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Die Mitmiete

Rechtsfragen des gemeinsamen Mietrechts

Juristische Schriftenreihe
Band 264

328 Pages
ISBN 978-3-7046-7767-9 (Print)
ISBN 978-3-7046-7830-0 (eBook)
Publicationdate: Aug 21, 2017
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https://elibrary.verlagoesterreich.at/book/99.105005/9783704678300
Die häufigsten Rechtsfragen rund um die Mitmiete
Obwohl die gemeinsame Anmietung einer Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit durch mehrere Personen in Österreich weit verbreitet ist, besteht in der Praxis nach wie vor große Rechtsunsicherheit, wenn an einem Mietverhältnis auf Mieterseite eine Personenmehrheit beteiligt ist. Neben studentischen Wohngemeinschaften stehen einem Vermieter häufig Ehegatten, eingetragene Partner oder Lebensgefährten als Mitmieter gegenüber.
Diese Arbeit stellt die häufigsten Rechtsfragen, die im Zuge der Mitmiete auftreten systematisch dar: vom Befristungsrecht des MRG beim Abschluss eines gemeinsamen Mietvertrages über den Personenwechsel oder die Willensbildung in der Mitmietergemeinschaft während des aufrechten Mietverhältnisses bis hin zur Auflösung des gemeinsamen Mietvertrages. Dabei werden auch Themen beleuchtet, die bisher weder in der Judikatur noch in der Literatur Beachtung fanden.
Diese Arbeit wurde mit dem Franz-Gschnitzer-Preis ausgezeichnet.
  • Inhaltsverzeichnis7-15
  • Abkürzungsverzeichnis15-17
  • Kapitel 1. Einleitung17-23
    • I. Untersuchungsgegenstand17-19
    • II. Gang der Untersuchung19-23
  • Kapitel 2. Grundlagen23-59
    • I. Begriff des Gesamtmietverhältnisses23-24
    • II. Abgrenzungen24-27
      • A. Teilmiete24-25
      • B. Untermiete25-26
      • C. Familienrechtliche Wohnverhältnisse26-27
      • D. Parallelmiete27-27
    • III. Rechtsnatur und gesetzliche Grundlage27-52
      • A. Allgemeines27-29
      • B. Die Rechtsgemeinschaft im Innenverhältnis29-43
        • 1. Heranziehung der Regeln über die schlichte Miteigentümergemeinschaft29-36
          • a) Meinungsstand29-31
          • b) Eigener Standpunkt31-36
        • 2. Anwendbarkeit auch der Normen über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts?36-37
          • a) Begriff und Wesen einer GesbR36-37
          • b) Mitmieter als GesbR?37-43
      • C. Die Vertragsbeziehung zum Vermieter im Außenverhältnis43-48
        • 1. Allgemeines43-46
          • a) Schuldverhältnis im engeren Sinn43-44
          • b) Schuldverhältnis im weiteren Sinn44-45
          • c) Schuld und Forderung iSd §§ 888 ff ABGB45-46
        • 2. Gesamtmietverhältnis46-48
          • a) Grundverhältnis46-48
          • b) Einzelschulden und Einzelforderungen der Mitmieter48-48
            • i) Mitmieter als Schuldner48-52
            • ii) Mitmieter als Gläubiger52-59
  • Kapitel 3. Entstehung einer Mitmietergemeinschaft59-123
    • I. Übersicht über die Entstehungsmöglichkeiten59-60
    • II. Entstehung kraft Vereinbarung unter Lebenden60-93
      • A. Begründung eines Mietverhältnisses a priori als Gesamtmiet verhältnis60-61
      • B. Nachträglicher Beitritt weiterer Personen61-67
        • 1. Vertragsbeitritt62-64
        • 2. Erfordernis einer Allparteieneinigung64-67
      • C. Entstehung durch Ausübung von Weitergabe- oder Präsentationsrechten67-70
      • D. Einzelfragen70-90
        • 1. Einhaltung der Schriftform des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG70-88
          • a) Erstmalige Begründung als Gesamtmietverhältnis71-80
            • i) Erfordernis der Unterfertigung durch alle Mitmieter?71-74
            • ii) Sanktion bei Nichteinhaltung der Schriftform durch alle Mitmieter?74-80
          • b) Nachträglicher Beitritt weiterer Personen80-83
            • i) Erfordernis eines „schriftlichen Beitritts“?80-83
            • ii) Sanktion eines „formwidrigen Beitritts“?83-88
        • 2. Einhaltung der dreijährigen Mindestdauer des § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG bei Wohnungsmieten88-89
          • a) Erstmalige Begründung als Gesamtmietverhältnis89-90
          • b) Nachträglicher Beitritt weiterer Personen90-93
    • III. Entstehung von Todes wegen93-102
      • A. Gesamtrechtsnachfolge94-96
      • B. Eintrittsrecht nach § 14 Abs 2 und Abs 3 MRG96-100
        • 1. Voraussetzungen97-98
