen Exekutionstitels eine von ihm eigenmächtig durchgeführte Veränderung wieder rückgängig zu machen, steht ihm das Recht zu, im Wege eines Antrags gemäß § 835 ABGB die nachträgliche Sanktionierung der Veränderung zu erwirken.

Die Möglichkeit des Notwegebedürftigen, sich durch Antrag auf Benützungsregelung gemäß § 838a ABGB hinsichtlich zwei in seinem Miteigentum stehenden Liegenschaften die Zufahrt zu seinem Grundstück (hier: für die Errichtung eines Einfamilienhauses) zu sichern, schließt die Einräumung eines Notwegs über fremden Grund aus. Der Beweis dafür, dass eine Erkundigung im Zeitpunkt des Liegenschaftskaufs nicht zu einer alternativen Wegverbindung geführt hätte, und daher eine auffallende Sorglosigkeit gem § 2 NWG nicht vorliegt, hat der Antragsteller zu erbringen.

Die Benützung einer Rolltreppe in einer U-Bahnstation weist keinen ausreichenden Zusammenhang mit dem Betrieb der U-Bahn auf. Eine analoge Gefährdungshaftung kommt für erlaubterweise betriebene Anlagen in Betracht, wenn die mit dem Betrieb verbundene Gefahr nach Art des Betriebs regelmäßig vorhanden ist. Dies ist nicht der Fall wenn, der Betrieb erst aufgrund besonderer Umstände gefährlich wird, zB weil eine Person mit dem Bleistiftabsatz in den Spalt zwischen Abdeckplatte und Kammträgerplatte gerät und sich durch das Herausziehen die Abdeckplatte hebt, wodurch einen nachkommende Person zu Sturz gerät.

Der Bauführer ist Besitzer des Werkes, solange er das Werk noch nicht an den Bauherrn übergeben hat. Daher ist er auch noch Besitzer, wenn die Baubehörde den Bau aufgrund eines Verstoßes gegen die BauO einstellt und dem Bauführer im Zuge dessen konkrete Maßnahmen zur Absicherung der Baustelle aufgetragen hat, welcher dieser auch erfüllt hat.

Die Vereinbarung ein Superädifikat zu errichten, muss vor Baubeginn erfolgen. Sind Bauwerke durch ihre Aufführung bereits Bestandteil des Grundstücks geworden, können sie später nicht einvernehmlich zu sonderrechtsfähigen Superädifikaten gemacht werden. Die Beweislast für die Absicht, ein in solider Bauweise errichtetes Gebäude nicht dauernd auf fremdem Grund zu belassen, trifft denjenigen, der sich auf die Superädifikatseigenschaft beruft.

Der Betrieb einer dem Flächenwidmungsplan widersprechenden – jedoch bau- und gewerbebehördlich genehmigten – Anlage kann keinen Rechtsbruch gemäß § 1 UWG nach sich ziehen, wenn weder ein Verstoß gegen die Genehmigungsbescheide, noch irgendeine rechtswidrige Einflussnahme des Beklagten auf die zuständigen Behörden, welche die Genehmigungsbescheide erließen, behauptet wird.

Die stillschweigende Erweiterung einer Servitut durch Errichtung einer kostspieligen Anlage ist bei gleichzeitiger Duldung durch den Eigentümer möglich. Sie kann aber nur vermutet werden, wenn die Erweiterung vom Eigentümer jahrelang widerspruchslos hingenommen wurde, und er nach dem Verhalten des Gebrauchsberechtigten annehmen musste, dass dieser tatsächlich mit der erweiterten Benützung ein Recht in Anspruch nimmt. Dienstbarkeiten können aus wichtigem Grund aufgelöst werden. Wegen der stärkeren dinglichen Bindung ist aber ein strenger Maßstab anzulegen, die Auflösung kann nur ein äußerstes Notventil sein.

Eine bloß drohende Rechtsgutverletzung rechtfertigt eine vorbeugende Unterlassungsklage nur dann, wenn ein dringendes Rechtsschutzbedürfnis dies verlangt, weil das Abwarten einer Rechtsverletzung zu einer nicht wiedergutzumachenden Schädigung führen würde. Ein vorbeugender Unterlassungsanspruch gegen Temelin wäre zu bejahen, wenn feststünde, dass aufgrund der Konstruktion oder des Zustands des Atomkraftwerks gegenüber Anlagen „westlichen Standards“ ein deutlich erhöhtes Risiko eines Störfalls besteht, das die gefährdeten Liegenschaften in einer das ortsübliche Ausmaß übersteigenden Weise durch radioaktive Strahlung beeinträchtigen würde. Durch die Bestimmungen des EAG-Vertrages für den Gesundheitsschutz der gesamten Bevölkerung wird auch der Individualrechtsschutz erfasst.

Setzt die Kenntnis des Kausalzusammenhangs Fachwissen voraus, so beginnt die Verjährungsfrist für den Laien regelmäßig erst dann zu laufen, wenn der Geschädigte durch ein Sachverständigengutachten Einblick in die Zusammenhänge erlangt hat. Liegt ein gemischter Vertrag zwischen Liegenschaftskaufvertrag und Bauwerkvertrag vor, ist für die Beurteilung der Leistungspflichten Werkvertragsrecht anzuwenden. Für die – mangels Vereinbarung – maßgeblichen Eigenschaften eines Werks nach der Verkehrsauffassung, sind die anerkannten Regeln der Technik des jeweiligen Fachs nach dem im Zeitpunkt der Leistungserbringung aktuellen Stand maßgebend.

Neben einer Besorgungsgehilfenhaftung nach § 1315 ABGB kann ein Verschulden der Eigentümergemeinschaft, die den Winterdienst auf einen selbständigen Unternehmer ausgelagert hat, in Form eines Organisations-, Auswahl- oder Überwachungsverschuldens bestehen. Die Beweislast hinsichtlich der Kausalität der Überwachungspflichtverletzung für den Schadenseintritt trifft den Geschädigten.

Für die Berechtigung zur Verlegung einer Servitut ist entscheidend, ob die Servitut für die Beklagten durch die Verlegung des Wegs auf ein anderes Grundstück, das im Eigentum eines Dritten steht, an Sicherheit verliert. Dies ist nicht der Fall, wenn die bücherliche Belastung auf dem Grundstück des Dritten aufrecht zur Verfügung steht.

Bei Wandlung des Kaufvertrages aus wichtigen Gründen, die nicht vom Auftraggeber (Erwerber) zu vertreten sind, sondern in der Sphäre des Verkäufers liegen, kann die geleistete Maklerprovision gemäß § 1435 ABGB zurückgefordert werden.

Ob die Kostenschätzung eine taugliche Vergleichsgrundlage für die Annahme einer wesentlichen Überhöhung der Angebotspreise darstellt, ist erforderlichenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen zu beurteilen.

Eine nach § 101 Abs 4 BVergG unzulässige Angebotsänderung kann nicht gleichzeitig als behebbarer Angebotsmangel bewertet werden.

Die fehlende Bekanntgabe „erforderlicher“ Subunternehmer stellt einen unbehebbaren Mangel dar.

Wird von einem Bieter ein Angebot gelegt, das in technischer Hinsicht von der Ausschreibung abweicht, hängt es von der Geringfügigkeit der Abweichung ab, ob noch ein Abänderungs- oder bereits ein Alternativangebot vorliegt.