        • 2. Mietzinsanhebung beim gemeinsamen Eintritt privile-gierter und nicht-privilegierter Personen?98-100
      • C. Entstehung durch Verfügung von Todes wegen?100-102
    • IV. Entstehung aufgrund sonstiger Umstände102-120
      • A. „Abtretung“ des Mietrechts nach § 12 Abs 1 MRG102-106
        • 1. Voraussetzungen103-105
        • 2. Mietzinsanhebung durch den Vermieter nach § 46 MRG bei Übertragung des Mietrechts an mehrere Personen?105-106
      • B. Exkurs: Begründung einer Mitmieter -GesbR durch Unternehmensveräußerung nach § 12a Abs 1 MRG106-116
        • 1. Voraussetzungen108-110
        • 2. Gemeinsamer Unternehmenserwerb110-113
          • a) Unternehmensveräußerung iSd § 12a Abs 1 MRG?110-112
          • b) Mietzinsanhebung und Erbenprivileg112-113
        • 3. Einbringung eines Einzelunternehmens in eine GesbR113-113
          • a) Unternehmensveräußerung iSd § 12a Abs 1 MRG?113-116
          • b) Mietzinsanhebung durch den Vermieter?116-120
    • V. Entstehung durch richterliche Aufteilung nach § 87 Abs 2 EheG?120-123
  • Kapitel 4. Rechtsfragen bei bestehender Mitmietergemeinschaft123-267
    • I. Verfügungen der Mitmieter124-171
      • A. Verfügungen über das Gesamtmietverhältnis125-125
      • B. Verfügungen über das Mitmietrecht?125-129
      • C. Einzelne Verfügungshandlungen der Mitmieter129-169
        • 1. Änderungen in der personellen Zusammensetzung der Mitmieter129-156
          • a) Personenwechsel kraft Vereinbarung unter Lebenden129-136
            • i) Übertragung des Mitmietrechts auf einen Dritten130-132
            • ii) Nachträglicher Beitritt weiterer Personen132-133
            • iii) Ausscheiden eines Mitmieters133-136
          • b) Verfügung über das Mitmietrecht bei gesetzlichen Vertragsübergangstatbeständen136-152
            • i) „Abtretung“ des Mitmietrechts nach § 12 Abs 1 MRG136-144
              • aa) „Übertragung“ von Mitmietrechten auf einen eintrittsberechtigten Dritten137-139
              • bb) „Gemeinsame Übertragung“ der (Mit-)Miet-rechte auf einen eintrittsberechtigten Dritten139-141
              • cc) „Übertragung“ auf einen Mitmieter?141-144
            • ii) Veräußerung des von einem Mitmieter betriebenen Unternehmens nach § 12a Abs 1 MRG144-147
              • aa) Nur ein Mitmieter betreibt in den Geschäfts räumlichkeiten ein Unternehmen145-147
              • bb) Die Mitmieter betreiben separate Unternehmen147-152
              • cc) Übertragung des Unternehmens auf einen Mitmieter152-156
        • 2. Benützungsvereinbarung zwischen den Mitmietern156-158
        • 3. Aufnahme weiterer Personen in das Mietobjekt158-162
        • 4. Erweiterung des Mietgegenstandes162-164
        • 5. Verlängerung eines befristeten Mietvertrages164-167
        • 6. Exkurs: Abgabe einer Erklärung zur Verhinderung einer stillschweigenden Mietvertragsverlängerung167-169
        • 7. Beendigung des Mietverhältnisses169-171
    • II. Rechtsnachfolge am Mitmietrecht von Todes wegen171-182
      • A. Gesamtrechtsnachfolge171-177
        • 1. Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter beim Tod eines Wohnungsmitmieters?172-175
        • 2. Mietzinsanhebung durch den Vermieter gemäß § 46a Abs 2 MRG beim Tod eines Geschäftsraummitmieters?175-177
      • B. Eintritt in das Mitmietrecht nach § 14 Abs 2 und Abs 3 MRG177-182
        • 1. Mietzinsanhebung durch den Vermieter beim Eintritt naher Angehöriger in die Mitmietrechte?178-180
        • 2. Mietzinsanhebung gegenüber einem Mitmieter, der zum Alleinmieter wird?180-182
      • C. Einzelrechtsnachfolge182-182
    • III. Benützung des gemieteten Objekts182-191
      • A. Allgemeines183-186
      • B. Benützungsvereinbarung zwischen den Mitmietern186-189
      • C. Richterliche Benützungsregelung189-191
    • IV. Abwehr von Eingriffen in das gemeinsame Mietrecht191-197
      • A. Eingriffe Dritter191-195
      • B. Rechtswidrigkeiten zwischen den Mitmietern195-197
    • V. Besitzrechtliche Stellung der Mitmieter197-211
      • A. Mitrechtsbesitz198-199
      • B. Einzelfragen des Besitzschutzverfahrens199-207
        • 1. Zur Besitzstörung bei Mitmietern im Allgemeinen199-200
        • 2. Einheitlicher Fristlauf für alle Mitmieter?200-202
        • 3. Eigenmacht bei Genehmigung des Eingriffs (nur) durch einen Mitmieter?202-207
      • C. Einzelne Besitzstörungen im Gesamtmietverhältnis207-209
        • 1. Störungen des Mitrechtsbesitzes durch Dritte207-209
        • 2. Besitzstörungen unter den Mitmietern209-211
    • VI. Verwaltung des gemeinsamen Mietrechts211-258
      • A. Ordentliche Verwaltung213-241
        • 1. Begriff213-214
        • 2. Willensbildung und Verfahren214-215
        • 3. Einzelne Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung215-239
          • a) Abschluss, Änderung und Beendigung gewöhnlicher Bezugs- oder Versicherungsverträge mit Dritten215-217
          • b) Durchsetzung der Erhaltungspflichten des Vermieters217-221
          • c) Durchsetzung der Verbesserungs- und Wiederherstellungspflichten des Vermieters221-222
          • d) Durchführung der den Mitmietern obliegenden Erhaltungsarbeiten222-225
          • e) Durchsetzung der Anerkennung als Mithauptmieter225-227
          • f) Überprüfung des vereinbarten Hauptmietzinses227-230
          • g) Untervermietung des Bestandobjekts an Dritte230-236
            • i) Untervermietung des gesamten Bestandobjekts233-234
            • ii) Untervermietung einzelner Teile des Bestandobjekts234-235
              • aa) Untervermietung von Teilen, die keinem Mit-mieter zur alleinigen Benützung überlassen sind235-236
              • bb) Selbständige Untervermietung der einem Mitmieter zum ausschließlichen Gebrauch überlassenen Teile?236-239
              • cc) Exkurs: Aufnahme einer weiteren Person in die der alleinigen Nutzung überlassenen Teile?239-241
      • B. Außerordentliche Verwaltung241-253
        • 1. Begriff241-241
        • 2. Willensbildung und Verfahren241-243
        • 3. Einzelne Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung243-250
          • a) Durchführung von (Erhaltungs-)Arbeiten, die dem Vermieter obliegen244-246
          • b) Vereinbarung eines von § 839 ABGB abweichenden Aufteilungsschlüssels246-248
          • c) Änderung des ursprünglich vereinbarten Mietzinses248-250
          • d) (Sonstige) Bauliche Veränderungen des Mietgegenstandes250-253
          • e) Untermietverträge zwischen Mitmietern253-258
    • VII. Aufteilung der gemeinschaftlichen Nutzungen und Lasten258-261
      • A. Erzielte Nutzungen der Mitmieter259-261
      • B. Von den Mitmietern zu tragende Lasten261-267
  • Kapitel 5. Auflösung einer Mitmietergemeinschaft267-309
    • I. Einvernehmliche Aufhebung der Rechtsgemeinschaft268-270
    • II. Anspruch auf Aufhebung der Mitmietergemeinschaft270-285
      • A. Beschränkungen des Aufhebungsanspruchs272-277
        • 1. „Unzeit“ und „Nachteil der Übrigen“272-275
        • 2. „Fortsetzungsvereinbarung“ iSd § 831 ABGB275-277
      • B. Teilung der zwischen den Mitmietern bestehenden Rechts-gemeinschaft277-281
        • 1. Naturalteilung der Mitmietergemeinschaft?279-281
        • 2. Zivilteilung der Mitmietergemeinschaft?281-285
    • III. Aufhebung durch richterliche Aufteilung nach § 87 Abs 2 EheG285-287
    • IV. Aufhebung der Mitmietergemeinschaft infolge Beendigung des Mietvertrages durch den Vermieter287-306
      • A. Auflösung des Mietvertrages nach § 1118 ABGB289-294
        • 1. Erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 1118 1. Fall ABGB)290-292
        • 2. Qualifizierter Mietzinsrückstand (§ 1118 2. Fall ABGB)292-294
      • B. Kündigung des unbefristeten Mietverhältnisses nach §§ 30 ff MRG294-304
        • 1. „Existenzgefährdung des Vermieters“ und „Vertragsverletzungen des Mieters“ nach § 30 Abs 1 MRG295-297
        • 2. Entgeltverzug: Mietzinsrückstand (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG) und Nichterbringung von Dienstleistungen (§ 30 Abs 2 Z 2 MRG)297-299
        • 3. Erheblich nachteiliger Gebrauch des Bestandobjekts, unleidliches Verhalten, strafbare Handlung (§ 30 Abs 2 Z 3 MRG)299-301
        • 4. Weitergabe des Mietgegenstandes (§ 30 Abs 2 Z 4 MRG)301-304
        • 5. Mangelnder Bedarf der Mitmieter (§ 30 Abs 2 Z 5 bis Z 7 MRG)304-306
        • 6. Eigenbedarf des Vermieters (§ 30 Abs 2 Z 8 MRG)306-309
  • Kapitel 6. Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse309-317
    • I. Entstehung einer Mitmietergemeinschaft309-310
    • II. Rechtsfragen bei bestehender Mitmietergemeinschaft310-313
    • III. Auflösung einer Mitmietergemeinschaft313-317
  • Literaturverzeichnis317-325
  • Stichwortverzeichnis325--1
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